Hoàn thiện chính sách về đất đai
Báo cáo kết quả Hội thảo Chuyên đề “Đẩy mạnh cải cách thể chế - Hoàn thiện chính sách về đất đai, giải pháp quan trọng trong phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội”, đồng chí Nguyễn Thành Phong - Phó Ban Kinh tế Trung ương cho biết: Các báo cáo, ý kiến tham luận và phát biểu tại Hội thảo tập trung vào những nội dung trọng tâm về đẩy mạnh cải cách thể chế - Hoàn thiện chính sách về đất đai.
Về nâng cao chất lượng công tác xây dựng, hoàn thiện hệ thống pháp luật và tăng cường hiệu quả thi hành pháp luật, những thành tựu đạt được trong công tác cải cách thể chế; góc nhìn của tổ chức quốc tế về quá trình, kết quả cải cách thể chế ở Việt Nam cho thấy: Cải cách, hoàn thiện thể chế là một trong những đột phá chiến lược để phát triển bền vững đất nước. Xây dựng pháp luật và thi hành pháp luật là hai nội dung trọng tâm trong cải cách, hoàn thiện thể chế, trong đó: Xây dựng, hoàn thiện hệ thống pháp luật là cơ sở quan trọng của hoạt động tổ chức thi hành pháp luật. Ngược lại, thi hành pháp luật là thực tiễn sinh động kiểm nghiệm chất lượng xây dựng pháp luật, đánh giá sự phù hợp của pháp luật với cuộc sống, là quá trình tác động để phát hiện ra những nhu cầu điều chỉnh pháp luật trong cuộc sống, từ đó đưa đến những yêu cầu ban hành mới, sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện hệ thống pháp luật.
Công tác xây dựng và thi hành pháp luật trong việc cải cách, hoàn thiện thể chế trong thời gian vừa qua đã có nhiều đóng góp, thể hiện ở 4 khía cạnh lớn, đó là: Đã thể chế hóa một cách kịp thời, quyết đoán, sáng tạo, phù hợp thực tiễn các chủ trương, chính sách của Đảng về phòng chống dịch bệnh, hỗ trợ người dân, doanh nghiệp vượt qua ảnh hưởng tiêu cực của dịch bệnh. Quyết liệt rà soát, khắc phục những vướng mắc, mâu thuẫn, chồng chéo của hệ thống pháp luật để tháo gỡ, khơi thông các “điểm nghẽn”, phát huy mọi nguồn lực cho phát triển, biến thách thức thành cơ hội cho phát triển. Công tác lập pháp được đổi mới theo hướng chủ động, linh hoạt với phương châm Quốc hội hành động, xây dựng thể chế, pháp luật để phục vụ phát triển. Việc kiểm tra, giám sát công tác tổ chức thi hành pháp luật được tăng cường.
Về hoàn thiện chính sách về đất đai, những cải cách đột phá trong sửa đổi Luật đất đai thời gian tới sẽ mang lại tác động tích cực, đưa đất đai trở thành nguồn lực quan trọng trong phát triển kinh tế, nâng cao cuộc sống người dân, đó là, yêu cầu nâng cao vai trò của thị trường trong quản lý và sử dụng đất; nâng cao vai trò đại diện chủ sở hữu và năng lực quản lý của Nhà nước về đất đai; kiên quyết phòng, chống tham nhũng, tiêu cực trong lĩnh vực đất đai; yêu cầu đảm bảo sự hài hoà lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người dân, trong đó lấy người dân làm trung tâm.
Đồng chí Nguyễn Thành Phong cho biết: Nhiều đại biểu cho rằng việc cải cách đột phá trong sửa đổi Luật, sẽ mang lại tác động tích cực, đưa đất đai trở thành nguồn lực quan trọng trong phát triển kinh tế, nâng cao cuộc sống người dân. Thứ nhất, công cụ quan trọng thể hiện quyền năng của Nhà nước, đó là công tác Quy hoạch cần phải đổi mới cả nội dung và hình thức; phải thể hiện được quyền hạn và trách nhiệm của các cơ quan thực thi pháp luật và giải quyết triệt để những khó khăn, vướng mắc, bất cập do công tác quy hoạch trong những năm vừa qua. Thứ hai, công tác định giá đất, hay mở rộng hơn nữa là công tác kinh tế và tài chính đất đai; và thứ ba là Hoàn thành xây dựng cơ sở dữ liệu số và hệ thống thông tin quốc gia về đất đai tập trung, thống nhất, đồng bộ, đa mục tiêu và kết nối liên thông.
Đối với chính sách tài chính về đất đai, hệ thống tài chính đất đai bao gồm hai nội dung cơ bản: Đó là giá đất do nhà nước quy định phải phù hợp với giá trị thị trường. Phải cải cách hệ thống thuế sử dụng đất để sao cho phù hợp với mức thu nhập của người lao động, người dân đồng thời sử dụng công cụ thuế để ngăn ngừa tình trạng đầu cơ đất đai, có đất nhưng không đưa đất vào sử dụng, để đất hoang hóa.
Như vậy, vấn đề giá đất và các chính sách về tài chính đất đai ngoài chính sách thuế sẽ được xem xét và quy định tại Luật Đất đai, nhưng các chính sách về thuế sử dụng đất hoặc thuế bất động sản (hoặc thuế tài sản) lại được quy định trong các luật về thuế, cần xây dựng đồng bộ với Luật Đất đai. Đối với các chính sách về tài chính đất đai, vấn đề chính là các chính sách vốn hóa đất đai trong khu vực nhà nước và khu vực các nhà đầu tư. Chính sách vốn hóa đất đai thuộc khu vực nhà nước tập trung chủ yếu vào đổi mới cơ chế thu từ đất sao cho nguồn thu chủ yếu từ thuế và nguồn thu từ giá trị tăng thêm của đất đai do đầu tư trên đất mang lại.
Ý kiến các chuyên gia tại hội thảo cho rằng, tác động của chính sách đất đai đến thị trường bất động sản và giải quyết bất cập trong đấu giá đất.
Đất đai là tiền đề và là yếu tố cấu thành của bất động sản, bất cứ bất động sản nào cũng phải gắn với đất đai. Do vậy, các yếu tố kinh tế và pháp lý đất đai luôn là cơ sở nền tảng có vai trò quyết định đối với các hoạt động phát triển, các quyền năng, giá trị kinh tế của bất động sản, có tác động trực tiếp tạo ra những biến động của thị trường bất động sản. Các chính sách kinh tế đất có tác động đến bất động sản và thị trường bất động sản là vô cùng rộng và phức tạp.
Việc thay đổi cơ chế quản lý từ sử dụng các mệnh hành chính áp đặt sang sử dụng thống nhất cơ chế thị trường trong tiếp cận đất đai sẽ không chỉ chống thất thu, hạn chế tiêu cực tham nhũng từ đất, mà còn cho phép lựa chọn được nhà đầu tư bất động sản có năng lực sử dụng đất đai tốt nhất.
Việc công khai quy hoạch, quản lý chặt chẽ quy hoạch đã phê duyệt, tránh những thay đổi làm phá vỡ tính đồng bộ, tổng thể của khu vực sẽ góp phần ổn định các chương trình phát triển thị trường bất động sản. Thời hạn sử dụng đất và giá trị bất động sản. Để luôn lựa chọn được người sử dụng đất cũng như phương thức sử dụng đất phù hợp, hiệu quả nhất thì đất dùng vào mục đích kinh doanh chỉ nên là đất cho thuê có thời hạn.
Những kiến nghị, đề xuất nhằm đẩy mạnh cải cách thể chế
Theo Phó ban Kinh tế Trung ương Nguyễn Thành Phong, Hội thảo đã có nhiều kiến nghị, đề xuất nhằm đẩy mạnh cải cách thể chế, hoàn thiện chính sách về đất đai trong thời gian tới.
Tiếp tục phát huy vai trò của công tác xây dựng và thi hành pháp luật trong cải cách, hoàn thiện thể chế. Đổi mới, nâng cao hiệu lực, hiệu quả của công tác xây dựng và thi hành pháp luật, trong đó tập trung vào một số giải pháp cơ bản như: Tiếp tục đổi mới tư duy, nâng cao nhận thức về vai trò của công tác xây dựng và thi hành pháp luật; Tăng cường năng lực cho các chủ thể tham gia công tác xây dựng và thi hành pháp luật; Tiếp tục nghiên cứu cải tiến quy trình lập pháp, tăng cường kỷ luật, kỷ cương trong xây dựng pháp luật; Tăng cường hoạt động giám sát, kiểm tra, rà soát văn bản, sơ kết, tổng kết việc thi hành pháp luật.
Đối với việc hoàn thiện chính sách đất đai, nhất là chính sách tài chính, chính sách phát triển thị trường bất động sản, cần chú trọng một số nội dung, đó là: Cần thay đổi cơ bản chính sách tài chính về đất đai trong sửa đổi luật đất đai năm 2013.
Có cơ chế điều tiết hợp lý, hiệu quả nguồn thu từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất giữa Trung ương và địa phương; nghiên cứu có chính sách điều tiết chênh lệch địa tô, bảo đảm công khai, minh bạch; xây dựng chính sách, pháp luật về thuế sử dụng đất theo thông lệ quốc tế, phù hợp với trình độ phát triển, điều kiện cụ thể và lộ trình thích hợp; quy định mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang; chính sách ưu đãi thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với những địa phương được quy hoạch sản xuất nhằm bảo đảm an ninh lương thực quốc gia, bảo vệ các loại rừng, nhất là rừng phòng hộ, rừng đặc dụng.
Cần đổi mới hệ thống tài chính đất đai, chú trọng tới các nội dung: đưa định nghĩa giá thị trường theo tiêu chuẩn quốc tế vào Luật Đất đai sửa đổi; chú trọng vào thuế chuyển nhượng bất động sản để tính toán sao cho giảm thuế suất để giá đất thực được tự các bên ghi nhận trên hợp đồng chuyển quyền; các luật thuế có liên quan đến đất đai phải ban hành đồng thời với Luật Đất đai sửa đổi; pháp luật về thuế thu nhập từ chuyển quyền cần quy định rõ tính thuế không căn cứ vào giá trị hợp đồng chuyển quyền, chỉ căn cứ vào giá đất do Nhà nước quy định; lập cơ sở dữ liệu giá đất thị trường, trước mắt có thể sử dụng ngay mạng của Công chứng; và đưa phần mềm xử lý dữ liệu để ước tính giá trị đất đai do Nhà nước quy định.
Chú trọng phát triển thị trường bất động sản thông qua các giải pháp đẩy mạnh thương mại hoá quyền sử dụng đất. Xây dựng hệ thống thông tin thị trường bất động sản gắn với thông tin đất đai; có chính sách khuyến khích phát triển thị trường quyền sử dụng đất, nhất là thị trường cho thuê đất nông nghiệp.
Chú trọng ứng dụng công nghệ hiện đại và chuyển đổi số trong quản lý nhà nước về đất đai, trọng tâm là xây dựng cơ sở dữ liệu và hệ thống thông tin về đất đai. Xây dựng các quy định pháp luật đối với quản lý và sử dụng đất sử dụng kết hợp đa mục đích.
Có các quy định về đất ở kết hợp với thương mại, dịch vụ; đất nông nghiệp kết hợp với thương mại, dịch vụ; đất cho dự án du lịch có yếu tố tâm linh, tín ngưỡng; nghiên cứu quy định chế độ sử dụng đất xây dựng công trình trên không, công trình ngầm.
Đối với đăng ký giao dịch và thông tin thị trường bất động sản, cần qui định bắt buộc các hoạt động giao dịch đất đai, bất động sản đều phải thông qua sàn giao dịch kiểm tra và xác thực, thay cho việc thực hiện công chứng như hiện nay, chỉ có tác dụng như lập vi bằng xác nhận có diễn ra giao dịch.
Cơ chế giá đất cho phát triển thị trường bất động sản phải xác định phù hợp với giá trị thị trường của đất đai và sử dụng cơ chế thị trường trong lựa chọn các nhà đầu tư dự án phát triển bất động sản. Nhà nước phải trực tiếp thực hiện thu hồi và bồi thường giải phóng mặt bằng theo cơ chế thống nhất đối với mọi dự án đầu tư phát triển bất động sản có quyết định phê duyệt đầu tư của Nhà nước. Người dân có đất thu hồi được hưởng chính sách bồi thường và tái định cư thống nhất, đảm bảo tái lập cuộc sống bằng hoặc tốt hơn sau khi tái định cư.
Thực hiện cơ chế điều tiết giá trị tăng lên của đất đai và bất động sản không do nhà đầu tư tạo ra thông qua cơ chế đánh thuế cao đối với phần chênh lệch giá bất động sản theo cơ chế luỹ thoái theo độ dài khoảng thời gian giữa khi mua và bán; đánh thuế cao đối với diện tích và giá trị đất đai và bất động sản chiếm dụng vượt trên mức bình quân của xã hội.
Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất dành cho phát triển các công trình và dự án bất động sản phải phù hợp với chiến lược phát triển thị trường bất động sản để đảm bảo các dự án bất động sản được triển khai theo đúng tiến độ và đá ứng các nhu cầu về bất động sản phù hợp với qui mô, mức độ phát triển kinh tế- xã hội.
Kiểm soát năng lực tài chính của nhà đầu tư phát triển bất động sản, tham gia đấu thầu dự án, đấu giá quyền sử dụng đất để tránh tình trạng dự án bỏ hoang chậm tiến độ, đất đấu giá cao rồi bỏ cọc. Phát triển các kênh dẫn vốn cho thị trường bất động sản theo hướng bền vững như quỹ tín thác đầu tư bất động sản, trái phiếu doanh nghiệp có bảo đảm.
