“Chặn” tình trạng bỏ cọc khi đấu giá đất

Đây là một trong những quy định tại Nghị định 10/2023/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, có hiệu lực thi hành từ ngày 20/5/2023.

Lấp kẽ hở người tham gia đấu giá bỏ cọc

Thời gian qua, trên cơ sở phản ánh, kiến nghị của các địa phương, người dân và doanh nghiệp về các khó khăn vướng mắc trong quá trình tổ chức thi hành Luật Đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã tập trung nghiên cứu, xây dựng trình Chính phủ ban hành Nghị định số 148/2020/NĐ-CP ngày 18/12/2020 sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai, ban hành theo thẩm quyền Thông tư số 09/2021/TT-BTNMT ngày 30/6/2021 sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Đất đai. Các văn bản quy phạm pháp luật nêu trên đã góp phần tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong việc tổ chức thi hành Luật Đất đai trong thời gian qua.

Song song với quá trình xây dựng dự án Luật Đất đai (sửa đổi), thực hiện chủ trương chung của Chính phủ về tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các địa phương, người dân và doanh nghiệp, Bộ tiếp tục chỉ đạo các cơ quan có liên quan rà soát các quy định của pháp luật đất đai để ban hành theo thẩm quyền hoặc trình cấp có thẩm quyền ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai để tiếp tục tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc trong quá trình tổ chức thi hành.

Một trong những khó khăn vướng mắc trong việc tổ chức thi hành là dù Luật đã quy định cụ thể các trường hợp giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, và kể từ khi Luật Đất đai có hiệu lực thi hành thì số tiền ngân sách Nhà nước thu được từ việc giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất tăng lên hằng năm.

Tuy nhiên, giao đất có thu tiền sử dụng đất và cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện còn hạn chế; điều kiện của người tham gia đấu giá, thời hạn phải nộp tiền của người trúng đấu giá và chế tài đối với việc không thực hiện thanh toán tiền trúng đấu giá… chưa thật chặt chẽ, tạo kẽ hở cho người tham gia đấu giá bỏ cọc, chậm thanh toán tiền trúng đấu giá.

Theo nhiều chuyên gia, do các quy định mức cọc từ 5 - 20%, thậm chí có nơi chỉ từ 3 - 5% tổng giá trị thửa đất, khu đất tính theo giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất là quá thấp, dẫn đến tình trạng bỏ cọc đấu giá đất tăng cao ở một số địa phương.

Do đó, dẫn tới việc doanh nghiệp tham gia đấu giá đất đưa ra mức giá thầu rất cao nhưng sau đó lại xin hủy, bỏ thầu, chấp nhận mất cọc như vụ đấu giá đất ở Thủ Thiêm trước đây, bởi số tiền cọc đó nếu tính ra chỉ rất nhỏ so với mục đích nhằm thổi giá của thị trường lên, giúp các khu đất liên quan theo đà khu đất đã đấu giá xong tăng giá.

Phải nộp trước 20% giá khởi điểm

Để giải quyết vấn đề này, Chính phủ ban hành Nghị định 10/2023/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, có hiệu lực thi hành từ ngày 20/5/2023. Theo đó, doanh nghiệp muốn tham gia đấu giá đất phải có khả năng huy động vốn từ các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài và tổ chức, cá nhân khác để thực hiện dự án khi đấu giá thành công.

Hộ gia đình, cá nhân tham gia đấu giá đất cũng phải nộp tiền đặt trước bằng 20% giá khởi điểm của thửa đất; nếu đấu giá đất để thực hiện dự án đầu tư phải đáp ứng điều kiện tương tự như doanh nghiệp.

Về điều kiện đối với đất đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất, Nghị định yêu cầu phải pháp ứng quy định tại khoản 1 Điều 119 của Luật Đất đai; Đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất; việc đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện đối với từng thửa đất.

Đặc biệt phải có quy hoạch chi tiết 1/500 được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt đối với đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở.
Kể từ thời điểm công bố kết quả trúng đấu giá thì khoản tiền đặt trước và tiền lãi (nếu có) được chuyển thành tiền đặt cọc để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.

Trường hợp người trúng đấu giá không nộp tiền hoặc không nộp đủ tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm d khoản 5 Điều 68 Nghị định này thì người trúng đấu giá không được nhận lại tiền đặt cọc.

Đối với trường hợp người trúng đấu giá đã nộp nhiều hơn khoản tiền đặt cọc thì được Nhà nước hoàn trả số tiền chênh lệch nhiều hơn so với số tiền đặt cọc theo quy định.

Nhiều ý kiến cho rằng, việc quy định cứng phải đặt cọc trước khoản tiền bằng 20% tổng giá trị thửa đất, khu đất tính theo giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất là phù hợp vì khi nâng mức tiền cọc cao sẽ khiến các doanh nghiệp phải xem xét kỹ khi tham gia đấu giá đất, không dám hủy thầu sau khi trúng do giá trị thiệt hại kinh tế sẽ rất lớn.

Đây là giải pháp góp phần tháo gỡ vướng mắc trong đấu giá đất trong quá trình dự án Luật đất đai, Luật đấu thầu sửa đổi đang hoàn thiện. Qua đó sẽ giúp ổn định thị trường đất đai, tránh hoạt động thổi giá, đầu cơ, tạo hệ lụy, bong bóng thị trường bất động sản quá lớn, gây nguy cơ tiềm ẩn rất lớn cho nền kinh tế.