Cần cơ sở pháp lý chặt chẽ để tập trung đất nông nghiệp

Nhiều rào cản

Theo TS. Nguyễn Bá Long, sau khi Luật Đất đai 2013 được ban hành, thời hạn sử dụng đất nông nghiệp tăng lên 50 năm, cùng với chủ trương dồn điền đổi thửa đã tạo cơ hội tích tụ, tập trung ruộng đất. Đặc biệt, Bộ NN&PTNT, Bộ KH&ĐT đã đặt mục tiêu thu hút khoảng 80.000 - 100.000 doanh nghiệp có hoạt động đầu tư vào nông nghiệp. Điều này đã tạo ra làn sóng đầu tư mạnh vào nông nghiệp trong thời gian tới và chắc chắn sẽ tác động mạnh mẽ tới thị trường bất động sản nông nghiệp.

Không ít các các doanh nghiệp lớn đã nhìn thấy những cơ hội và đặt cược với khoản đầu tư lớn vào lĩnh vực nông nghiệp như Công ty CP VinEco - Tập đoàn Vingoup, Công ty Cổ phần sữa Việt Nam (Vinamilk), FLC, VinaSeed, Tập đoàn Hoàng Anh Gia Lai…

Đặc biệt, cuối năm 2017, Tập đoàn FLC cũng công bố thông tin về việc sẽ triển khai dự án nông nghiệp công nghệ cao tại Việt Nam, với quỹ đất dự kiến vào khoảng 4.000ha, cùng tổng vốn đầu tư trong giai đoạn 2018 - 2020 ước tính lên tới 1,5 tỷ USD. Đầu năm 2018, Tập đoàn T&T của bầu Hiển cũng tuyên bố tiến sâu vào lĩnh vực nông nghiệp. Nhiều doanh nghiệp sản xuất bắt đầu lên các kế hoạch chuyển đổi mô hình kinh doanh sang nông nghiệp.

Tích tụ, tập trung ruộng đất sẽ tác động mạnh mẽ tới thị trường bất động sản nông nghiệp.

Xu hướng dịch chuyển đầu tư sang nông nghiệp, nhất là đầu tư vào nông nghiệp công nghệ cao để tạo ra chuỗi giá trị gia tăng trên quỹ đất rộng lớn chứng tỏ tiềm năng và cơ hội lớn cho thị trường bất động sản nông nghiệp hình thành, phát triển.

Tuy vậy, việc đầu tư trong lĩnh vực này còn một số rào cản như: quy định của Luật Đất đai hiện hành chưa điều chỉnh các quan hệ đất đai phù hợp với điều kiện thực tiễn nên chưa hỗ trợ tốt cho quá trình tích tụ, tập trung đất đai và phát triển thị trường bất động sản nông nghiệp. Cụ thể, Luật Đất đai chỉ cho phép chuyển đổi đất nông nghiệp đối với các hộ gia đình, cá nhân trong cùng một xã, phường, thị trấn. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa, trừ trường hợp được phép thay đổi mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo dự án đầu tư. Hộ gia đình, cá nhân được giao đất nông nghiệp ổn định không được phép cho thuê đất nông nghiệp cho doanh nghiệp có 100% vốn nước ngoài hoặc doanh nghiệp mà nhà đầu tư nước ngoài nắm giữ tỷ lệ cổ phần chi phối (trên 51%).

Do đó, doanh nghiệp muốn tập trung đất đai để thực hiện dự án nông nghiệp gặp nhiều khó khăn và rủi ro khi phải thỏa thuận với nhiều hộ dân trong điều kiện đất đai manh mún (30 - 40 hộ gia đình mới có 1ha) và không thuộc đối tượng Nhà nước thu hồi đất.  Đối với mô hình tích tụ, tập trung đất đai mới (UBND cấp xã, cấp huyện đứng ra thuê đất của dân và Sở TN&MT cho doanh nghiệp thuê lại) Luật Đất đai chưa cho phép chính quyền cấp huyện, cấp xã ký kết hợp đồng thuê quyền sử dụng đất của các hộ dân để thu hút đầu tư phát triển sản xuất nông nghiệp.

Quan hệ đất đai giữa UBND cấp xã, UBND cấp huyện với tư cách quản lý Nhà nước với người sử dụng đất sau khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa được điều chỉnh với nội dung thuê đất của người sử dụng đất và cho doanh nghiệp thuê lại đất. Cho nên dưới góc độ lập pháp thì có thể coi hoạt động theo mô hình này là trái với quy định của Luật Đất đai.

Thứ hai, Luật Ngân sách không cho phép ứng trước ngân sách Nhà nước để trả tiền thuê đất của dân với mục đích hình thành quỹ đất nông nghiệp để kêu gọi các doanh nghiệp vào đầu tư nông nghiệp công nghệ cao. Chính những rào cản pháp lý này làm cho mô hình tích tụ, tập trung chưa được nhân rộng ra nhiều địa phương và làm cho thị trường bất động sản nông nghiệp chưa thể phát triển và sôi động như các loại hình bất động sản khác.

Ngoài những yếu tố này, vẫn còn rào cản về văn hóa; giá đất nông nghiệp thấp và phương pháp xác định giá thuê chưa phù hợp dẫn tới khó khăn trong việc đẩy mạnh công cuộc này.

Sửa đổi Luật Đất đai phù hợp xu hướng mới

TS. Nguyễn Bá Long cho rằng, để phát triển thị trường bất động sản nông nghiệp về cơ chế, chính sách pháp luật cần sửa đổi Luật Đất đai theo hướng thúc đẩy tích tụ, tập trung đất đai. Bỏ quy định về hạn mức giao đất, thời gian giao đất nông nghiệp là lâu dài, không quy định điều kiện chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp hoặc điều kiện thuê đất đối với doanh nghiệp có 100% vốn nước ngoài hoặc doanh nghiệp mà nhà đầu tư nước ngoài nắm giữ tỷ lệ cổ phần chi phối (trên 51%).

Đồng thời, nghiên cứu áp dụng thành lập doanh nghiệp 100% vốn nhà nước có chức năng thuê và cho thuê đất trên cơ sở phát triển từ Trung tâm Phát triển quỹ đất hiện nay để thị trường bất động sản hoạt động theo cơ chế thị trường.  Nghiên cứu mô hình người sử dụng đất ủy thác cho ngân hàng đất đai cho thuê đất khi người dân không có nhu cầu sử dụng nhưng vẫn muốn giữ và không muốn chuyển quyền sử dụng đất cho đối tượng khác. Khi ủy quyền cho thuê, chủ sử dụng đất sẽ được miễn các loại thuế có liên quan… Điều này giúp cho các doanh nghiệp thuê đất dễ dàng tiếp cận quỹ đất.

Điều chỉnh các quan hệ đất cho phù hợp với tình huống UBND xã, UBND huyện đứng ra thuê đất và UBND tỉnh ủy quyền cho Sở TN&MT đứng ra ký hợp đồng cho doanh nghiệp thuê đất.

Về quy hoạch và hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai, Nhà nước cần quy hoạch lâu dài diện tích đất nông nghiệp để đảm bảo tính ổn định và bền vững trong sản xuất nông nghiệp, kỳ quy hoạch đất nông nghiệp phải từ 50 - 100 năm như các nước phương Tây.  Rà soát quy hoạch đất đai để quy hoạch các vùng và các khu nông nghiệp tập trung ứng dụng công nghệ cao dựa trên tiềm năng đất đai, nhu cầu của doanh nghiệp đầu tư vào nông nghiệp theo hướng tập trung đất đai, liên kết chuỗi.

Đặc biệt, cần công khai, dân chủ và tham vấn cộng đồng từ bước lập quy hoạch, công bố quy hoạch để người dân tham gia, ủng hộ, chủ động cho thuê đất hoặc liên kết sản xuất. Địa phương tiến hành đo đạc địa chính đất nông nghiệp, cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai để làm cơ sở nhà nước quản lý chặt chẽ và hỗ trợ tốt nhất cho người sử dụng đất khi đăng ký và thực hiện giao dịch đất đai, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản nông nghiệp.

Ngoài ra, cần hoàn thiện các cơ chế, chính sách về: bảo hiểm nông nghiệp, hỗ trợ đầu tư; tuyên truyền và phổ biến chính sách pháp luật; thu hút lao động, đào tạo nghề và giải quyết việc làm cho người nông dân; Điều chỉnh giá đất nông nghiệp và phương pháp tính giá tiền thuê đất…