Nhiều dự án vi phạm về mục đích sử dụng đất
Theo Sở TN&MT tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, hiện nay, hầu hết các doanh nghiệp đang áp dụng loại đất sử dụng cho mục đích sản xuất phi nông nghiệp, kinh doanh thương mại để sử dụng cho loại hình kinh doanh khách sạn, khu du lịch và condotel. Tuy nhiên, có không ít doanh nghiệp sau khi hoàn thành công trình đã thực hiện việc bán condotel dưới hình thức nhà ở. Chính điều này đã gây nhiều rủi ro, thiệt hại cho nhà đầu tư, gây ra tranh chấp pháp lý và khó khăn trong công tác quản lý đất đai, trật tự, xã hội tại địa phương.
Đơn cử như: Dự án Cao ốc dịch vụ du lịch Sơn Thịnh 2 (TP. Vũng Tàu) của DNTN Sơn Thịnh đã được UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu chấp thuận chủ trương đầu tư với chức năng sử dụng là Trung tâm mua sắm, nhà hàng, các hoạt động dịch vụ vui chơi giải trí, chăm sóc sức khỏe, căn hộ nghỉ dưỡng. Tuy nhiên, chủ đầu tư dự án trên đã thực hiện mua/bán căn hộ cho nhiều người mà không nói rõ về loại hình căn hộ, đẩy nhiều người vào tình cảnh khó khăn khi mua nhà ở nhưng lại nhận căn hộ du lịch - condotel.
Cụ thể, khi khách mua căn hộ Sơn Thịnh 2, muốn xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đất (sổ đỏ) mới vỡ lẽ là mua căn hộ để ở nhưng giấy chủ quyền lại là condotel. Bên cạnh đó, DNTN Sơn Thịnh đã mang toàn bộ tài sản và 400 căn chung cư trong dự án Sơn Thịnh 2 thế chấp ngân hàng và đã mất khả năng trả nợ. Vì vậy, khách hàng muốn làm “sổ đỏ” thì phải cùng chủ đầu tư mới đóng thêm tiền trả ngân hàng để lấy hồ sơ và hoàn thành nghĩa vụ theo quy định của Nhà nước. Trong khi đó, khách hàng không đồng tình với phương án trên bởi họ phải thanh toán cho khoản nợ của chủ đầu tư và khi mua là căn hộ để ở nhưng giấy chủ quyền lại là condotel, trong khi loại hình căn hộ này vẫn chưa có hành lang pháp lý rõ ràng nên tranh chấp kéo dài.
Còn đối với dự án The Tropicana Hồ Tràm (huyện Xuyên Mộc, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu) có tổng diện tích 993.796m2 được Nhà nước cho thuê đất thời hạn sử dụng đất đến 17/3/2058. Trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ) do Sở TN&MT tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu cấp ngày 18/10/2012 ghi rõ: Tổ chức kinh tế thuê đất, trả tiền thuê đất hằng năm, không có quyền chuyển đổi chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê hoặc thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ.
Theo Giấy phép xây dựng của Sở Xây dựng tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu cấp, dự án The Tropicana Hồ Tràm được xây dựng 1.299 căn, trong đó khu 4 có 555 căn, khu 5 có 343 căn, khu 6 có 401 căn. Tên công trình xây dựng được ghi rõ: Biệt thự nghỉ dưỡng, khu nhà nghỉ chuyên gia liền kề và khu nhà nghỉ du lịch liền kề. Hiện dự án đang triển khai xây dựng, ước đạt khoảng 70% khối lượng xây dựng của toàn dự án. Tuy mục đích sử dụng đất và công trình xây dựng trên khu đất "vàng" ven biển của dự án The Tropicana Hồ Tràm, không có hạng mục nào được phép xây dựng bất động sản để ở. Song, chủ đầu tư đã rao bán dưới dạng bất động sản thương mại với giá bán hàng chục tỷ đồng/căn.
Nhiều rủi ro trong việc đầu tư condotel
Ông Nguyễn Minh Thành, Chi cục trưởng Chi cục Quản lý đất đai, Sở TN&MT tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu cho biết: Pháp luật Việt Nam hiện hành không cấm hoặc không hạn chế chủ đầu tư chuyển nhượng loại hình condotel cho người khác và pháp luật cũng không có quy định cụ thể về quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư sở hữu tòa nhà condotel. Vì pháp luật không có quy định, nên trên thực tế chủ đầu tư vẫn đang bán, chuyển nhượng cho người mua có nhu cầu.
Tuy nhiên, việc mua bán, chuyển nhượng condotel này đang bị hạn chế và gặp nhiều vướng mắc do thiếu khung pháp lý để triển khai thực hiện, đặc biệt là việc cấp "sổ đỏ" riêng cho người mua. Cũng theo ông Nguyễn Minh Thành, tại Điều 10 Luật Đất đai năm 2013 quy định về phân loại đất, gồm: Nhóm đất nông nghiệp; nhóm đất phi nông nghiệp, trong đó có đất thương mại, dịch vụ. Thời hạn cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ không quá 50 năm, trường hợp đặc biệt không quá 70 năm.
Tuy vậy, khi chủ đầu tư tạo lập công trình xây dựng là condotel để kinh doanh thì phải đưa tòa nhà vào kinh doanh theo đúng quy định của pháp luật và đúng mục đích sử dụng đất. Trường hợp chủ đầu tư vi phạm sẽ bị xem xét, xử phạt vi phạm hành chính theo Điều 12 Nghị định 91/2019/NĐ-CP ngày 19/11/2019 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
“Hiện tại, pháp luật hiện hành chưa cho phép người mua condotel được cấp "sổ đỏ". Người mua condotel có được cấp "sổ đỏ" hay không thì còn phải chờ quy định của pháp luật thay đổi. Nếu chủ đầu tư nào ký hợp đồng mua bán cam kết ra được "sổ đỏ" riêng cho bên mua, mà không thực hiện được hoặc pháp luật không thay đổi theo hướng cho phép cấp "sổ đỏ" riêng cho người mua, thì vi phạm với khách hàng”, ông Nguyễn Minh Thành thông tin thêm.
Theo Sở TN&MT tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, hiện nay, condotel là một kênh đầu tư không ổn định, không chắc chắn do vướng nhiều vấn đề pháp lý và vẫn chưa được quy định rõ trong các văn bản pháp luật của Việt Nam, do đó tiềm ẩn nhiều hậu quả khó lường cho nhà đầu tư khi thực hiện hoạt động giao dịch, chuyển nhượng đối với loại hình căn hộ này. Vì thế, nhà đầu tư phải nắm vững bản chất và những rủi ro tiềm ẩn về pháp lý trước khi đầu tư mua condotel.
.jpg "Hoàn thiện quy định về chính sách thuế tiêu thụ đặc biệt")
