Thị trường bất động sản có độ trễ để “ngấm” Luật Đất đai 2024

Bên lề tại tọa đàm “Bất động sản năm 2025 - Tìm kiếm cơ hội trong thách thức” do báo điện tử Dân Việt tổ chức sáng nay 11/2/2025, PV báo TNMT đã có cuộc phỏng vấn ông Lê Văn Bình, Phó vụ trưởng Vụ Đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường về tác động của Luật đất đai 2024 đến thị trường BĐS.

PV: Ông đánh giá như thế nào về tác động của Luật Đất đai 2024 tới thị trường BĐS trong thời gian qua?

Ông Lê Văn Bình: Vai trò của thị trường BĐS tới nền kinh tế rất quan trọng. Theo đó, BĐS phát triển kéo theo các ngành khác phát triển theo như: Thị trường việc làm, điều này không ai phủ nhận được.

Còn để đánh giá Luật BĐS thực hiện trong 6 tháng qua tác động thế nào tới thị trường BĐS tốt hay không tốt, có vai trò gì thì vẫn còn quá sớm để đánh giá. Vì cần phải có thời gian để luật thẩm thấu vào các sản phẩm vào thị trường.

Với BĐS có sẵn trên thị trường, thì đây là sản phẩm có cách đây vài năm, thậm chí 10 năm đây là những sản phẩm có từ trước đây. Do đó, có nhanh hơn thì phải 2 – 4 năm năm nữa mới có sản phẩm theo chính sách mới được.

Tuy nhiên, cũng không phải khi có sản phẩm mới đánh giá được, khi chính sách ra đời đã có những tác động tâm lý rất lớn tới thị trường, khách hàng, người dân… Hiện nay, thị trường BĐS đang dần đi vào ổn định, do nhiều nguyên nhân khác nhau, do điều phối, quản lý của Chính phủ, các chính sách mới. Nhìn lại cơn sốt BĐS do thiếu nguồn cung, giá tăng rất cao và cao đột biến. Nếu tình hình tiếp diễn như vậy thì người lao động rất khó để tìm được nhà ở.

Tôi cho rằng khi thiết lập khung giá mới, nguồn cung tăng lên, thị trường bắt đầu chững lại. Sắp tới các sản phẩm BĐS được tung ra thị trường tăng lên cùng với đó là chính sách được ban hành, thị trường BĐS sẽ dẫn ổn định giá hơn. Từ đó, người lao động có thể tiếp cận mua nhà.

Với những doanh nghiệp làm BĐS có một lợi thế, thuận lợi rất lớn để tung ra các sản phẩm, trong khi giá cao, hàng thiếu, chính sách ổn định thì là cơ hội của nghiệp BĐS.

Những thách thức của doanh nghiệp BĐS là về giá và tìm kiếm khách hàng, tìm kiếm cơ hội phân phối các phân khúc về BĐS nhà ở, BĐS, công nghiệp, BĐS người thu nhập thấp. Bên cạnh những tiềm năng to lớn, thị trường vẫn đối mặt với những khó khăn.

PV : Sau khi bộ 3 luật có hiệu lực thì tình trạng mất cân bằng cung – cầu, thiếu hụt nguồn cung nhà ở giá bình dân vẫn diễn ra, điều này khiến giá nhà leo thang. Đây không phải vấn đề mới nhưng nếu để tình trạng này tiếp diễn sẽ gây ra nhiều hệ lụy cho thị trường bất động sản. Ông đánh giá ra sao về vấn đề này?

Ông Lê Văn Bình: Nguyên nhân chính giá nhà trong thời gian gần đây luôn trong tình trạng "trên trời" đầu tiên vì: Quỹ đất trung tâm đang rất chật hẹp, không đa dạng sản phẩm và đặc biệt là chưa giải quyết được vấn đề giao thông.Không người dân nào muốn bỏ 2 – 3 tiếng/ngày để di chuyển từ ngoại thành đến nội thành để học tập và làm việc.

Để giải quyết được những bài toán này, tôi đề nghị nhà nước cần phải "nhúng tay" để nhanh chóng phát triển thêm quỹ đất nội đô hay quy hoạch lại giao thông để tránh ách tắc. Điều này sẽ trực tiếp kéo giá nhà "hạ nhiệt". Đồng thời, cần phải phát triển thêm đô thị vệ tinh xung quanh Hà Nội để kéo giãn số lượng người dân từ trung tâm ra các khu vực ngoại thành khiến sản phẩm nhà ở tại trung tâm không còn khan hiếm nữa.

Ngoài ra, để trả lời cho câu hỏi bao giờ thì mua được nhà thì cần phải đặt vào vai của ai. Nếu vào vai nhà đầu thì khi nào giá nhà cao thì sẽ mua (nhà đầu tư có tâm lý giá lên cao thì sẽ cao hơn nữa); còn nếu trong vai người mua nhà thì sẽ chờ giá nhà "hạ nhiệt", hạ xuống vừa túi tiền thì sẽ lập tức chốt mua. Tôi đề xuất, những người thu nhập trung bình, thấp thì nên tranh thủ mua nhà xa trung tâm khoảng 15 – 20 km ở thời điểm hiện tại sẽ là câu trả lời phù hợp nhất.

PV: Luật Đất đai 2024 có hiệu lực mang lại kỳ vọng cho thị trường đất nông nghiệp phát triển. Tuy nhiên, khi giá trị đất nông nghiệp tăng lên cũng có những lo ngại về tình trạng đầu cơ đất, nhất là trong các giai đoạn “sốt đất”. Ông hãy phân tích kỹ hơn về nguyên nhân và giải pháp nào ngăn chặn?

Ông Lê Văn Bình: Khái niệm đầu cơ cần thay đổi, tôi cho đây là đầu tư. Đối với đất nông nghiệp, giá tăng lên tôi cho rằng đây là nhìn nhận đúng về giá trị vốn có của nó. Đất nông nghiệp tăng do bảng giá 1 phần, mà do người dân thấy giá trị giá đất tăng lên là phần lớn. Giá đất nông nghiệp tăng lên, người dân sử dụng đất sẽ quý trọng đất hơn, bản thân người ta ý thức đầu tư vốn, bỏ ra công của bồi bổ đất để làm tăng sinh lợi đất, kích thích chuyển dịch đất nông nghiệp người có nhụ cầu mua, dễ tiếp cận hơn.

Trước đây, Luật Đất đai trước không cho người không làm nông nghiệp được sở hữu, sử dụng đất nông nghiệp, sở hữu đất trồng lúa, nhưng nay đã có thể được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa. Điều này có thể giúp người dân làm việc ở lĩnh vực khác như công chức, viên chức đam mê có nông nghiệp có thể nhận chuyển nhượng để trồng lúa. Bên cạnh đó, người dân được nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp, được gom đất để làm các dự án nông nghiệp.

Tôi không lo đầu cơ khi giá đất nông nghiệp tăng lên, nỗi lo lớn hiện nay là làm sao để đất nông nghiệp không lãng phí, không bỏ hoang. Khi đất nông nghiệp tăng giá, người ta có thế sử dụng lợi thế đất đai, chăm lo vun vén cho thửa ruộng của mình một cách tốt hơn. Đối với lo ngại nhà đầu tư gom đất nông nghiệp. Tôi cho rằng không đơn giản bởi khi gom đất thì phải được nhà nước cho phép, phải đúng quy hoạch, khi thoả thuận đền bù, người dân, doanh nghiệp phải xin nhà nước thoả thuận, khi cơ quan Nhà nước cho phép, họ mới được quyền thoả thuận với người dân.

Xin cám ơn ông!

Thuỳ Linh