Áp dụng bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024

Bỏ khung giá đất, cùng với quy định về bảng giá đất mới mang tính đột phá là nỗ lực rất lớn của Luật Đất đai 2024. Một chương mới về quản lý đất đai và phát triển thị trường bất động sản được mở ra trên cơ sở giá đất minh bạch và tiệm cận hơn với thị trường. Giá đất tăng sẽ có lợi cho ngân sách, tạo sự đồng thuận hơn với người dân thuộc diện thu hồi đất. Điều này được kỳ vọng sẽ giúp giảm tranh chấp, khiếu kiện đất đai và thúc đẩy tiến độ giải phóng mặt bằng các dự án. Tuy nhiên, vẫn còn những trăn trở về hiệu quả và tác động của bảng giá đất mới.

Điều 257 Luật Đất đai năm 2024 quy định, bảng giá đất cũ được áp dụng đến ngày 31/12/2025, nhưng trong trường hợp cần thiết, UBND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp với tình hình thực tế. Đây là quy định chuyển tiếp nhằm giúp các địa phương thực hiện lộ trình từng bước xây dựng bảng giá đất mới để chính thức áp dụng từ 1/1/2026, tránh cú sốc tăng giá đột biến, ảnh hưởng đến quyền và nghĩa vụ của một số đối tượng sử dụng đất. Đồng thời cởi trói cho các dự án đang bị ách tắc khi chưa có cơ sở để xác định giá đất trong thời gian qua.

Thống kê sơ bộ, hiện có khoảng 25 địa phương đã ban hành bảng giá đất điều chỉnh, sử dụng đến hết năm nay. Tuy nhiên, tại nhiều địa phương, bảng giá đất điều chỉnh đã tạo phản ứng dư luận lớn khi có mức tăng đột biến so với bảng giá đất cũ.

Đơn cử Bảng giá đất điều chỉnh của TP.HCM có hiệu lực từ 31/10/2024, tăng khoảng 4-38 lần, mức cao nhất là 687,2 triệu đồng/m2. Tương tự, tại Hà Nội, giá đất trong bảng giá theo quyết định điều chỉnh ban hành mới đây đã tăng từ 2-6 lần so với bảng giá cũ áp dụng từ năm 2025. Trong đó, mức giá cao nhất là 695,3 triệu đồng/m2….

Song việc giá đất điều chỉnh tăng cao, bao gồm cả đất phục vụ cho đầu tư, kinh doanh, thể thao, văn hóa… dẫn tới nhiều doanh nghiệp thuê đất trả tiền hàng năm dường như đang bị mắc kẹt, đứng trước nguy cơ vỡ kế hoạch đầu tư kinh doanh, bị bào mòn lợi nhuận, thậm chí thua lỗ khi chi phí thuê đất tăng đột biến, khó tính toán hiệu quả kinh doanh.. Theo các chuyên gia, cần tìm giải pháp cho vấn đề này để tránh tác động mạnh đến doanh nghiệp và môi trường đầu tư của các địa phương.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, thực tế cho thấy trong quá trình thực thi, nguyên tắc hài hòa lợi ích giữa ba chủ thể lớn: Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư này chưa được đảm bảo đầy đủ. Do đó, đề nghị đối với 25 địa phương đã ban hành bảng giá đất điều chỉnh, cần tiến hành đánh giá tác động ngay từ bây giờ. Trong thời gian từ nay đến khi bảng giá đất được áp dụng vào ngày 1/1/2026, chúng ta cũngnên chỉ đạo sơ kết, đánh giá tác động của bảng giá đất mới tại những địa phương này. Còn đối với những địa phương chưa ban hành bảng giá đất mới và vẫn giữ bảng giá cũ, cũng cần tiến hành đánh giá kỹ lưỡng. Qua đó, chúng ta sẽ xác định liệu các chính sách mới có thực sự đảm bảo nguyên tắc hài hòa lợi ích hay chưa.

Đồng quan điểm này, PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến, Trường Đại học Luật Hà Nội cho rằng, hiện nay quy định pháp luật đất đai có nhiều điểm đổi mới như thực hiện Nghị quyết 18 là bỏ khung giá đất, chỉ áp dụng bảng giá đất. Đặc biệt, bảng giá đất sẽ giao trách nhiệm cho các UBND các địa phương xác lập. Tức là địa phương sẽ tự làm, tự quyết, tự chịu trách nhiệm. Song song với đó có luật, có nghị định, thông tư và nhìn về tổng thể thì có thể thấy hành lang pháp lý đang hoàn thiện hơn, phù hợp hơn nhưng đi vào chi tiết thì vẫn còn nhiều hạn chế.

Quy định xác định giá đất có 5 nguyên tắc, trong đó có nguyên tắc thị trường nhưng không ai giải thích nguyên tắc thị trường là gì. Điều này làm khó cho các địa phương trong việc áp dụng.

Ví dụ, quy định xác định giá đất có 5 nguyên tắc, trong đó có nguyên tắc thị trường nhưng không ai giải thích nguyên tắc thị trường là gì. Điều này làm khó cho các địa phương trong việc áp dụng. Ngoài ra, 5 nguyên tắc trong xác định giá đất phải đảm bảo hài hoà lợi ích. Vậy như thế nào là hài hoà? Theo tôi hài hoà là phải đảm bảo tất cả các bên cùng được đảm bảo lợi ích.

Do đó, ông Tuyến đề nghị Bộ TN&MT ngoài tổ chức các hội thảo, cần phải “cầm tay chỉ việc” hướng dẫn trực tiếp cho các địa phương chứ để cho các địa phương tự làm thì rất khó.

Từ góc độ liên quan đến thị trường bất động sản, ông Vương Duy Dũng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và thị trường Bất động sản, Bộ Xây dựng cho rằng, với các quy định pháp luật đã được ban hành, chúng ta phải khẳng định rằng không có vướng mắc nào về mặt pháp lý trong việc tính toán giá đất. Việc chậm trễ trong quá trình tính toán không phải vì chúng ta không thể tính được mà chủ yếu do khâu tổ chức triển khai thực hiện. Vì vậy, cần phân định rõ ràng giữa vướng mắc pháp lý và những hạn chế trong khâu thực hiện để tìm ra giải pháp phù hợp.

Một điểm nữa là việc giá đất tăng cao đã và đang ảnh hưởng đến việc triển khai các dự án bất động sản và giá thành bất động sản trên thị trường. Tuy nhiên, cần phân tích rõ hơn mức độ tác động của việc tăng giá đất lên giá bất động sản. Chi phí sử dụng đất chỉ là một phần trong tổng chi phí của các dự án bất động sản. Giá bất động sản tăng có thể bị ảnh hưởng từ việc tăng giá đất, nhưng cũng có thể do các yếu tố khác, chẳng hạn như chi phí đầu tư xây dựng, chi phí bán hàng,.. Do đó, bên cạnh việc điều chỉnh giá đất, cần xem xét toàn diện các yếu tố chi phí khác và vai trò của các doanh nghiệp trong việc kiểm soát chi phí để đảm bảo giá bất động sản không bị đẩy lên quá cao, gây ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường...

TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, Hiệp hội sẽ tổng hợp tất cả các ý kiến, kiến nghị để gửi tới Chính phủ, Quốc hội, Bộ ngành sớm giải quyết vướng mắc, góp phần xây dựng và phát triển thị trường bất động sản bền vững hơn.

Trường An - Quán Dũng