Xây dựng công trình trên đất nông nghiệp có hợp pháp không?
Bạn đọc Đỗ Minh Đức (Thái Nguyên) hỏi: Gần đây tôi thấy nhiều địa phương như Đồng Nai, Lâm Đồng, TP. Hồ Chí Minh… đều cho phép xây dựng công trình trên đất nông nghiệp. Tại sao các địa phương lại quy định như vậy trong khi Luật Đất đai luôn quy định việc sử dụng đất phải đúng mục đích. Vậy việc cho xây dựng công trình trên đất nông nghiệp của các địa phương như vậy có đúng quy định hay không? Nếu đúng thì quy định này cụ thể như thế nào?
Câu hỏi của bạn được tư vấn như sau:
Đúng như bạn đã biết, UBND các tỉnh Đồng Nai, Lâm Đồng, TP. Hồ Chí Minh… vừa ban hành quyết định về sử dụng một phần diện tích đất nông nghiệp để xây dựng công trình phục vụ trực tiếp sản xuất nông nghiệp. Quyết định này là phù hợp và đã được quy định tại khoản 3 Điều 178 Luật Đất đai 2024.
Cụ thể, khoản 3 Điều 178 Luật Đất đai 2024 quy định: “Người sử dụng đất nông nghiệp được chuyển đổi cơ cấu cây trồng, vật nuôi để sử dụng đất kết hợp đa mục đích theo quy định tại Điều 218 của Luật này; được sử dụng một diện tích đất theo quy định của UBND cấp tỉnh để xây dựng công trình phục vụ trực tiếp sản xuất nông nghiệp…”.
Luật Đất đai 2024 cũng đã quy định cụ thể về các loại đất sau đây được sử dụng kết hợp đa mục đích gồm: Đất nông nghiệp được sử dụng kết hợp với mục đích thương mại, dịch vụ, chăn nuôi, trồng cây dược liệu; Đất sử dụng vào mục đích công cộng được kết hợp với mục đích thương mại, dịch vụ; Đất xây dựng công trình sự nghiệp được sử dụng kết hợp với mục đích thương mại, dịch vụ; Đất ở được sử dụng kết hợp với mục đích nông nghiệp, thương mại, dịch vụ, công trình sự nghiệp có mục đích kinh doanh; Đất có mặt nước được sử dụng kết hợp đa mục đích; Đất tôn giáo, đất tín ngưỡng được sử dụng kết hợp với mục đích thương mại, dịch vụ; Đất quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 9 của Luật này được sử dụng kết hợp mục đích nông nghiệp, xây dựng công trình hạ tầng bưu chính, viễn thông, công nghệ, thông tin, quảng cáo ngoài trời, điện mặt trời.
Bên cạnh đó, Luật cũng quy định, việc sử dụng đất kết hợp đa mục đích phải đáp ứng các yêu cầu như: Không làm thay đổi loại đất theo phân loại đất đã quy định; Không làm mất đi điều kiện cần thiết để trở lại sử dụng đất vào mục đích chính; Không ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh; Hạn chế ảnh hưởng đến bảo tồn hệ sinh thái tự nhiên, đa dạng sinh học, cảnh quan môi trường; Không làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của các thửa đất liền kề; Thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo quy định.
Căn cứ theo các quy định trên và tùy thuộc vào tình hình thực tế, các địa phương đã và đang hoàn thiện quy định về sử dụng một phần diện tích đất nông nghiệp để xây dựng công trình phục vụ trực tiếp sản xuất nông nghiệp. Điển hình như:
Tại Đồng Nai, UBND tỉnh quyết định, các công trình được xây dựng phục vụ trực tiếp sản xuất nông nghiệp gồm: Nhà nghỉ, lán, trại để phục vụ người lao động; công trình để bảo quản nông sản, chứa thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ và công trình phụ trợ khác.
Diện tích đất được xây dựng công trình để phục vụ trực tiếp sản xuất nông nghiệp được quy định cụ thể như sau: Diện tích khu đất (tổng diện tích của một hoặc nhiều thửa đất liền kề) từ 500m2 đến dưới 5 ngàn m2 được xây dựng công trình không quá 25m2; Diện tích khu đất từ 5 ngàn m2 đến dưới 10 ngàn m2 được sử dụng diện tích đất để xây dựng công trình không quá 50m2; Diện tích khu đất từ 10 ngàn m2 đến dưới 50 ngàn m2 được xây dựng công trình diện tích đất không quá 75m2; Khu đất từ 50 ngàn m2 trở lên được sử dụng xây dựng công trình diện tích không quá 100m2.
Tại Lâm Đồng, theo Quyết định số 24/2024/QĐ-UBND, những thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và còn thời hạn sử dụng đất, có quy mô từ 500m2 trở lên (bao gồm 1 thửa đất hay nhiều thửa đất liền kề của cùng người sử dụng đất) thì các cá nhân, tổ chức sở hữu các thửa đất có quyền xây dựng công trình trên đất để phục vụ sản xuất nông nghiệp.
Về quy mô xây dựng, quy định cho phép từ 500m2 đến 5.000m2 thì được sử dụng diện tích đất để xây dựng công trình không quá 25m2. Từ 5.000m2 đến 10.000m2 thì được sử dụng diện tích đất để xây dựng công trình không quá 50m2. Từ 10.000m2 trở lên thì được sử dụng diện tích đất để xây dựng công trình không quá 75m2.
Công trình phục vụ trực tiếp sản xuất nông nghiệp được xây dựng tại nhiều vị trí trong khu đất, nhưng tổng diện tích đất xây dựng không được vượt quá 25m2, 50m2 và 75m2, ứng với từng quy mô diện tích đất nông nghiệp đã quy định.
Tại TP. HCM, theo Quyết định số 90/2024/QĐ-UBND, công trình phục vụ trực tiếp sản xuất nông nghiệp gồm: Lán, trại, kho để phục vụ sơ chế, bảo quản nông sản, chứa vật tư nông nghiệp, máy móc, dụng cụ lao động.
Để được xây dựng, thửa đất nông nghiệp phải được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và còn thời hạn sử dụng đất. Diện tích đất nông nghiệp của khu đất đang sử dụng rộng từ 500 m2 trở lên, có thể là một thửa đất hoặc nhiều thửa đất liền kề của cùng một người.
Diện tích đất để xây dựng công trình phục vụ trực tiếp sản xuất nông nghiệp tối đa 1% tổng diện tích đất nhưng không vượt quá 50 m2. Công trình chỉ được xây 1 tầng, chiều cao đỉnh mái tối đa 5m, không có tầng hầm.