Khai thác tối đa tiềm năng đất nông nghiệp
(TN&MT) - Nhiều chuyên gia, nhà quản lý cho rằng, Luật Đất đai 2024 có nhiều đổi mới trong quản lý sử dụng đất nông nghiệp như: mở rộng hạn mức, mở rộng đối tượng được nhận chuyển nhượng, nhất là cho phép người sử dụng đất nông nghiệp được kết hợp với thương mại, dịch vụ, chăn nuôi... sẽ giúp thị trường bất động sản nông nghiệp dự kiến sẽ phát triển mạnh mẽ, khuyến khích người dân sáng tạo và khai thác tối đa tiềm năng đất nông nghiệp.
Luật Đất đai 2024 có nhiều điểm mới liên quan đến đất nông nghiệp, đây là vấn đề được nhiều người dân quan tâm. Cụ thể như, mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp lên không quá 15 lần hạn mức giao đất tại địa phương; mở rộng đối tượng được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa cho tổ chức kinh tế, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa trong hạn mức được giao đất nhằm tạo điều kiện cho các tổ chức, cá nhân có năng lực về vốn, khoa học kỹ thuật có quyền tiếp cận đất đai, đầu tư sản xuất nông nghiệp hàng hóa, hạn chế tình trạng bỏ hoang hoặc sử dụng đất nông nghiệp manh mún không hiệu quả; bổ sung quy định người sử dụng đất nông nghiệp được chuyển đổi cơ cấu cây trồng, vật nuôi; được sử dụng một diện tích đất để xây dựng công trình phục vụ trực tiếp sản xuất nông nghiệp.
Điều 99, Nghị định 102/2024/NĐ-CP quy định phạm vi, điều kiện sử dụng đất kết hợp đa mục đích:
Sử dụng đất kết hợp đa mục đích là việc sử dụng một phần diện tích đất của mục đích sử dụng đất chính vào mục đích khác quy định tại Điều 218 Luật Đất đai 2024. Mục đích sử dụng đất chính là mục đích của thửa đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, đang sử dụng đất ổn định đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận.
Theo đó, việc sử dụng đất vào mục đích kết hợp không thuộc trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại Luật Đất đai; Diện tích đất sử dụng vào mục đích kết hợp không quá 50% diện tích đất sử dụng vào mục đích chính, trừ diện tích đất ở sử dụng kết hợp đa mục đích.
Công trình xây dựng trên đất nông nghiệp để sử dụng đất kết hợp đa mục đích phải có quy mô, tính chất phù hợp, dễ dàng tháo dỡ. Diện tích đất xây dựng công trình để sử dụng vào mục đích kết hợp trên đất trồng lúa, đất lâm nghiệp thực hiện theo quy định của Nghị định quy định chi tiết về đất trồng lúa và pháp luật về lâm nghiệp. Đất có mặt nước không được san lấp làm thay đổi dòng chảy, diện tích bề mặt nước, chiều sâu tầng nước;
Việc xây dựng, cải tạo công trình để sử dụng vào mục đích kết hợp phải phù hợp với quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật khác có liên quan; Thời gian sử dụng đất vào mục đích kết hợp không vượt quá thời hạn sử dụng đất còn lại của mục đích chính.
Đồng thời, cho phép người sử dụng đất nông nghiệp được kết hợp với thương mại, dịch vụ, chăn nuôi, trồng cây dược liệu… nhưng không được làm thay đổi loại đất đã được xác định theo quy định của Luật Đất đai 2024. Tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp phải sử dụng đúng mục đích, trường hợp chuyển sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.
Đặc biệt, sửa đổi thời hạn cho thuê đất từ 5 năm lên 10 năm bằng kỳ quy hoạch sử dụng đất để người sử dụng đất yên tâm đầu tư sản xuất nhưng khi cần thiết, Nhà nước có thể thu hồi để sử dụng vào mục đích xây dựng các công trình công cộng, dùng để bồi thường cho người có đất bị thu hồi để xây dựng các công trình công cộng của địa phương.
Ngoài ra, Luật cũng bổ sung quy định về tập trung, tích tụ đất nông nghiệp nhằm khắc phục tình trạng manh mún, tạo điều kiện thu hút đầu tư, ứng dụng cơ giới hóa và công nghệ cao vào sản xuất nông nghiệp.
Đánh giá về những tác động của những quy định mới của Luật Đất đai 2024 đến cuộc sống, tại hội thảo diễn ra mới đây, Phó Vụ trưởng Vụ Đất đai Lê Văn Bình cho biết, trước đây, chỉ người trực tiếp sản xuất đất nông nghiệp mới được nhận quyền sử dụng đất lúa. Luật Đất đai 2024 cho phép cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có điều kiện, khả năng trồng lúa, cũng được nhận quyền chuyển nhượng, đầu tư sản xuất lúa. Tuy nhiên, còn tùy vào hạn mức giao đất của địa phương, nếu vượt quá thì chuyển cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét chấp nhận.
Theo ông Bình, với những quy định mới của Luật Đất đai 2024, đất nông nghiệp sẽ có giá trị và thị trường loại đất này sẽ phát triển. Đây là điểm tốt vì người dân sẽ quý trọng đất nông nghiệp hơn. Từ đó sẽ nắm giữ, đầu tư sản xuất hoặc khi chuyển nhượng thì quyền sử dụng đất cũng được tôn trọng hơn.
Còn chuyên gia pháp lý Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng, hiện nay, nhiều diện tích đất nông nghiệp đang bị lãng phí, trong khi các mô hình kết hợp như nuôi tôm hay cà phê ruộng có thể mang lại doanh thu cao hơn nhiều so với trồng lúa. Tuy nhiên, thiếu khung pháp lý đã khiến các hoạt động này bị coi là trái phép.
Luật Đất đai 2024 cho phép người dân kết hợp sử dụng đất nông nghiệp với các hoạt động thương mại, dịch vụ, song yêu cầu phải có phương án trình cơ quan quản lý để đảm bảo tính hợp pháp. Điều này sẽ giúp hài hòa lợi ích giữa Nhà nước và người dân, đồng thời hỗ trợ ngân sách cho các tỉnh có nhu cầu. Với những thay đổi này, thị trường bất động sản nông nghiệp dự kiến sẽ phát triển mạnh, khuyến khích người dân sáng tạo và khai thác tối đa tiềm năng đất nông nghiệp.