Luật Đất đai 2024 mở rộng quyền sử dụng đất: Cơ hội cho thị trường BĐS

Quy định người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quốc tịch Việt Nam có các quyền và nghĩa vụ tương đương như quyền và nghĩa vụ của công dân Việt Nam trong nước được quy định tại Luật Đất đai 2024 sẽ là một trong những nhân tố tác động tích cực đến thị trường bất động sản (BĐS), thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thúc đẩy kinh tế phát triển.

Quy định này là điểm mới quan trọng, là bước tiến của Luật Đất đai 2024 được đông đảo kiều bào đồng tình, ủng hộ. Đồng thời, chính sách này đã thể chế hóa chủ trương của Đảng về đại đoàn kết toàn dân tộc, động viên Việt kiều gắn bó và hướng về Tổ quốc, tạo điều kiện thu hút kiều hối đầu tư về Việt Nam.

Cụ thể, Luật Đất đai 2024 đã xác định rõ, người sử dụng đất là người Việt Nam định cư ở nước ngoài gồm: người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài.

Cùng với đó là các quy định cụ thể, chi tiết mở rộng quyền và nghĩa vụ sử dụng đất đai, chế độ quản lý và sử dụng đất đai đối với hai đối tượng này như: Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài là đối tượng sử dụng đất và được hưởng tương đối đầy đủ các quyền như công dân Việt Nam (riêng quyền thế chấp, giới hạn thế chấp tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam); tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được bổ sung một số quyền lợi như: Được nhận chuyển nhượng, cho thuê lại quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao...

Thực tế, khác với quy định "Người sử dụng đất" tại Khoản 6 Điều 5 Luật Đất đai 2013: "Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này…", tại Khoản 3, Khoản 6 Điều 4 Luật Đất đai 2024 quy định: "Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; đang sử dụng đất ổn định, đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà chưa được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở…".

Điều này, góp phần tăng cơ hội tiếp cận, sở hữu, sử dụng hiệu quả hơn nguồn lực đất đai; thu hút kiều hối, đầu tư của kiều bào ở nước ngoài cho phát triển kinh doanh BĐS nói riêng và đẩy mạnh nền kinh tế nói chung.

Bên cạnh đó, việc mở rộng quyền sử dụng đất với người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam, trong đó quy định về nhận quyền sử dụng đất, tạo điều kiện cho họ trực tiếp tham gia vào giao dịch BĐS trong nước… tránh được bất cập trong thi hành Luật như trước đây khi muốn sử dụng đất trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài phải nhờ người thân trong nước đứng tên thực hiện giao dịch chuyển nhượng, đã không ít tranh chấp phát sinh từ việc nhờ người đứng tên nhận chuyển nhượng, quản lý quyền sử dụng đất.

Luật Đất đai 2024 cũng cho phép tổ chức kinh tế, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm được bán tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê khi có đủ điều kiện theo quy định, đồng thời bỏ quy định điều kiện của bên mua tài sản trên đất thuê trả tiền hàng năm; người nhận chuyển nhượng quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được kế thừa các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Theo nhiều chuyên gia, quy định này sẽ tạo nhiều thuận lợi cho người sử dụng đất, đơn giản hóa thủ tục hành chính, giảm chi phí tuân thủ và thực hiện được ngay mà không chờ văn bản quy định chi tiết hướng dẫn thi hành.

Bên cạnh đó, một trong các Luật có hiệu lực cùng thời điểm với Luật Đất đai 2024 là Luật Kinh doanh bất động sản đã bỏ quy định điều kiện phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với dự án, phần dự án bất động sản được chuyển nhượng; bổ sung quy định chủ đầu tư chuyển nhượng đã có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) đối với Nhà nước của dự án; sửa đổi, bổ sung quy định trường hợp bên nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài sau khi có quyết định cho phép chuyển nhượng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và các bên đã ký hợp đồng chuyển nhượng thì việc thực hiện thủ tục về đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai.

Còn tại Luật Đất đai 2024 quy định doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện thủ tục giao đất, cho thuê đất cho bên nhận chuyển nhượng, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; bên nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS được kế thừa quyền và nghĩa vụ về đất đai của bên chuyển nhượng dự án.

Như vậy, các quy định này tạo sự đồng bộ giữa Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản, tạo thuận lợi cho các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài kinh doanh BĐS tại Việt Nam khi Luật có hiệu lực mà không chờ văn bản hướng dẫn.

Thực tế, chính sách đất đai, nhà ở, kinh doanh BĐS đối với cá nhân người nước ngoài, doanh nghiệp có một phần vốn của tổ chức, cá nhân nước ngoài, vấn đề sở hữu nhà ở của cá nhân, tổ chức nước ngoài, kinh doanh BĐS của doanh nghiệp có một phần vốn của tổ chức, cá nhân nước ngoài cơ bản kế thừa các quy định của pháp luật hiện hành.

Do đó, việc Luật Đất đai 2024 cùng một số Luật có hiệu lực vào 1/8 tới đây sẽ không làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của cá nhân trong nước và nước ngoài, dự án trong nước và dự án có yếu tố nước ngoài, đảm bảo sự công bằng, nhất quán về mặt chính sách.

Trường Giang