Khơi thông nguồn lực kinh doanh bất động sản cho thuê

Phát biểu khai mạc Tọa đàm, Thạc sĩ Đặng Ngọc Luyến, Tổng Biên tập Tạp chí Luật sư Việt Nam cho biết, trong hệ thống pháp luật của nước ta có nhiều đạo luật liên quan đến bất động sản trong đó có bất động sản cho thuê. Lĩnh vực kinh doanh bất động sản cho thuê được quy định rất rõ trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006; Luật Kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH 13 năm 2014 và mới đây nhất là Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 được Quốc hội thông qua ngày 28/11/2023 có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/01/2025.

Bất động sản cho thuê là mảng quan trọng của thị trường bất động sản, liên quan đến việc cung cấp các tòa nhà, căn hộ, tài sản thương mại để người khác sử dụng trong một khoảng thời gian cụ thể dưới dạng hợp đồng thuê. Việc cho thuê bất động sản mang lại nhiều lợi ích như nguồn lợi nhuận nhuận tương đối lớn, an toàn có tính bền vững; nhu cầu thuê bất động sản lớn; tính đầu tư bền vững và khả năng kiểm soát tài sản cao.

Tại Việt Nam, trong những năm gần đây lĩnh vực kinh doanh Bất động sản cho thuê là một trong những lĩnh vực đầu tư kinh doanh phát triển mạnh.

Theo thống kê, lượng khách du lịch và người đi công tác tăng trưởng đáng kể, điều này làm tăng nhu cầu về dịch vụ lưu trú ngắn hạn. Các loại hình bất động sản dòng tiền như khách sạn, nhà nghỉ, homestay đã và đang được nhiều nhà đầu tư quan tâm và đầu tư. Việc chọn vị trí địa lý phù hợp là một yếu tố quan trọng giúp thu hút khách hàng. Bên cạnh đó, chất lượng dịch vụ, tiếp thị truyền thông cũng đóng vai trò quan trọng trong việc thu hút và duy trì khách hàng...

Tuy nhiên, việc đầu tư vào bất động sản cho thuê cũng đối mặt với những thách thức. Chi phí khấu hao tài sản cần được cân nhắc, vì giá trị bất động sản có thể giảm sau một thời gian sử dụng dài. Ngoài ra, những nhà đầu tư thiếu kiến thức và kinh nghiệm cũng gặp nhiều khó khăn và rủi ro khi đầu tư vào lĩnh vực này.

Bên cạnh đó, hoạt động kinh doanh này liên quan đến nhiều quy định của pháp luật. Ngoài những quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản thì còn áp dụng như Luật Doanh nghiệp; Luật Phòng cháy chữa cháy; Luật Đầu tư; Luật Cư trú, Bảo hiểm; Luật Đất đai... Cùng hàng loạt những khó khăn, vướng mắc mà các doanh nghiệp bất động sản đang phải đối mặt trong thực tiễn

Chia sẻ tại Tọa đàm, Luật sư Trương Anh Tuấn , Phó Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam lưu ý một số nội dung khi kinh doanh Bất động sản cho thuê hiện nay như việc giao dịch bất động sản bằng hình thức chuyển khoản đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, nếu không chú ý có thể sẽ không được tính vào chi phí, doanh thu và có thể bị xuất toán. Với người dân thì chuyển khoản thanh toán giao dịch bất động sản sẽ có lợi hơn vì tiết kiệm thời gian, công sức đi lại.

Luật sư Tuấn cũng đề cập đến tình trạng tranh chấp quỹ bảo trì, sở hữu chung - riêng ở các chung cư hiện nay có nguyên nhân đến từ việc chủ đầu tư không công khai các giấy tờ pháp lý quan trọng ngay từ đầu như thiết kế cơ sở, phương án PCCC,… vì vậy, để giảm thiểu những tranh chấp này thì doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải công khai đầy đủ, trung thực và chính xác thông tin quy định tại các khoản 2, 3, 4 và 5 Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản và trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

Bà Phạm Thị Thịnh, Trưởng phòng Đăng ký đất đai, Cục Đăng ký và Dữ liệu thông tin đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, Quốc hội đã thông qua dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai số 31/2024/QH15, Luật Nhà ở số 27/2023/QH15, Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15, Luật Các tổ chức tín dụng số 32/2024/QH15 với 404/469 đại biểu Quốc hội tham gia biểu quyết tán thành. Theo dự án Luật mới được thông qua, Quốc hội cho phép 3 luật liên quan tới thị trường bất động sản là: Luật Đất đai, Nhà ở và Kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ 01/8/2024. Thời điểm sớm hơn 5 tháng so với thời điểm đã được quyết định trước đó là 01/01/2025.

Trong quá trình xây dựng Luật Đất đai 2024, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã tích cực, chủ động tổ chức nhiều Hội thảo lấy ý kiến góp ý của các Bộ, ngành, địa phương, các tổ chức chính trị – xã hội, nghề nghiệp, các tầng lớp nhân dân,… để các nội dung trong Luật được cụ thể, chi tiết và sát với thực tế cuộc sống. Trong Luật Đất đai 2024 thì quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được quy định ngay ở Chương III, cho thấy pháp luật về Đất đai rất đề cao vai trò và tầm quan trọng của người sử dụng đất, bao gồm cả quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân đầu tư và kinh doanh bất động sản.

Theo bà Thịnh, để gia tăng hiệu quả sử dụng đất, Luật Đất đai 2024 đã có quy định mới về việc sử dụng đất kết hợp đa mục đích và góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai. Đất sử dụng đa mục đích có thể là sự phối kết hợp giữa nhiều mục đích sử dụng đất khác nhau, có thể: kết hợp giữa đất quốc phòng, an ninh với đất sản xuất, thương mại, dịch vụ; đất nông nghiệp kết hợp với các loại đất phi nông nghiệp; hay đất ở kết hợp với đất thương mại dịch vụ...

Phát biểu tổng kết Tọa đàm, ông Nguyễn Duy Lãm, Chủ nhiệm Câu lạc bộ Pháp chế doanh nghiệp, Bộ Tư pháp cho biết, với chức năng đóng góp ý kiến xây dựng văn bản pháp luật, phản ánh thông tin về hoạt động thực thi pháp luật, kinh tế – xã hội, góp phần thúc đẩy tiến trình phát triển và hội nhập của đất nước, thông qua các ý kiến trình bày tại Tọa đàm, Ban Tổ chức hy vọng đây sẽ là một kênh thông tin quan trọng giúp cho các cơ quan quản lý Nhà nước đưa ra được các chính sách phù hợp, sát với thực tiễn, đảm bảo quyền lợi hài hòa giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân.

Quyết Thắng