Xử lý chủ đầu tư chậm làm giấy chứng nhận cho người mua nhà
(TN&MT) - Nghị định 91/2019/NĐ-CP của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai đã qui định rõ đơn vị kinh doanh bất động sản nếu không cung cấp đầy đủ giấy tờ cho người mua sẽ bị phạt tùy theo mức độ vi phạm.
Chủ đầu tư chậm cấp giấy chứng nhận bị phạt 1 tỷ đồng
Mức thấp nhất nếu chậm thực hiện nghĩa vụ giao sổ hồng cho người mua chung cư từ 50 ngày đến 6 tháng thì đơn vị chủ đầu tư dự án sẽ bị phạt tiền từ mức 10 triệu đến 100 triệu đồng; chậm từ 6 đến 9 tháng sẽ bị phạt tối đa 300 triệu. Từ 9 đến 12 tháng bị phạt tối đa 500 triệu đồng và nếu từ 12 tháng trở lên sẽ phạt mức tối đa là 1 tỷ đồng.
Theo giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội Lê Thanh Nam, hiện toàn thành phố Hà Nội còn 206 dự án còn vướng mắc do sai phạm về quy hoạch, tự ý chuyển đổi công năng, nghĩa vụ tài chính… 206 dự án trên có khoảng 62.000 căn hộ chưa được cấp giấy chứng nhận. Thành phố đã có chỉ đạo, sẽ thực hiện song song việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân cùng với xử lý vi phạm của chủ đầu tư. Sở đã báo cáo UBND thành phố để cấp trước giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho 33.000 căn hộ xây đúng quy hoạch, còn 29.000 căn hộ xây dựng vi phạm quy hoạch đang chờ xử lý, việc này Thanh tra Chính phủ đã vào cuộc.
Trước thực trạng này của các dự án, theo quan điểm của nhiều chuyên gia về bất động sản thì để chấm dứt tình trạng người mua nhà chung cư suốt nhiều năm không nhận được sổ hồng, các cơ quan chức năng hoàn toàn có thể xử lý hình sự với chủ đầu tư vì tội lừa dối khách hàng, khi ký hợp đồng về thời gian giao sổ hồng nhưng lại không thực hiện.
Tiến sĩ Nguyễn Hữu Cường (chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội) cho rằng, ngoài trách nhiệm của chủ đầu tư, cũng xem xét đến trường hợp do lỗi của các bên. Ví dụ như một số khách hàng cố tình chậm hoàn thành nghĩa vụ tài chính thì mức xử phạt như thế nào. Thứ hai, nếu lỗi do cơ quan quản lý nhà nước tại địa phương làm chậm, chưa xác định giá đất, tiền sử dụng đất, do thay đổi chính sách về thuế hay cơ quan phóng cháy chữa cháy chưa nghiệm thu... Tất cả các trường hợp đó đều phải kiểm tra để xem xét xử lý. Nếu lỗi do chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính hoặc có sai phạm về xây dựng hoặc các sai phạm khác dẫn đến dự án không đủ điều kiện cấp giấy hồng thì chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm. Mức phạt không quá 1 tỉ đồng là quá thấp, phải tăng thêm để đảm bảo quyền lợi của người mua nhà.
Chậm sang tên giấy chứng nhận cũng bị phạt
Theo Luật Đất đai 2024, sau khi công chứng hợp đồng mua bán, người dân cần thực hiện sang tên sổ đỏ trong thời hạn không quá 30 ngày, nếu quá thời hạn sẽ bị phạt tiền.
Khi sang tên sổ đỏ, người sử dụng đất còn phải thực hiện nghĩa vụ nộp thuế, bao gồm thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ. Đối với trường hợp chậm nộp hồ sơ khai thuế, người sử dụng đất sẽ bị phạt đến 25 triệu đồng.
Khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai 2024 quy định, trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày ký công chứng hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà đất, người sử dụng đất phải thực hiện việc sang tên sổ đỏ.
Trong khi đó, theo khoản 1, khoản 2 Điều 17 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, mức phạt đối với hành vi chậm đăng ký biến động đất đai lần đầu lên đến 2 triệu đồng; Chậm sang tên sổ đỏ đối với đất đã có sổ đỏ lên tới 10 triệu đồng.
Ngoài bị xử phạt hành chính, người sử dụng đất cũng buộc phải thực hiện việc đăng ký biến động đất đai.
Như vậy, trong 30 ngày kể từ ngày thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà đất, người dân buộc phải thực hiện sang tên sổ đỏ tại văn phòng đăng ký đất đai. Trong thời hạn này, nếu không thực hiện sang tên, người sử dụng đất sẽ bị phạt tiền cao nhất đến 10 triệu đồng.
Ngoài ra, khi sang tên sổ đỏ, người sử dụng đất còn phải thực hiện nghĩa vụ nộp thuế, bao gồm thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ. Đối với trường hợp chậm nộp hồ sơ khai thuế, người sử dụng đất sẽ bị phạt đến 25 triệu đồng.
Điều 13 Nghị định 125/2020/NĐ-CP quy định: Chậm nộp quá thời hạn từ 1 - 30 ngày bị phạt từ 2 - 5 triệu đồng; Chậm nộp quá thời hạn từ 31 - 60 ngày bị phạt từ 5 - 8 triệu đồng; Chậm nộp quá thời hạn từ 61 - 90 ngày/quá 91 ngày nhưng không phát sinh thuế nộp bị phạt từ 8 - 15 triệu đồng; Chậm nộp quá thời hạn 90 ngày bị phạt từ 15 - 25 triệu đồng.
Theo khoản 5 Điều 44 Luật Quản lý thuế 2019, thời hạn nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là 10 ngày kể từ khi phát sinh nghĩa vụ thuế.
Như vậy, trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày công chứng hợp đồng chuyển nhượng, mua bán nhà đất, người dân bắt buộc phải thực hiện thủ tục đăng ký sang tên và nộp hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân trong thời gian 10 ngày kể từ ngày phát sinh nghĩa vụ thuế.
Về đối tượng bị phạt khi chậm sang tên sổ đỏ, theo khoản 4 Điều 5 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, bên mua/tặng cho sẽ bị xử phạt khi thực hiện việc chuyển nhượng, tặng cho mà không hoặc chậm thực hiện đăng ký biến động.
Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai là cơ quan có thẩm quyền thực hiện đăng ký biến động đất đai. Thời hạn đăng ký biến động đất đai là không quá 10 ngày làm việc kể từ khi hồ sơ được công nhận hợp lệ.