Phân khúc căn hộ được nhà đầu tư quan tâm

Theo nhận định của các chuyên gia, thời gian dài trên địa bàn TP.HCM, dự án căn hộ được bán ra thị trường rất ít. Trong khi đó, nhiều NĐT vẫn chú trọng vào phân khúc này và tìm mua những dự án có giá cả phù hợp, tiến độ tốt. Hiện nay, nhiều NĐT mua căn hộ chủ yếu để cho thuê chứ không phải mục đích “lướt sóng” như thời thị trường bất động sản còn nóng sốt. Dù tỷ suất lợi nhuận từ việc cho thuê căn hộ không còn cao như giai đoạn trước, thậm chí ở một số khu vực còn thấp hơn lãi suất tiết kiệm, song đây vẫn là kênh đầu tư được quan tâm nhờ khả năng đem lại nguồn thu ổn định.

Chị Hằng (một NĐT) vừa mua một căn hộ chung cư ở quận Bình Tân (TP.HCM), cho biết: "Lãi suất tiền gửi ngân hàng đã giảm sâu nên tôi không muốn gửi tiết kiệm nữa, mà rút tiền về để mua căn hộ cho thuê. Một phần là để tích lũy làm tài sản cho con cái sau này, một phần là cũng là để đầu tư có đồng ra, đồng vào mỗi tháng".

Tương tự, chị Lý cũng vừa mua một căn hộ ở quận 8 (TPHCM) để cho thuê với thu nhập cố định 7 triệu đồng/tháng. Chị Lý cho biết: "Nếu tính ra thì lợi nhuận cho thuê vẫn thấp hơn rất nhiều so với chi phí mua vào, nhưng thời điểm này, tôi không biết đầu tư vào việc gì. Hơn nữa, hiện nay nhiều chủ nhà bị ngộp tài chính nên giảm giá khá nhiều so với trước nên tôi mua để cho thuê kiếm thu nhập hàng tháng, đợi sau thị trường ấm lại thì bán ra kiếm lời".

Theo dữ liệu của Savills Việt Nam, trong quý 4/2023, nguồn cung sơ cấp tại TP.HCM đã đạt 7.600 căn hộ, ổn định theo quý, nhưng giảm 5% theo năm. Giá bán sơ cấp trung bình trong quý tại TP.HCM quay về mức của năm 2020 với 69 triệu đồng/m2 thông thủy, giảm 36% so với quý trước và 45% theo năm. Bà Giang Huỳnh, Phó Giám đốc, Trưởng bộ phận Nghiên cứu và S22M cho biết, nguồn cung bất động sản nhà ở tại TP.HCM hiện nay đang rất thấp, đặc biệt đối với thị trường với hơn 10 triệu người. Trong khi đó nhu cầu mua của các NĐT đang rất nhiều, đặc biệt dịp cuối năm 2023, dòng tiền nhàn rỗi được nhiều người rút ra để tìm mua các dự án chung cư.

"Trước đây khi bất động sản còn có "sóng", nhiều NĐT đổ xô đi buôn đất, bán được chỗ này thì mang tiền mua chỗ khác để kiếm lợi nhuận. Nhưng hiện nay, khi thị trường không ổn định, các NĐT chủ yếu đặt niềm tin vào căn hộ chung cư vì giá cả hợp lý, không thay đổi nhiều như đất nền, nhà phố. Trong khi đó lại có thể cho thuê để có nguồn tài chính ổn định", bà Giang Huỳnh nhận định.

Theo các đơn vị nghiên cứu thị trường bất động sản, tỷ suất lợi nhuận từ cho thuê căn hộ hiện đã giảm khá mạnh so với giai đoạn trước đại dịch. Nguyên nhân là do thị trường cạnh tranh gay gắt khiến chủ sở hữu phải giảm giá thuê để đảm bảo tỷ lệ lấp đầy cao. Đây cũng là lý do khiến xu hướng đầu tư vào căn hộ cho thuê thoái trào một thời gian dài và chỉ phục hồi phần nào trong bối cảnh kinh tế suy thoái, các kênh đầu tư khác đang biến động khó lường.

Báo cáo của Batdongsan.com.vn cho thấy, trong giai đoạn 2017 - 2018, tỷ suất lợi nhuận của căn hộ cho thuê luôn ở ngưỡng cao từ 6-8%, tính theo công thức giá thuê 12 tháng/giá bán căn hộ, đà giảm bắt đầu xuất hiện từ năm 2019 với tỷ suất lợi nhuận đạt 5,2% và “rơi tự do” trong giai đoạn 2020 - 2021 khi đại dịch ập đến, lần lượt lùi về mức 4,3-4,5% năm 2020 - 2021 và 4-4,3% năm 2022 - 2023.

Ông Lê Bảo Long, Giám đốc Chiến lược Batdongsan.com.vn nhận định, mặt bằng giá căn hộ chung cư ngày càng tăng nhanh, tính riêng trong quý 3/2023, giá bán căn hộ chung cư tại TP.HCM trung bình từ 45,5 triệu đồng/m2, gộp cả giá sơ cấp và thứ cấp, nhưng giá thuê căn hộ chưa tăng tương xứng. Trong đó, nhiều căn hộ chung cư có giá bán từ 3-4 tỷ đồng, nhưng mức giá thuê chỉ rơi vào khoảng 8-12 triệu đồng/tháng, còn đối với những căn hộ chung cư giá bán từ 4-6 tỷ đồng thì giá thuê dao động từ 15-25 triệu đồng/tháng.

"Dù giá cho thuê giảm so với trước, nhưng với NĐT có tầm nhìn dài hạn, căn hộ cho thuê vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn vì có tỷ suất lợi nhuận trung bình cao, cộng gộp mức tăng giá theo thời gian và lợi nhuận cho thuê, ở quanh mức 12,5%/năm. Đây là mức lợi nhuận tốt và ổn định hơn so với nhiều kênh đầu tư khác như chứng khoán, vàng, ngoại tệ, đất nền, gửi tiết kiệm", ông Lê Bảo Long phân tích.

Nhiều chuyên gia cũng đánh giá cao tiềm năng đầu tư của phân khúc căn hộ, đây là nhóm sản phẩm giữ giá nhờ đáp ứng nhu cầu ở thực. Trong bối cảnh thị trường khó khăn thì các sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực như căn hộ chung cư là điểm sáng của thị trường bất động sản. Tốc độ đô thị hóa mạnh khiến nhu cầu ở thực tiếp tục tăng trưởng, do đó dư địa của các dự án căn hộ chung cư là rất lớn.

Thục Vy