Xử lý diện tích đất chồng lấn sang nhà hàng xóm
(TN&MT) - Bạn đọc Nguyễn Văn Hiệp, trú tại thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh hỏi: Cách đây 3 năm tôi có mua một ngôi nhà và có sang tên sổ đỏ từ chủ cũ, ngôi nhà do chủ cũ xây dựng. Nhưng gần đây tôi gặp chút khó khăn và muốn bán ngôi nhà đó, tuy nhiên ra văn phòng công chứng lại nói tôi không thể giao dịch được, vì có diện tích chồng lấn với nhà hàng xóm.
Sau đó, tôi gọi đơn vị đến đo đạc thì diện tích chồng lấn sang nhà bên cạnh là 6m. Tôi gặp hàng xóm trao đổi, thỏa thuận để xin chuyển nhượng 6m đó và nhà hàng xóm đồng ý. Tuy nhiên điều khiến tôi đang lúng túng và không biết xử lý thủ tục ra sao?
- Tôi có thể xin điều chỉnh diện tích 6m đó vào trong “sổ đỏ” của tôi được không? Và thủ tục sẽ như thế nào? Thời gian xử lý ra sao? Bao gồm những loại giấy tờ gì và lệ phí ra sao? Cần phải điều chỉnh sổ đỏ cả 2 nhà (nhà tôi và nhà hàng xóm giáp ranh đúng không?).
- Nhà hàng xóm giáp ranh nhà tôi thì hai vợ chồng đứng tên, nhưng người chồng lại mới mất đầu năm. Sau đó họ chưa làm thủ tục phân chia nhà đất, vợ chồng chủ nhà hàng xóm có 2 người con (01 trai và 01 gái, con trai đã mất). Nhà hàng xóm cũng có diện tích chồng lấn sai sót với một nhà khác như nhà tôi. Vậy trường hợp này tôi phải làm sao?
Vấn đề bạn hỏi, Văn phòng Luật sư tư vấn như sau:
Để có căn cứ giải quyết vụ việc, trước tiên bạn cần phải xác định được nguyên nhân dẫn đến việc chồng lấn diện tích các thửa đất, từ việc xác định được nguyên nhân và đối chiếu quy định pháp luật bạn có thể lựa chọn được phương án giải quyết sai sót, chồng lấn diện tích phù hợp.
Như vậy, bạn cần làm đơn đề nghị UBND cấp xã thông qua Địa chính xã hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường/Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất cấp huyện nơi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cung cấp cho bạn tất cả hồ sơ địa chính từng thời kỳ và hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu của thửa đất bạn đang sử dụng cũng như các hồ sơ có liên quan của thửa đất bên cạnh đang bị chồng lấn.
Theo quy định Luật Đất đai 2013, đối với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bạn đang sử dụng được xác định là cấp không đúng diện tích sử dụng và căn cứ theo quy định tại điểm d khoản 2 điều 106 Luật Đất đai năm 2013, Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phải thu hồi giấy chứng nhận đã cấp. Nhưng xuất phát từ việc bạn sử dụng thửa đất thông qua việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ chủ thể khác, không phải là người sử dụng đất đầu tiên. Do đó, trong trường hợp này, căn cứ quy định tại khoản 4 điều 87 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2013 được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 26 điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP thì Nhà nước không thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trái pháp luật và trường hợp sai sót về diện tích thửa đất không thuộc trường hợp đính chính thông tin giấy chứng nhận được quy định tại khoản 1 điều 106 Luật Đất đai năm 2013.
Như vậy, theo quan điểm của Luật sư, để giải quyết dứt điểm về việc chồng lấn diện tích giữa các thửa đất bạn phải thực hiện thủ tục khởi kiện tại Tòa án để giải quyết dứt điểm vấn đề chồng lấn giữa các thửa đất. Đồng thời, trong trường hợp này đối với thửa đất của nhà hàng xóm đang được xác định có tranh chấp về mốc giới với thửa đất của gia đình bạn đang sử dụng. Căn cứ theo quy định tại khoản 1 điều 188 Luật Đất đai năm 2013, nếu đất có tranh chấp, chủ thể sử dụng đất không được thực hiện các giao dịch nhằm chuyển quyền sử dụng đối với thửa đất đến khi tranh chấp được giải quyết xong bằng bản án, Quyết định có hiệu lực của pháp luật. Do đó, có thể lý giải tại sao văn phòng công chứng không thực hiện thủ tục cho bạn chuyển quyền sử dụng thửa đất cho chủ thể khác.