Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi): Nhiều đổi mới trong cấp Giấy chứng nhận

Cấp GCN còn nhiều tồn tại, hạn chế

Theo Cục Đăng ký và Dữ liệu thông tin đất đai, trong những năm qua, công tác đăng ký đất đai, cấp GCN đã được các địa phương quan tâm chỉ đạo và tổ chức triển khai. Theo đó, đến nay cả nước đã cấp được trên 97,6% diện tích được cấp GCN lần đầu, trong đó đất sản xuất nông nghiệp đạt trên 93%, đất lâm nghiệp đạt trên 98%, đất nuôi trồng thủy sản đạt trên 87%, đất ở nông thôn đạt trên 96%, đất ở đô thị đạt trên 98%, đất chuyên dùng đạt trên 87%, cơ sở tôn giáo đạt trên 83%.

Kết quả này đã góp phần tích cực trong việc bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất; tạo nền tảng kỹ thuật cơ bản và thông tin đầu vào chính xác cho công tác quản lý đất đai ngày một chặt chẽ, hiệu quả hơn, là cơ sở quan trọng để quản trị thị trường bất động sản minh bạch, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội chung của cả nước.

Mặc dù công tác cấp GCN đã đạt được những kết quả nhất định, nhưng so với yêu cầu của người sử dụng đất và công tác quản lý về đất đai vẫn còn những hạn chế nhất định như: việc tổ chức thi hành pháp luật tại một số địa phương chưa nghiêm; còn tình trạng tự đặt ra các thủ tục, thành phần hồ sơ, thời gian giải quyết còn kéo dài so với quy định; vẫn còn có tình trạng cán bộ nhũng nhiễu trong thực thi công vụ; né tránh, sợ trách nhiệm trong giải quyết thủ tục cấp GCN, gây phiền hà cho người dân, doanh nghiệp.

Nguyên nhân của tình trạng này chủ yếu là do đất đai có tính lịch sử, nguồn gốc đa dạng, phức tạp, nhạy cảm; chế độ quản lý và sử dụng đất trải qua nhiều thời kỳ quy định không đồng bộ và thống nhất; công tác quản lý đất đai tại địa phương, nhất là chính quyền cơ sở trong một số thời điểm chưa được quan tâm sâu sát, chưa kịp thời phát hiện và xử lý kịp thời các hành vi vi phạm; việc chấp hành pháp luật về đất đai của người sử dụng đất chưa cao.

Những quy định mới hỗ trợ cấp GCN

Để giải quyết những bất cập, vướng mắc trên, bà Phạm Thị Thịnh cho biết, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã sửa đổi, bổ sung nhiều quy định về hồ sơ địa chính nhằm xác định hệ thống hồ sơ địa chính là công cụ đắc lực phục vụ công tác quản lý nhà nước về đất đai, xác lập tính pháp lý của từng thửa đất, từng người sử dụng đất, người quản lý đất, tài sản gắn liền với đất, phản ánh đầy đủ tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn.

Về đăng ký đất đai, Dự thảo tiếp tục kế thừa quy định của Luật Đất đai năm 2013 về việc quy định đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người giao đất để quản lý. Tuy nhiên để đẩy mạnh công tác đăng ký đất đai đối với tất cả các thửa đất, đảm bảo hồ sơ địa chính đầy đủ thông tin để đất đai được đánh giá, thống kê, kiểm kê, lượng hóa, phản ánh đúng thực tế sử dụng đất, phục vụ công tác quản lý nhà nước về đất đai của chính quyền các cấp, bên cạnh việc tăng cường trách nhiệm của người sử dụng đất thông qua việc quy định cụ thể về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất, người được giao đất quản lý đã thực hiện đăng ký đất đai, tại Dự thảo Luật cũng bổ sung quy định trách nhiệm của UBND cấp tỉnh trong việc chỉ đạo phổ biến, tuyên truyền và tổ chức thực hiện đăng ký lần đầu cho các trường hợp chưa đăng ký.

Về cấp GCN đối với trường hợp có giấy tờ về quyền sử dụng đất, Dự thảo Luật cơ bản kế thừa giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và các hướng dẫn thi hành, trong đó về trường hợp có giấy tờ về quyền sử dụng đất trước 15/10/1993, Dự thảo Luật bổ sung quy định UBND cấp tỉnh quy định các loại giấy tờ khác về quyền sử dụng đất có trước ngày 15/10/1993 cho phù hợp với thực tiễn của địa phương.

Theo bà Thịnh, quá trình thực hiện chính sách đất đai qua các thời kỳ, quy định về giấy tờ về quyền sử dụng đất đã được mở rộng qua mỗi lần sửa đổi chính sách, tạo điều kiện cho nhân dân. Tuy nhiên, do việc sử dụng đất trải qua nhiều thời kỳ, đến nay việc triển khai thực hiện quy định tại mỗi địa phương có sự khác nhau dẫn đến các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được xác lập trước ngày 15/10/1993 cũng có sự khác nhau giữa các địa phương, vùng miền. Do đó, để tạo tính chủ động, linh hoạt, phù hợp với điều kiện thực tiễn của địa phương, đảm bảo quyền của người đang sử dụng đất, Dự thảo Luật đã quy định giao thẩm quyền cho UBND cấp tỉnh các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp được xác lập trước ngày 15/10/1993.

Về cấp GCN cho trường hợp sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, Dự thảo Luật đã luật hóa quy định tại Nghị định số 43/2014/NĐ-CP các trường hợp sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, trong các trường hợp: Không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc giao đất trái thẩm quyền; Có vi phạm pháp luật; Giao đất trái thẩm quyền.

Dự thảo Luật bổ sung: Thời điểm áp dụng quy định về hạn mức đất ở của địa phương (được thực hiện theo quy định tại thời điểm người sử dụng đất nộp hồ sơ để cấp GCN); Trách nhiệm của Nhà nước trong việc cấp GCN cho các trường hợp đã đăng ký và đủ điều kiện.

Về cấp GCN, luật hóa quy định tại Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đồng thời sửa đổi theo hướng tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người dân trong việc cấp GCN đối với tài sản, Dự thảo Luật không quy định UBND xã xác nhận về thời điểm xây dựng; Đối với trường hợp phải xin phép xây dựng mà không có giấy tờ về tài sản, nhà ở xây dựng từ ngày 1/7/2006 trở về sau, công trình xây dựng khác được xây dựng từ ngày 1/7/2004 trở về sau thì phải có giấy xác nhận của cơ quan quản lý về xây dựng cấp huyện đủ điều kiện tồn tại nhà ở đó theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Bên cạnh đó, luật hóa quy định tại Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, Dự thảo Luật đã sửa đổi, bổ sung hoàn thiện một số nội dung để phù hợp với thực tiễn, như: Trường hợp thuê, thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng, phù hợp với dự án đầu tư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt (không chỉ bao hàm Khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao) vẫn được cấp GCN.

Đối với trường hợp có thông báo thu hồi đất vẫn cấp GCN để tháo gỡ ách tắc tình trạng có thông báo thu hồi đất nhiều năm qua nhưng không triển khai, cấp GCN cho tài sản trong trường hợp này. Trường hợp có quyết định thu hồi đất nhưng quá 3 năm không thực hiện thì vẫn cấp GCN cho tài sản trong trường hợp này.

Ngoài ra, quy định không cấp GCN đối với đất đang có tranh chấp, đang bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự; quyền sử dụng đất đang bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

Trường Giang