Khơi thông nguồn lực đất đai

Sự cần thiết và những vướng mắc cần sửa đổi trong Luật Đất đai hiện hành

Luật đất đai có tầm ảnh hưởng lớn, tác động và điều tiết nhiều ngành luật khác có liên quan như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đầu tư, Luật doanh nghiệp. Hiện Luật Đất đai cũng đang có sự chồng chéo và mâu thuẫn với một số văn bản luật trên. Chính vì vậy, sửa đổi Luật Đất đai cho đảm bảo tính đồng nhất, phù hợp với hệ thống văn bản pháp luật hiện hành là điều cấp thiết. Hơn nữa, việc nghiên cứu, tổng kết thực tiễn, đề xuất nội dung sửa đổi trong Luật Đất đai, khắc phục các vướng mắc, bất cập, bảo đảm thể chế hóa kịp thời Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ XIII cũng như các nghị quyết, kết luận khác của Trung ương, Bộ Chính trị.

Ngoài ra, Luật Đất đai có tác động trực tiếp đến hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp và đời sống người dân. Nhất là trong bối cảnh các doanh nghiệp và thị trường bất động sản đang gặp rất nhiều khó khăn do ảnh hưởng của đại dịch toàn cầu COVID-19 thì việc tháo gỡ những hạn chế, tồn tại lớn của Luật Đất đai năm 2013 càng sớm càng tốt để hỗ trợ cho doanh nghiệp, tạo ra động lực cho thị trường bất động sản và nền kinh tế nói chung.

Có thể khẳng định, Luật Đất đai chính là cơ sở chính trị quan trọng, tạo động lực mạnh mẽ, soi đường cho việc khơi thông nguồn lực đất đai. Mọi chính sách đưa ra cần có sự cân nhắc một cách thận trọng, đánh giá tác động nhiều chiều, đảm bảo tính khả thi, hiệu quả cũng như tính pháp điển hóa lâu dài của quy định pháp luật trong quá trình thực hiện. Một bộ luật tốt là một bộ luật được người dân và doanh nghiệp đón nhận.

Tuy nhiên, trong thực tế triển khai Luật Đất đai hiện nay nhận thấy, điểm nghẽn lớn nhất là Khung và Bảng giá đất thấp hơn nhiều so thực tế. Điều này dẫn đến tình trạng là người dân không kê khai trung thực giá trị mua bán để tránh thuế dẫn đến việc khó có được thông tin thống kế chính xác về giá trị bất động sản trong giao dịch. Việc công bố và xác định giá đất đã được ủy quyền cho UBND cấp huyện. Đây cũng là vấn đề cần được nghiên cứu thận trọng và có quy định cụ thể trong thực tiễn. Bởi việc công bố bảng giá đất công khai trên cổng thông tin của UBND huyện sẽ giúp cho người dân và doanh nghiệp yên tâm đầu tư, sản xuất,kinh doanh…

Bảng và Khung giá đất không sát với thực tế cũng kéo theo nhiều tiêu cực trong công tác giao đất, thu hồi đất, giải phóng mặt bằng, đảm bảo tính tiếp cận đất của doanh nghiệp. Hiện nay, rất nhiều các dự án không tháo gỡ được do vướng chênh lệch về giá đất thực tế và giá đất theo đơn giá nhà nước.

Ngoài ra, việc kiểm soát quyền lực nhà nước trong giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và đặc biệt là quản lý tài chính về đất đai, đặc biệt là thuế, phí và lệ phí …cũng cần được quy định cụ thể, chi tiết để hạn chế tranh chấp đất đai.

Đặc biệt, việc bồi thường, hỗ trợ hợp lý cho người dân khi Nhà nước thu hồi đất cần được triển khai sâu rộng và lấy ý kiến trực tiếp từ người dân có đất bị thu hồi và người dân có cuộc sống mưu sinh từ đất. Đất cho đồng bào dân tộc thiểu số cần được bảo tồn không gian sống, bảo tồn văn hóa, bảo vệ môi trường, bảo vệ đa dạng sinh học, phát triển bền vững và tăng trưởng xanh.

Luật Đất đai cũng cần bổ sung khái niệm về chuyển đổi mục đích sử dụng đất; bồi thường và hỗ trợ tái định cư; thẩm quyền ban hành khung giá đất, bảng giá đất. trong đó, cần phải tính toán cân nhắc việc bỏ khung giá đất thì việc thực hiện nghĩa vụ tài chính, tính tiền sử dụng đất, tính tiền bồi thường sẽ có quy trình thực hiện và căn cứ tính thuế và tiền như thế nào? Tất cả các hoạt động về giao, cho thuê, thu hồi đất đều thực hiện đấu giá trên thị trường.

Hơn nữa, Luật Đất đai năm 2013 cũng cần được tháo gỡ bất cập trong vấn đề cho phép tổ chức tín dụng trong nước và nước ngoài thế chấp quyền sử dụng đất; vấn đề cho người nước ngoài sở hữu và giao dịch bất động sản. Bởi hiện nay Luật Kinh doanh bất động sản đã cho phép điều này, trong khi Luật Đất đai và Luật Nhà ở thì không quy định như vậy.

Nhà nước cũng cần điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do người sử dụng đất đầu tư mang lại. Cần có xã hội hóa và chia sẻ lợi ích của các chủ đầu tư dự án đầu tư bất động sản với Nhà nước để mở đường, chỉnh trang đô thị nơi có những con đường đi qua các bất động sản xung quanh. Nên chăng cần đánh thuế với đất đai bỏ hoang, đánh thuế lũy tiến với bất động sản được sở hữu, quản lý và vận hành chung cư mini, cấp sổ đỏ cho các mô hình bất động sản mới…? Những chính sách và pháp luật cần bổ sung thêm là những tiền đề cơ bản để Nhà nước nghiên cứu từng bước nâng cao hiệu quả thực thi quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất và nâng cao hiệu quả sử dụng đất ở nước ta hiện nay.

Những kỳ vọng khi Luật Đất đai (sửa đổi) được ban hành

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã thể chế hoá cụ thể nghị quyết 18- NQ/TW được Ban Chấp hành Trung ương Đảng ban hành kịp thời, được giới chuyên môn, học giả và người dân đón nhận với kỳ vọng sẽ hạn chế được những bất cập trong chính sách, quản lý tồn tại nhiều năm không chỉ gây thiệt hại cho Nhà nước, doanh nghiệp, người dân mà còn ảnh hưởng đến phát triển kinh tế - xã hội, cơ hội phát triển của đất nước.

Cũng phải nhấn mạnh rằng, Nghị quyết số 18-NQ/TW đã khắc phục được những điểm còn điểm còn hạn chế của Nghị quyết 19-NQ/TW năm 2012 của Ban Chấp hành Trung ương khóa XI về “Tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới, tạo nền tảng để đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp hóa theo hướng hiện đại” cũng đã được ban hành. Trong đó đặt ra mục tiêu năm 2023 phải hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 và các luật liên quan, đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất. Đến năm 2025 phải hoàn thành xây dựng cơ sở dữ liệu số và hệ thống thông tin quốc gia về đất đai tập trung, thống nhất, đồng bộ, đa mục tiêu và kết nối liên thông.

Từ đó nhận thấy, Luật Đất đai (sửa đổi) là dự án luật đặc biệt quan trọng, có phạm vi ảnh hưởng lớn, tới hầu hết các lĩnh vực của đời sống kinh tế - xã hội cũng như trực tiếp tới người dân. Đây là cơ sở quan trọng cho phát triển kinh tế tuần hoàn của Việt Nam.

Việc ban hành Luật Đất đai (sửa đổi) với cơ chế chuyển dịch đất đai để phục vụ cho lợi ích của Nhà nước, doanh nghiệp và người dân theo cơ chế thị trường góp phần đẩy mạnh các hình thức đấu thầu dự án có sử dụng đất, đấu giá quyền sử dụng đất một cách công khai, minh bạch. Đồng thời, kiểm soát quyền lực nhà nước trong giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và đặc biệt là quản lý tài chính về đất đai, đặc biệt là thuế, phí và lệ phí; Giải quyết căn bản về xã hội hóa và chia sẻ lợi ích của các chủ đầu tư dự án đầu tư bất động sản với Nhà nước để mở đường, chỉnh trang đô thị nơi có những con đường đi qua các bất động sản xung quanh…

Cùng với đó, khi được ban hành, Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ góp phần tháo gỡ bất cập trong vấn đề cho phép tổ chức tín dụng trong nước và nước ngoài thế chấp quyền sử dụng đất; vấn đề cho người nước ngoài sở hữu nhà và giao dịch bất động sản. Bổ sung khái niệm về chuyển đổi mục đích sử dụng đất; Về bồi thường và hỗ trợ tái định cư; Thẩm quyền ban hành khung giá đất, bảng giá đất; Cần phải tính toán cân nhắc việc bỏ khung giá đất thì việc thực hiện nghĩa vụ tài chính, tính tiền sử dụng đất, tính tiền bồi thường sẽ có quy trình thực hiện và căn cứ tính thuế và nghĩa vụ tài chính như thế nào? Tất cả các hoạt động về giao, cho thuê, thu hồi đất đều thực hiện đấu giá trên thị trường.

Luật đất đai (sửa đổi) cũng được kỳ vọng là tiền đề để Nhà nước nghiên cứu từng bước nâng cao hiệu quả thực thi Quy hoạch và Kế hoạch sử dụng đất và nâng cao hiệu quả khai thác và sử dụng đất ở nước ta hiện nay.

Điều quan trọng, hiện nay, không chỉ giới chuyên gia, học giả mà chính người dân cũng đang kỳ vọng về những chính sách mới, phù hợp được thể hiện trong Luật Đất đai (sửa đổi) về các vấn đề thiết thực, gần với đời sống kinh doanh của doanh nghiệp và người dân, nhất là việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất. Người dân có đất bị thu hồi phải có chỗ ở, bảo đảm cuộc sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ. Việc thu hồi đất phải bám sát thực tế, trên cơ sở đảm bảo tốt nhất quyền và lợi ích hợp pháp của người dân

Một lần nữa tôi khẳng định rằng, một bộ luật tốt là một bộ luật được người dân và doanh nghiệp đón nhận. Và Luật Đất đai (sửa đổi) đang được đón chờ với kỳ vọng sẽ tạo động lực mạnh mẽ, soi đường cho việc khơi thông nguồn lực đất đai./.

PGS.TS Doãn Hồng Nhung - Đại học Luật (Đại học Quốc gia Hà Nội)