Điều chỉnh phương pháp định giá đất: Kỳ vọng tháo gỡ vướng mắc ở địa phương
(TN&MT) - Quá trình lấy ý kiến đóng góp cho Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) nói chung, về các vấn đề liên quan đến tài chính, giá đất nói riêng đã chứng minh, việc điều chỉnh phương pháp định giá đất là đòi hỏi tất yếu từ thực tiễn, phù hợp với mong muốn của các địa phương, cơ quan quản lý, cơ quan chuyên môn
Ông Nguyễn Văn Hạnh - Chủ tịch UBND TP. Lạng Sơn (tỉnh Lạng Sơn):
Cần quy định cụ thể đối tượng, điều kiện áp dụng phương pháp định giá
Theo quy định, hiện tại có 5 phương pháp định giá đất, bao gồm phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Đối tượng, điều kiện áp dụng phương pháp định giá chưa được quy định cụ thể, dẫn tới nhiều trường hợp một thửa đất có thể phải áp dụng hai phương pháp định giá đất khác nhau, dẫn đến kết quả định giá chênh lệch nhau, mất nhiều thời gian để tiến hành xác định.
Quá trình tiến hành điều tra, khảo sát, tỉnh Lạng Sơn gặp một số khó khăn như: Việc điều tra thông qua phỏng vấn trực tiếp, thông tin về chuyển nhượng phải là các giao dịch thành công trong thời gian không quá 2 năm hoặc kết quả trúng đấu giá. Thời gian từ khi điều tra, phát hành chứng thư cho đến khi ban hành Quyết định giá đất thì tài sản điều tra đã bị quá thời hạn 2 năm, phải thực hiện phỏng vấn, điều tra lại. Tại một số khu vực không phát sinh giao dịch, việc tìm kiếm thông tin tài sản để điều tra gặp khó khăn.
Các hợp đồng giao dịch thành công có nhiều trường hợp không ghi giá chuyển nhượng, hoặc ghi thấp hơn hoặc bằng với bảng giá đất hàng năm. Đối với các khu vực ít giao dịch phải áp dụng phương pháp thu nhập, việc điều tra, thu thập các thông tin về thu nhập của thửa đất cần định giá gặp khó khăn, vướng mắc về các chi phí đầu tư, cải tạo đất…
Từ các khó khăn, vướng mắc trên, chúng tôi đề xuất: Cần quy định cụ thể về nguồn thu thập thông tin giá đất các thửa đất so sánh đối với giá đất trúng đấu giá, giá đất ghi trên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giá đất thị trường trên cơ sở dữ liệu về đất đai.
Đề nghị bỏ nội dung quy định về giao dịch thành công trên thị trường và việc thu thập thông tin thông qua phỏng vấn trực tiếp; Quy định cụ thể về phạm vi thu thập thông tin trong trường hợp khu vực định giá không thu thập được đầy đủ thông tin của tài sản.
Do các thông tin thu thập về các khoản thuế để tính như: Chi phí đầu tư cải tạo đất, chi phí duy tu… áp dụng đối với cá nhân khá khó khăn, vì vậy, đề nghị cần quy định cụ thể về cách xác định chi phí bình quân một năm của thửa đất cần định giá…
Ông Nguyễn Tiến Dương - Phó Giám đốc Sở TN&MT tỉnh Sơn La:
Kiến nghị của Sơn La trong công tác định giá đất đã được tiếp thu
Tại Hội nghị lấy ý kiến góp ý về Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) do UBND tỉnh Sơn La tổ chức, các đại biểu đã quan tâm thảo luận một số quy định về công tác tài chính đất, giá đất. Theo đó, Dự thảo Luật cần quy định rõ hơn về thẩm quyền của Hội đồng thẩm định giá; xem xét, thống nhất Chủ tịch Hội đồng thẩm định giá đất các cấp đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất.
Tại điểm c khoản 2 Điều 155 (Giá đất cụ thể) quy định: Sở TN&MT, Phòng TN&MT có trách nhiệm giúp UBND cùng cấp tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Quy định này trong thời gian qua vô hình chung đang làm nhiều cơ quan, tổ chức, cá nhân cho rằng đây là vai trò của Sở TN&MT, dẫn tới những kiến nghị, chỉ đạo không phù hợp phạm vi trách nhiệm của Sở TN&MT, ảnh hưởng tiến độ giải quyết hồ sơ. Do đó, Sở TN&MT Sơn La kiến nghị sửa đổi nội dung này thành: Sở TN&MT, Phòng TN&MT có trách nhiệm tổng hợp, trình Hội đồng thẩm định giá đất hồ sơ xác định giá đất cụ thể; căn cứ kết luận thẩm định của Hội đồng thẩm định giá đất cấp tỉnh để tổng hợp, trình UBND cùng cấp phê duyệt giá đất cụ thể.
Sau khi cơ quan soạn thảo tiếp thu, chỉnh sửa, các kiến nghị về công tác tài chính đất của một số địa phương, trong đó có Sơn La đã được ghi nhận. Điều 160 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) hiện nay đã phân cấp mạnh mẽ thẩm quyền phê duyệt giá đất cụ thể theo thẩm quyền giao đất, cho thuê đất... Điều 161 Dự thảo Luật quy định rõ thành phần Hội đồng thẩm định giá cấp tỉnh, huyện, đảm bảo độc lập theo tinh thần Nghị quyết 18-NQ/TW; thống nhất chủ tịch Hội đồng thẩm định giá đất các cấp. Đặc biệt, trong Hội đồng thẩm định giá đất, tỷ lệ thành viên là định giá viên hoặc thẩm định viên về giá đã được quy định cụ thể; các phương pháp định giá đất, các nguồn thông tin để xác định giá đất đã được quy định vào Luật.
Ông Nguyễn Khánh Toàn - Phó Giám đốc Sở TN&MT tỉnh Thanh Hóa:
Phải hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp
Khoản 4 Điều 158 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định 4 phương pháp định giá đất, đây là nội dung rất quan trọng cần phải được cụ thể hóa cụ thể hơn ngay trong Luật về nội hàm cũng như điều kiện, trường hợp áp dụng một phương pháp hay nhiều phương pháp để có sự thống nhất, tránh tình trạng áp dụng phương pháp định giá đất một cách tùy tiện, làm thất thoát tiền sử dụng đất của Nhà nước. Bên cạnh 4 phương pháp định giá đất như Dự thảo, cần nghiên cứu thêm phương pháp định giá đất trong trường hợp giá đất trong tương lai cao hơn giá đất thời điểm định giá, nếu như vùng đó có quy hoạch, chuẩn bị đầu tư kết cấu hạ tầng hay tương lai chuẩn bị có nhà đầu tư gần khu vực đó đẩy giá đất tăng cao, đây là thực tế ở nhiều nơi, cần nghiên cứu để quy định phương pháp xác định.
Đối với quy định áp dụng bằng một hoặc nhiều phương pháp định giá quy định tại khoản 5 Điều này, cơ quan quyết định giá đất theo kết quả xác định giá đất có lợi cho ngân sách Nhà nước, tuy nhiên, nếu chỉ có lợi cho ngân sách Nhà nước mà lợi ích người dân, doanh nghiệp chưa được quan tâm thì giá đó đưa ra khó có thể được người dân chấp nhận. Vì vậy, nên áp dụng các phương pháp định giá phải hài hòa lợi ích của Nhà nước, người dân và doanh nghiệp.
Cần xem xét lại quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 161 về Hội đồng thẩm định giá đất cấp tỉnh, cấp huyện phải có tối thiểu 50% số thành viên là định giá viên hoặc thẩm định viên về giá; nếu quy định như trên thì Hội đồng thẩm định giá làm việc phụ thuộc nhiều vào định giá viên, thẩm định viên. Vì vậy, đề nghị trong Hội đồng thẩm định, ngoài quy định thành phần của các cơ quan chức năng, chỉ mời thêm đại diện đơn vị tư vấn; mời có thành phần định giá viên hoặc thẩm định viên về giá tham dự.
Theo tôi, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) phải giải quyết triệt để được những vướng mắc trên thì Luật Đất đai (sửa đổi) sau khi hoàn thiện mới đi vào cuộc sống một cách tốt nhất, không những tăng thu thêm cho ngân sách quốc gia, cho địa phương mà còn làm hài hòa lợi ích của Nhà nước, người dân và doanh nghiệp.
Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA):
Đề xuất thí điểm áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất
Hiện đang có 5 phương pháp định giá đất cụ thể, bao gồm: So sánh, chiết trừ, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh giá đất. Tuy nhiên, thực tế cho thấy, đã từng có một số trường hợp chủ đầu tư liên kết với cơ quan quản lý để dàn xếp giá đất, khiến cho kết quả định giá đất bị sai lệch. Ngoài ra, có một số doanh nghiệp thẩm định giá không nhận tham gia thẩm định giá đất để xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án bất động sản nộp ngân sách Nhà nước, vì sợ trách nhiệm, sợ vướng rủi ro pháp lý trong thực hiện công tác thẩm định giá đất.
Vì vậy, Nhà nước cần xây dựng nguyên tắc bảo đảm tính độc lập giữa chủ đầu tư dự án bất động sản với doanh nghiệp thẩm định giá, chuyên gia phản biện và Sở TN&MT, Hội đồng thẩm định giá đất, cơ quan hoặc người có thẩm quyền quyết định giá đất. Nguyên tắc này nhằm bảo đảm tính độc lập phòng, chống việc thông đồng dàn xếp giá có thể làm thất thu ngân sách Nhà nước.
Hoạt động định giá đất, thẩm định giá đất dự án bất động sản trên địa bàn cấp tỉnh hiện đang gồm các bước: Đầu tiên, các cơ quan quản lý Nhà nước ra quyết định giá đất cụ thể. Tiếp đến, chủ đầu tư các dự án bất động sản, các doanh nghiệp thẩm định giá và chuyên gia phản biện được mời tham gia Hội đồng thẩm định giá đất và thực hiện nhiệm vụ phản biện độc lập đối với hoạt động định giá, thẩm định giá đất trước khi trình UBND cấp tỉnh quyết định giá đất.
HoREA đề xuất, kiến nghị Trung ương xem xét đề xuất của UBND TP.HCM đã trình Chính phủ về việc thí điểm áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Đề xuất này cũng sẽ dẫn đến việc cần thiết ban hành hệ số điều chỉnh giá đất để tính tiền sử dụng đất tất cả dự án nhà ở thương mại mà không phân biệt giá trị trên hoặc dưới 30 tỷ đồng theo bảng giá đất. Đồng thời, Nhà nước còn có thể quyết định được tiền sử dụng đất, thuê đất trong thời hạn không quá 6 tháng kể từ ngày ban hành quyết định giao, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Điểm này tương tự quy định chứng thư thẩm định giá đất có giá trị không quá 6 tháng...