Dự kiến sẽ quy định cụ thể 3 phương pháp định giá đất trong Luật Đất đai (sửa đổi)

Cơ bản tạo hành lang pháp lý đồng bộ, quy trình đảm bảo chặt chẽ

Theo Bộ TN&MT, Luật Đất đai 2013 giao Chính phủ quy định Khung giá đất và các phương pháp định giá đất. Theo đó, Chính phủ đã quy định 5 phương pháp định giá đất tại Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014, bao gồm: Phương pháp so sánh trực tiếp; Phương pháp chiết trừ; Phương pháp thu nhập; Phương pháp thặng dư;  Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Cũng theo quy định của pháp luật đất đai năm 2013 thì thẩm quyền quyết định giá đất được phân cấp cho UBND cấp tỉnh.

Bên cạnh đó, Chính phủ giao Bộ TN&MT hướng dẫn thực hiện các phương pháp định giá đất. Ngày 30/6/2014, Bộ trưởng Bộ TN&MT đã ban hành Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất (sửa đổi, bổ sung Điều 7 về phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất tại Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT ngày 19/9/2017).

Có thể nói, các quy định về giá đất trong pháp luật đất đai năm 2013 đã cơ bản tạo hành lang pháp lý đồng bộ, quy trình đảm bảo chặt chẽ; thông qua công tác định giá đất cụ thể, giá đất đã cơ bản phù hợp với giá thị trường, hạn chế thất thu ngân sách nhà nước, đảm bảo quyền lợi của người có đất bị thu hồi.

Tuy nhiên, trong quá trình tổ chức thực hiện, các quy định về giá đất đã bộc lộ một số hạn chế như: Pháp luật đất đai năm 2013 chỉ quy định thời điểm xác định giá đất mà chưa quy định về thời điểm quyết định giá đất cụ thể khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, do đó thiếu cơ chế kiểm soát việc định giá đất dẫn đến nhiều dự án đã được giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nhưng các địa phương chậm ban hành quyết định giá đất làm chậm thu ngân sách nhà nước và ảnh hưởng đến việc thực hiện quyền của người sử dụng đất nhưng không có chế tài xử lý.

Bên cạnh đó, một số phương pháp xác định giá đất chưa phù hợp với điều kiện thực tế về thông tin thị trường quyền sử dụng đất, đặc biệt các thông tin đầu vào để áp dụng các phương pháp định giá đất thiếu độ tin cậy do giá đất kê khai trên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thường thấp hơn giá thực tế, trong khi thu thập thông qua phỏng vấn trực tiếp chưa đảm bảo tính pháp lý; còn giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất nhiều khu vực mang tính cá biệt, không phản ánh đúng mặt bằng giá đất trên thị trường. Nguồn thông tin khác phục vụ định giá đất như thông tin thu nhập, chi phí còn hạn chế, thiếu chính xác.

Bên cạnh đó, còn chưa phù hợp với công tác quản lý nhà nước về giá đất trong bối cảnh chưa hoàn thiện cơ sở dữ liệu về giá đất. Ví dụ: Phương pháp thặng dư có nhiều yếu tố phải giả định để tính toán như doanh thu phát triển (thời gian bán hàng, tiến độ bán hàng, tốc độ tăng giá, tỷ lệ lấp đầy,…) và chi phí phát triển (thời gian đầu tư xây dựng, tiến độ xây dựng, lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến yếu tố rủi ro và chi phí vốn…) trong khi thiếu cơ sở dữ liệu và căn cứ để giả định, tính toán. Việc tính toán phức tạp, khó khăn trong tổ chức thực hiện và kết quả định giá đất có sai số lớn. Bên cạnh đó, đây thực tế là phương pháp định giá bất động sản phục vụ cho các nhà quản trị tính toán để quyết định đầu tư, chưa phù hợp với quản lý nhà nước về đất đai trong điều kiện thị trường chưa có cơ sở dữ liệu thông tin đầu vào đầy đủ, ổn định, minh bạch; Phương pháp chiết trừ không áp dụng độc lập để định giá đất mà là một bước khi áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất (áp dụng để bóc tách giá trị tài sản gắn liền với đất của thửa đất so sánh

Đặc biệt, quy định về nội dung, điều kiện áp dụng các phương pháp định giá đất có điểm chưa phù hợp, chưa cụ thể dẫn đến có trường hợp một thửa đất áp dụng các phương pháp khác nhau cho các kết quả khác nhau khiến địa phương lúng túng trong lựa chọn. Việc phân cấp, phân quyền trong xác định giá đất chưa phù hợp, chưa đồng bộ với thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất... dẫn đến khối lượng công việc định giá đất cụ thể lớn tập trung vào các cơ quan cấp tỉnh, trong khi năng lực cơ quan định giá, Hội đống thẩm định giá đất còn hạn chế…

Đề xuất 3 phương pháp định giá đất

Theo Bộ TN&MT, thể chế Nghị quyết số 18-NQ/TW, ý kiến của Đại biểu Quốc hội tại Kỳ họp thứ 4, ý kiến góp ý của Nhân dân đối với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), các quy định về giá đất được thiết kế tại mục 2 Chương XI gồm 5 điều (từ Điều 158 đến Điều 162) tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trình Quốc hội cho ý kiến lần 2 tại Kỳ họp thứ 5 Quốc hội khóa XV, cụ thể: Điều 158 - Nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất; Điều 159 - Bảng giá đất; Điều 160 - Giá đất cụ thể; Điều 161 - Hội đồng thẩm định bảng giá đất, Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể; Điều 162 - Quyền và nghĩa vụ của tổ chức tư vấn định giá đất.

Đồng thời, trong hồ sơ dự án Luật Đất đai (sửa đổi) gửi Quốc hội đã có dự thảo Nghị định của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (sửa đổi) trong đó có nội dung về giá đất.

Tại phiên thảo luận Tổ về Dự án Luật Đất đai (sửa đổi), có một số ý kiến, trong đó có ý kiến của Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ đề nghị rà soát, quy định chi tiết các phương pháp định giá đất vào ngay trong dự thảo luật này, vừa quy định nguyên tắc, vừa quy định phương pháp định giá đất để cả Quốc hội thảo luận...

Tiếp thu các ý kiến của Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ và ý kiến thảo luận tại tổ của Đại biểu Quốc hội, ý kiến thẩm tra của Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, Bộ TN&MT dự kiến đề xuất sửa đổi, bổ sung dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) theo hướng quy định cụ thể 3 phương pháp định giá đất trong Luật bao gồm: so sánh trực tiếp; thu nhập; hệ số điều chỉnh giá đất. Trong đó, bỏ và lồng ghép phương pháp chiết trừ vào phương pháp so sánh trực tiếp do phương pháp này một bước khi áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất, áp dụng để bóc tách giá trị tài sản gắn liền với đất của thửa đất so sánh.

Đồng thời, bỏ phương pháp thặng dư do có nhiều yếu tố phải giả định, việc tính toán phức tạp, phụ thuộc vào doanh thu, chi phí hoạt động của doanh nghiệp, tất cả các chi phí kể cả lợi nhuận của nhà đầu tư đều trừ vào tiền sử dụng đất dẫn đến kết quả định giá đất thiếu chính xác, có sai số lớn.

Mặt khác, qua nghiên cứu, đây là phương pháp định giá bất động sản phục vụ cho các nhà quản trị tính toán để quyết định đầu tư (đúng ra giá đất phải có trước), chưa phù hợp với nhiệm vụ định giá đất phục vụ quản lý nhà nước về đất đai.

Bên cạnh đó, tiếp tục luật hóa các quy định cụ thể về cách thức, nội dung, điều kiện áp dụng, trình tự thực hiện định giá đất đối với 3 phương pháp định giá đất đã đề xuất; Luật hóa, đồng thời quy định mở rộng phạm vi áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất để định giá đối với các thửa đất, khu đất.

Bổ sung quy định về lựa chọn áp dụng các phương pháp định giá đất đối với từng trường hợp cụ thể để đảm bảo tính minh bạch, tính chính xác, thống nhất trong việc xác định giá đất. Rà soát nội dung, trình tự áp dụng các phương pháp định giá nhằm rút ngắn thời gian xác định giá đất cụ thể tại địa phương, đảm bảo tiến độ định giá giảm thời gian chờ đợi của nhà đầu tư, đơn giản hóa thủ tục khơi thông nguồn lực đất đai. Sửa đổi việc áp dụng bảng giá đất theo hướng áp dụng trong trường hợp tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm.

Ngoài ra, bổ sung trách nhiệm của cơ quan thường trực Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể (Cơ quan tài chính) trong việc thẩm tra phương án giá đất trước khi trình Hội đồng thẩm định; trên cơ sở ý kiến thẩm định của Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể thì cơ quan tài chính hoàn thiện phương án giá đất trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định.

Trường Giang