Uỷ ban Kinh tế của Quốc hội: Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã có bước tiến quan trọng về chất lượng

Sáng 9/6, tiếp tục chương trình Kỳ họp thứ 5, sau khi Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đặng Quốc Khánh trình bày báo cáo giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi); kết quả lấy ý kiến Nhân dân về dự án Luật Đất đai (sửa đổi), Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh đã trình bày báo cáo thẩm tra dự án Luật Đất đai (sửa đổi).

Bám sát tinh thần Nghị quyết số 18-NQ/TW

Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh cho biết, để đạt được sự đồng thuận, thống nhất cao nhất khi thông qua dự thảo Luật, UBKT đề nghị bám sát tinh thần Nghị quyết số 18-NQ/TW, chỉ cụ thể hóa tại Luật những nội dung Nghị quyết số 18-NQ/TW đã chín, đã đủ rõ.

Đối với một số nội dung, chủ trương trong Nghị quyết số 18-NQ/TW chưa được thể chế trong dự thảo Luật Đất đai vì không thuộc phạm vi điều chỉnh, đề nghị Chính phủ chỉ đạo các Bộ, ngành rà soát, triển khai theo Kế hoạch số 08-KH/TW của Ban Chấp hành Trung ương về thực hiện Nghị quyết số 18-NQ/TW. Trường hợp cần thiết sửa đổi, bổ sung các luật để thể chế hóa Nghị quyết số 18-NQ/TW nhưng chưa có trong Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh, đề nghị Chính phủ chỉ đạo xây dựng hồ sơ đề nghị xây dựng luật, pháp lệnh để bổ sung vào Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh và trình Quốc hội, Ủy ban Thường vụ Quốc hội theo quy định của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật…

Đồng thời, tiếp tục rà soát các luật có liên quan, đánh giá tác động kỹ lưỡng, kịp thời đề xuất phương án sửa đổi, bổ sung, bãi bỏ để quy định cụ thể tại Mục 2 Chương XVI dự thảo Luật. Đối với các dự án Luật đã có trong Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh, đặc biệt là các dự án Luật trình Quốc hội xem xét, thông qua tại kỳ họp thứ 5, đề nghị tiếp tục rà soát, chỉnh lý các quy định có liên quan và đề xuất chỉnh sửa tại Luật Đất đai (nếu có) theo nguyên tắc bảo đảm phù hợp với phạm vi điều chỉnh tại mỗi Luật, không nhắc lại tại Luật này nội dung quy định của Luật khác và ngược lại mà có quy định dẫn chiếu việc thực hiện theo quy định của Luật khác có liên quan; trình Quốc hội xem xét theo quy định.

Ngoài ra, tiếp tục rà soát, hoàn thiện đồng bộ dự thảo Nghị định và bổ sung tài liệu về danh mục các văn bản khác quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và các luật được sửa đổi, bổ sung phù hợp với Luật Đất đai, kèm theo dự kiến sơ bộ nội dung quy định chi tiết các quy định được sửa đổi, bổ sung tại luật được sửa đổi, bổ sung. Tiếp tục rà soát, đánh giá kỹ lưỡng sự tương thích đối với cam kết trong các điều ước quốc tế thuộc lĩnh vực đầu tư và thương mại.

Rà soát điều kiện thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội

Về một số nội dung lớn của Dự thảo Luật, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh, đề nghị nghiên cứu, sửa đổi, bổ sung 11 nội dung. Trong đó, về mở rộng đối tượng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, trong đó có đất trồng lúa (Điều 46), UBKT đề nghị chỉnh sửa quy định dự thảo Luật theo hướng chặt chẽ hơn về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, trong đó, có tính đến đặc thù các loại đất thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng và đối tượng nhận chuyển nhượng. Đối với đất trồng lúa, trường hợp thật cần thiết mở rộng đối tượng nhận chuyển nhượng đất trồng lúa là cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp, đề nghị nghiên cứu bổ sung quy định cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa thì phải thành lập tổ chức kinh tế đáp ứng yêu cầu quy định tại khoản 5 Điều 46 (có phương án sử dụng đất nông nghiệp được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận); nghiên cứu thực hiện thí điểm tại một số địa phương, đánh giá, tổng kết trước khi áp dụng ở quy mô rộng hơn.

Về thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (Điều 79); căn cứ, điều kiện thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (Điều 80), Uỷ ban Kinh tế của Quốc hội đề nghị rà soát quy định tại điểm e và điểm g khoản 3 Điều 79, không quy định theo cách dẫn chiếu sang quy định tại các điều, khoản khác mà có quy định cụ thể, rõ ràng ngay tại Điều 79. Trong các trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội, vì lợi ích quốc gia, công cộng, nhất trí với các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để điều tiết chênh lệch giá trị tăng thêm từ đất do thay đổi quy hoạch, đầu tư kết cấu hạ tầng, hài hòa lợi ích giữa Nhà nước - người dân - nhà đầu tư và các trường hợp thu hồi đất để bảo đảm điều kiện thực hiện dự án đầu tư sử dụng đất, từ dự án đầu tư sẽ tạo ra nguồn thu mới cho ngân sách nhà nước, đem lại lợi ích tổng thể cho toàn dân, toàn xã hội. Bên cạnh đó, đề nghị tiếp tục rà soát các quy định tại các điểm, khoản khác của Điều 79, bảo đảm đầy đủ, rõ ràng. Việc thu hồi đất trong các trường hợp này chỉ được thực hiện khi gắn với dự án cụ thể.

Bên cạnh đó, về thu hồi đất thực hiện dự án nhà ở thương mại, dự án thương mại, dịch vụ đáp ứng tiêu chí: Dự án nhà ở thương mại, dự án thương mại, dịch vụ có quy mô lớn. Đây là trường hợp đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất đang được quy định tại điểm b khoản 2 Điều 126 dự thảo Luật, theo đó, xác định tiêu chí quy mô lớn là từ 10 ha trở lên tại khu vực nông thôn và 05 ha trở lên tại khu vực đô thị. Về mức quy mô, đề nghị tiếp tục nghiên cứu để quy định cho phù hợp.

Đối với Dự án nhà ở thương mại, dự án thương mại, dịch vụ sử dụng 100% đất nông nghiệp dưới mức quy mô lớn và theo quy hoạch đã được phê duyệt. Các trường hợp dự án nhà ở thương mại sử dụng đất ở, đất khác, đất phi nông nghiệp có thể xem xét để chủ đầu tư đang có quyền sử dụng đất thực hiện hoặc chủ đầu tư thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất để thực hiện.

Uỷ ban Kinh tế của Quốc hội cũng đề nghị rà soát Điều 80 về điều kiện thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng bảo đảm tuân thủ quy định tại khoản 3 Điều 54 Hiến pháp năm 2013, không chỉ yêu cầu xác định các trường hợp thu hồi phải được quy định trong Luật (luật định) gắn với mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng mà còn yêu cầu các trường hợp đó phải là trường hợp “thật cần thiết”. Có ý kiến đề nghị nghiên cứu bổ sung quy định điều kiện về nguồn lực, tình hình địa phương trong từng thời kỳ để thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất.

Về các trường hợp cho thuê đất (Điều 120), Uỷ ban Kinh tế của Quốc hội cho biết, quan điểm chung cần xác định theo hướng tạo thuận lợi cho hoạt động đầu tư, sản xuất kinh doanh, cho nhà đầu tư được trả tiền một lần hoặc trả tiền hằng năm tương ứng với tính chất của hoạt động đầu tư, sản xuất kinh doanh trên đất, thời hạn, mục đích sử dụng đất và khả năng tài chính của nhà đầu tư, mặt khác, giúp nhà đầu tư tính toán được chi phí đầu tư, xây dựng phương án sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp và hình thành tài sản thế chấp có giá trị, không chỉ là tài sản đầu tư trên đất mà còn là giá trị gắn với quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, đề nghị báo cáo cấp có thẩm quyền để xem xét, cho ý kiến chỉ đạo, làm cơ sở hoàn thiện dự thảo Luật.

Làm rõ phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường

Về nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất (Điều 158), Uỷ ban Kinh tế của Quốc hội cho rằng quy định như dự thảo Luật về “phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường” là chưa thực sự rõ ràng, chưa bảo đảm thể chế đầy đủ, toàn diện theo yêu cầu của Nghị quyết số 18-NQ/TW về phát huy cao nhất giá trị nguồn lực đất đai, chính sách tài chính về đất đai phải bảo đảm hài hoà lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư, đất đai là nguồn lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội đất nước khi tiền thuê đất, tiền sử dụng đất, chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư quá lớn, dẫn đến giảm sự cạnh tranh về giá hàng hóa, dịch vụ, cạnh tranh về thu hút đầu tư, không tạo ra nguồn lực để phát triển kinh tế - xã hội; trong khi đó, cần xác định khi thu hồi đất thực hiện các dự án để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì lợi ích đem lại là cho toàn dân.

Việc duy trì một mặt bằng hợp lý chi phí liên quan đến đất sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh phát triển bền vững, từ đó tạo việc làm, thu nhập cho người lao động, tạo nguồn thu bền vững cho ngân sách nhà nước. Với cách tiếp cận như vậy, đề nghị Cơ quan soạn thảo phối hợp với Bộ Tài chính nghiên cứu chỉnh sửa để có quy định bảo đảm tính khả thi, bổ sung nguyên tắc định giá đất bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và nhà đầu tư, phù hợp với Nghị quyết số 18-NQ/TW và rà soát, chỉnh sửa các quy định có liên quan bảo đảm nguyên tắc này; làm rõ “giá đất” hay “giá quyền sử dụng đất”; mối quan hệ giữa “giá đất” và “bảng giá đất”.

Một số ý kiến đề nghị tiếp tục rà soát, bổ sung những nội dung cốt lõi của các phương pháp định giá đất để quy định tại dự thảo Luật và giao Chính phủ quy định chi tiết. Một số ý kiến khác đề nghị quy định rõ ràng, cụ thể các phương pháp định giá đất ngay trong dự thảo Luật mà không giao Chính phủ quy định chi tiết để bảo đảm tính công khai, minh bạch trong định giá đất. Một số ý kiến đề nghị cân nhắc quy định tại khoản 5 Điều 158 về “cơ quan quyết định giá đất theo kết quả xác định giá đất có lợi nhất cho ngân sách nhà nước” vì tại thời điểm quyết định giá đất khó tính toán được chính xác giá đất nào đem lại lợi ích tổng thể, toàn diện cho ngân sách nhà nước, bởi nguồn thu ngân sách không chỉ bao gồm nguồn thu trực tiếp từ tiền thuê đất, tiền sử dụng đất mà còn nguồn thu thuế từ hoạt động sản xuất, kinh doanh trên đất và các lợi ích kinh tế - xã hội khác.

Về nội dung này, Uỷ ban Kinh tế của Quốc hội cũng đề nghị bổ sung quy định tại dự thảo Luật về trách nhiệm của Chính phủ trong việc xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất; chuyển nội dung “Chính phủ quy định chi tiết việc xây dựng và áp dụng bảng giá đất, định giá đất cụ thể” gắn với Điều 159 về bảng giá đất và Điều 160 về giá đất cụ thể.

Bảo đảm sự cập nhật kịp thời với biến động giá đất trên thị trường

Về bảng giá đất (Điều 159), Uỷ ban Kinh tế của Quốc hội cơ bản nhất trí việc xây dựng bảng giá đất hằng năm bảo đảm sự cập nhật kịp thời với biến động giá đất trên thị trường. Đề nghị nghiên cứu để có lộ trình thích hợp và có phương án quy định linh hoạt hơn trong trường hợp đến thời hạn ngày 01/01/2026 vẫn chưa hoàn thành được việc xây dựng Bảng giá đất hằng năm, nhất là đối với các địa phương có điều kiện khó khăn, không có nhiều dữ liệu để xây dựng bảng giá đất. Đồng thời, lưu ý quy trình điều chỉnh, sửa đổi cần quy định phù hợp để bảo đảm tính khả thi.

Bên cạnh đó, đề nghị nghiên cứu quy định rõ về nội hàm của việc xây dựng bảng giá đất theo vị trí để phân biệt với giá đất cụ thể và cách xác định “vùng giá trị”, “thửa đất chuẩn”; nghiên cứu bổ sung quy định về Hội đồng nhân dân cấp tỉnh “quyết định và kiểm tra, giám sát việc thực hiện giá đất” đáp ứng yêu cầu của Nghị quyết số 18-NQ/TW.

Một số ý kiến đề nghị nghiên cứu, cân nhắc quy định hằng năm ban hành hệ số điều chỉnh giá đất, trong mỗi năm áp dụng bảng giá và hệ số điều chỉnh, đối với các khu vực có biến động 20% trở lên thì điều chỉnh hệ số điều chỉnh.

Ngoài ra, Uỷ ban Kinh tế của Quốc hội cũng đề nghị xem xét thành phần Hội đồng thẩm định bảng giá đất và Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể theo hướng nâng cao tính chuyên môn và bảo đảm tính độc lập giữa cơ quan định giá, cơ quan thẩm định giá và cơ quan quyết định giá đất, bảo đảm thể chế hóa đúng tinh thần của Nghị quyết 18-NQ/TW. Quy định tách bạch về thẩm quyền quyết định; làm rõ căn cứ, tiêu chí và trách nhiệm của 02 Hội đồng này; quan hệ giữa thẩm quyền của 02 Hội đồng này với thẩm quyền quyết định giá đất của Ủy ban nhân dân và tổ chức tư vấn, định giá đất. Bổ sung, làm rõ việc tham gia của các chuyên gia thẩm định độc lập vào thành phần của 02 Hội đồng nêu trên; cách xử lý trong trường hợp không mời được chuyên gia độc lập.

Trường Giang - Khương Trung