Thống nhất các quy định trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)

Sáng 5/6, tiếp tục chương trình Kỳ họp thứ 5, Quốc hội nghe tờ trình và báo cáo thẩm tra Dự án Luật Nhà ở (sửa đổi).

Thống nhất các quy định trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)

Trình bày Báo cáo Thẩm tra dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật của Quốc hội Hoàng Thanh Tùng cho biết, UBPL tán thành việc sửa đổi toàn diện Luật Nhà ở với các lý do như đã nêu trong Tờ trình của Chính phủ. Đồng thời, đề nghị Cơ quan chủ trì soạn thảo tiếp tục nghiên cứu, rà soát để thể chế hóa đầy đủ chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước về nhà ở, trong đó cần quan tâm vấn đề nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân trong khu công nghiệp; thực hiện phân cấp, phân quyền mạnh mẽ cho chính quyền địa phương, bảo đảm rành mạch, rõ trách nhiệm và điều kiện bảo đảm thực hiện.

Về phạm vi điều chỉnh, Ủy ban Pháp luật nhận thấy dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) có mối quan hệ mật thiết với nhiều luật có liên quan như Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đầu tư, Luật Xây dựng..., do đó, cần rà soát kỹ để tránh chồng lấn, xung đột về phạm vi điều chỉnh.

Về đối tượng được sở hữu nhà ở và hình thức được sở hữu tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài, Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện và có nhà ở hợp pháp quy định tại Điều 10 của dự thảo Luật (bao gồm cả cá nhân nước ngoài) được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu nhà ở thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước.

Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 5 của Luật Đất đai hiện hành, Điều 5 của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) thì người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất không bao gồm cá nhân là người nước ngoài. Nghị quyết số 18-NQ/TW của Hội nghị Trung ương 5 (Khóa XIII) cũng không đề cập quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất của cá nhân nước ngoài. Do đó, đề nghị Cơ quan chủ trì soạn thảo giải trình làm rõ, đề xuất phương án chỉnh lý để bảo đảm chặt chẽ, phù hợp với chủ trương của Đảng, thống nhất về chính sách đất đai, nhà ở đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài tại Việt Nam.

Bên cạnh đó, một số ý kiến trong Ủy ban Pháp luật đề nghị quy định rõ tại dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) về quyền sở hữu nhà ở (bao gồm cả căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ) của cá nhân nước ngoài không gắn với quyền sử dụng đất, bảo đảm minh bạch, phù hợp với quy định tại Điều 5 của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Về chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh, Ủy ban Pháp luật có 02 loại ý kiến. Loại ý kiến thứ nhất tán thành với quy định trong dự thảo Luật nhưng đề nghị chỉnh lý chặt chẽ hơn một số nội dung của chương trình phát triển nhà ở để tránh tình trạng can thiệp hành chính quá mức cần thiết vào quan hệ thị trường bất động sản; rà soát lại nội dung của kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh để tránh trùng lặp, chồng chéo với các nội dung của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, cấp huyện quy định tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), quy hoạch tỉnh theo quy định của Luật Quy hoạch, gây khó khăn cho người dân, doanh nghiệp và làm gia tăng chi phí tuân thủ pháp luật; đồng thời, rà soát trình tự, thủ tục phê duyệt, thông qua chương trình phát triển nhà ở cấp tỉnh, không đặt thêm yêu cầu lấy ý kiến Bộ Xây dựng nhằm bảo đảm quyền tự chủ, tự chịu trách nhiệm của chính quyền địa phương đối với nội dung đã được phân cấp. Nhiều ý kiến trong Ủy ban Pháp luật tán thành với loại ý kiến này.

Loại ý kiến thứ hai đề nghị không xây dựng, ban hành chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh mà quy định tích hợp nội dung về chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở trong quy hoạch tỉnh, quy hoạch đô thị, quy hoạch nông thôn, quy hoạch xây dựng.

Về hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, theo Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật, bên cạnh việc kế thừa quy định của Luật Nhà ở hiện hành về 02 hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại là: có quyền sử dụng đất ở và có quyền sử dụng đất ở và đất khác, điểm c và điểm d khoản 4 Điều 38 của dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) bổ sung 02 trường hợp mới là “có quyền sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở đã nộp tiền sử dụng đất hoặc nộp tiền thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;” và “nhận chuyển nhượng quyền sử dụng các loại đất quy định tại các điểm a, b hoặc điểm c khoản này theo quy định của pháp luật đất đai.”.

Tuy nhiên, qua nghiên cứu, Ủy ban Pháp luật nhận thấy các nội dung mới được bổ sung nêu trên của dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) không thống nhất với các quy định có liên quan của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) được Chính phủ trình Quốc hội xem xét, cho ý kiến tại kỳ họp này, cụ thể là dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) không quy định 02 hình thức sử dụng đất mới được bổ sung để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại mà điểm a khoản 1 Điều 112 của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định dự án nhà ở thương mại thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất để tạo quỹ đất đấu giá quyền sử dụng đất; đồng thời, điểm b khoản 4 Điều 122 của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) chỉ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại đối với đất ở hoặc đất ở và đất khác không phải là đất ở.

Ủy ban Pháp luật thấy rằng loại đất và hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại là nội dung quan trọng, có nhiều vướng mắc trong thực tiễn thi hành pháp luật về nhà ở và đất đai thời gian qua, được nhiều doanh nghiệp và người dân quan tâm. Việc giải quyết đúng đắn vấn đề này sẽ tác động tích cực đến sự phát triển lành mạnh, bền vững của thị trường bất động sản nhà ở, góp phần phân bổ và sử dụng hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả nguồn lực đất đai thông qua cơ chế thị trường để thực hiện chủ trương đã được Đại hội Đảng lần thứ XIII đề ra về “giải quyết cơ bản yêu cầu về nhà ở cho cư dân đô thị, mở rộng các loại hình nhà ở” cũng như các mục tiêu của Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2045.

Do đó, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật đề nghị Chính phủ chỉ đạo Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường tiếp tục phối hợp nghiên cứu kỹ lưỡng, đánh giá tác động chính sách toàn diện, thận trọng đối với các hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại để quy định thống nhất nội dung này trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), bảo đảm tháo gỡ các vướng mắc, đáp ứng yêu cầu thực tiễn. Đồng thời, làm rõ tính phù hợp của quy định Nhà nước thu hồi đất để tạo quỹ đất đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở thương mại với yêu cầu tại Nghị quyết số 18-NQ/TW của Hội nghị Trung ương 5 (Khóa XIII) về “tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại”, bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp.

Ngoài ra, về kỹ thuật lập pháp, để tránh chồng chéo, xung đột, vướng mắc trong quá trình thực hiện, Ủy ban Pháp luật đề nghị nội dung về hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại không nên đồng thời quy định ở cả Luật Đất đai và Luật Nhà ở mà chỉ nên quy định thống nhất trong Luật Đất đai, bởi vì Luật Đất đai là Luật chuyên ngành quy định về chế độ quản lý, sử dụng các loại đất. Luật Nhà ở sẽ dẫn chiếu các quy định có liên quan của Luật Đất đai trong trường hợp cần thiết để áp dụng đồng bộ, thống nhất.

Về xây dựng nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp, Ủy ban Pháp luật tán thành cần có chính sách xây dựng nhà ở cho công nhân làm việc trong khu công nghiệp để thể chế hóa chủ trương tại Nghị quyết số 06-NQ/TW của Bộ Chính trị về quy hoạch, xây dựng, quản lý và phát triển bền vững đô thị Việt Nam đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045.

Tuy nhiên, về việc xây dựng nhà lưu trú công nhân ở trong hàng rào khu công nghiệp, Ủy ban Pháp luật đề nghị Cơ quan chủ trì soạn thảo làm rõ một số nội dung, đồng thời có giải pháp bảo đảm tính khả thi và tính thống nhất của hệ thống pháp luật, cụ thể như sau: Quy định của dự thảo Luật chưa thống nhất với quy định của Luật Đầu tư và Luật Đất đai hiện hành về việc quy hoạch, xây dựng nhà ở, công trình dịch vụ cho người lao động nằm ngoài khu công nghiệp.

Do đó, việc xây dựng nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp cần nghiên cứu, giải quyết đồng bộ các vấn đề sau đây: Bảo đảm an toàn lao động, an ninh trật tự trong khu công nghiệp, nhất là những khu công nghiệp lớn, có đông người lao động làm việc; Quản lý hành chính về trật tự và an ninh chính trị trong khu công nghiệp trong điều kiện đẩy mạnh hội nhập quốc tế, ngày càng có nhiều người lao động nước ngoài đến làm việc trong các khu công nghiệp tại Việt Nam; Ban quản lý các khu công nghiệp, khu chế xuất không phải là một cấp quản lý nhà nước nên khó có khả năng triển khai đầy đủ các biện pháp quản lý an toàn, an ninh, trật tự so với công tác quản lý nhà nước của chính quyền địa phương trên địa bàn.

Do đó, Ủy ban Pháp luật đề nghị việc bố trí quỹ đất phát triển nhà ở cho công nhân khu công nghiệp cần thực hiện thống nhất theo khoản 10 Điều 201 của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), cụ thể là: “UBND cấp tỉnh có trách nhiệm xác định nhu cầu xây dựng khu nhà ở, công trình công cộng phục vụ đời sống người lao động làm việc trong khu công nghiệp để tích hợp vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, nông thôn...”. Theo đó, UBND cấp tỉnh phải bố trí quỹ đất phù hợp để xây dựng nhà ở cho công nhân, bảo đảm chăm lo đời sống của công nhân khu công nghiệp theo chủ trương, đường lối của Đảng.

Tăng cường vai trò của chính quyền địa phương trong việc chăm lo nhà ở cho người dân

Trước đó, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị thay mặt Chính phủ trình Quốc hội tờ trình dự án luật Nhà ở (sửa đổi). Theo Bộ trưởng Bộ Xây dựng, việc xây dựng Luật Nhà ở (sửa đổi) nhằm kịp thời thể chế hóa các chủ trương, đường lối của Đảng, chính sách của Nhà nước trong việc phát triển nhà ở cho nhân dân, đặc biệt là người có thu nhập thấp và người nghèo, không có khả năng tạo lập nhà ở theo cơ chế thị trường.

Đồng thời, sửa đổi, hoàn thiện các quy định của Luật Nhà ở năm 2014 cho phù hợp với tình hình thực tế, tháo gỡ các tồn tại, hạn chế, bảo đảm tính hợp hiến, sự thống nhất, đồng bộ giữa quy định của Luật Nhà ở (sửa đổi) với các luật khác có liên quan.

Quan điểm chỉ đạo xây dựng Dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) nhằm bám sát các nội dung trong các Nghị quyết, chủ trương đường lối của Đảng có liên quan đến lĩnh vực phát triển, quản lý, sử dụng nhà ở nhất là nhà ở xã hội. Kế thừa các quy định hiện hành đang còn phù hợp, đồng thời, Luật hóa các quy định liên quan đến phát triển, quản lý, sử dụng nhà ở đã chứng minh tính hiệu quả trong thực tiễn.

Tiếp tục đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, cải cách thủ tục hành chính chuyển trọng tâm từ quản lý bằng các công cụ hành chính sang sử dụng hiệu quả các công cụ kinh tế để thúc đẩy phát triển nhà ở. Thiết lập công cụ để kiểm soát quyền lực của cơ quan và người có thẩm quyền trong quản lý và phát triển nhà ở. Tăng cường vai trò của chính quyền địa phương trong việc chăm lo nhà ở cho người dân, nhất là nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân khu công nghiệp.

Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) gồm 13 Chương với 196 Điều. So với Luật Nhà ở năm 2014 thì dự thảo Luật (sửa đổi) đã tăng hơn 13 Điều; trong đó bãi bỏ 07 Điều trong Luật hiện hành (Điều 98, Điều 124, Điều 130, Điều 142, Điều 143, Điều 157, Điều 172), giữ nguyên 47 Điều; sửa đổi, bổ sung 104 Điều; bổ sung mới 34 Điều; Luật hóa từ Nghị định 11 Điều.

Trường Giang - Khương Trung