Đề xuất áp dụng bảng giá đất hằng năm

Bảng giá đất được ban hành hằng năm

Theo Chính phủ, Dự thảo Luật quy định bảng giá đất được ban hành hằng năm để đảm bảo giá đất phù hợp với nguyên tắc thị trường, bởi qua tổng kết thi hành Luật Đất đai năm 2013 cho thấy, việc ban hành bảng giá đất 5 năm một lần, điều chỉnh khi có biến động 20% rất ít địa phương thực hiện được, khiến cho bảng giá đất chưa phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường.

Bên cạnh đó, Nghị quyết số 18-NQ/TW đã xác định: “Bỏ khung giá đất, có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường”. Để bảo đảm quy định này có tính khả thi, Dự thảo Luật đã bổ sung quy định về chuyển tiếp thực hiện theo hướng tiếp tục sử dụng bảng giá đất hiện hành đến hết 31/12/2025, các địa phương có thời gian từ khi Luật có hiệu lực thi hành đến ngày 31/12/2025, đủ thời gian để xây dựng, ban hành bảng giá đất mới theo yêu cầu của Luật.

Đồng thời, việc ban hành bảng giá đất hằng năm tiếp theo được hướng dẫn cụ thể theo hướng những khu vực, loại đất có biến động thì mới phải cập nhật giá đất cho phù hợp với thị trường.

Quyết định giá đất trong thời gian không quá 180 ngày

Về căn cứ, thời điểm xác định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, có ý kiến cho rằng việc xác định giá đất để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trước không quá 6 tháng và được ghi trong quyết định giao đất, cho thuê đất là không đảm bảo tính thực tiễn vì khi đó chưa có cơ sở xác định diện tích đất được giao, được thuê; chưa xác định được mục đích sử dụng đất; chưa có các chỉ tiêu sử dụng đất để xác định giá đất.

Dự thảo Luật đã tiếp thu, chỉnh lý theo hướng: trường hợp áp dụng giá đất cụ thể thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền phải phê duyệt quyết định giá đất trong thời gian không quá 180 ngày kể từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất, điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết.

Xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường

Theo Tờ trình, về nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất trong Dự thảo, có ý kiến đề nghị bổ sung làm rõ nguyên tắc định giá đất, giá đất thị trường, căn cứ định giá đất, thông tin đầu vào để xác định giá đất theo các phương pháp.

Dự thảo Luật đã tiếp thu, chỉnh lý là việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc: phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường; tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất; bảo đảm khách quan, công khai, minh bạch; bảo đảm tính độc lập trong việc xác định giá đất, thẩm định giá đất, quyết định giá đất.

Về căn cứ xác định giá đất bao gồm: thời hạn sử dụng đất, đối với đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân theo hạn mức giao đất nông nghiệp, đất nông nghiệp trong hạn mức nhận chuyển quyền thì không căn cứ vào thời hạn sử dụng đất; thông tin đầu vào để xác định giá đất theo các phương pháp định giá đất; các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất; quy định của các pháp luật có liên quan tại thời điểm định giá.

Thông tin đầu vào để xác định giá đất theo các phương pháp phải đảm bảo: giá đất được ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đã được công chứng, chứng thực; giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà không chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến, giao dịch có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu đãi khác được ghi nhận trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai; đối với trường hợp chưa có thông tin giá đất trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai thì thu thập thông tin giá đất qua điều tra, khảo sát; thông tin về doanh thu, chi phí, thu nhập từ việc sử dụng đất theo thị trường.

Đồng thời, Dự thảo Luật đã bổ sung quy định về các phương pháp định giá đất gồm: Phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chiết trừ, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.

Bên cạnh đó, về tài chính và đất đai, Dự thảo Luật sau khi tiếp thu ý kiến nhân dân đã sửa đổi quy định các nguồn thu ngân sách từ đất đai và quy định việc điều tiết nguồn thu từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất giữa Trung ương và địa phương thực hiện theo quy định của Luật Ngân sách Nhà nước.

Sửa đổi và quy định chi tiết việc miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; bổ sung quy định về miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với trường hợp sử dụng đất để xây dựng nhà ở công vụ; đất để xây dựng nhà ở cho người phục vụ trong lực lượng vũ trang nhân dân; các loại đất khác không phải là đất quốc phòng, đất an ninh do doanh nghiệp quốc phòng, công an sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; để xây dựng công trình cấp nước sạch và thoát nước, xử lý nước thải tại khu vực đô thị và nông thôn; xây dựng kết cấu hạ tầng đường sắt chuyên dùng; đất xây dựng công trình công nghiệp đường sắt; đất xây dựng công trình phụ trợ khác trực tiếp phục vụ công tác chạy tàu, đón tiễn hành khách, xếp dỡ hàng hóa của đường sắt.

Bổ sung quy định người sử dụng đất được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Quy định chi tiết thời điểm xác định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Quy định Chủ tịch UBND cấp tỉnh, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện là Chủ tịch Hội đồng thẩm định giá đất cấp tỉnh, cấp huyện, đồng thời rà soát các thành viên Hội đồng thẩm định giá đất để bảo đảm tính chuyên môn.

Trường Giang