Thị trường BĐS đối mặt với làn sóng “cắt lỗ”: Phân khúc chung cư vẫn “sống khỏe”

Đi ngược làn sóng giảm giá

Thời gian qua, thị trường BĐS rơi vào trầm lắng, thanh khoản giảm mạnh, nhiều phân khúc BĐS đã phải hạ giá bán để kích cầu người mua, thậm chí có những sản phẩm đã chiết khấu lên tới 50% nhưng vẫn khó thoát được hàng. Trong bối cảnh thị trường BĐS khó khăn, nguồn tiền khan hiếm, nhiều chủ đầu tư phải giảm giá bán BĐS là tất yếu. Dự báo, khả năng giảm giá bán ở một số phân khúc vẫn sẽ tiếp diễn nếu thị trường không có nhiều chuyển biến tích cực. Trước làn sóng bán “cắt lỗ”, nhiều người mua nhà đang săn tìm với hy vọng sẽ sở hữu được với mức giá tốt. Song, phân khúc căn hộ chung cư dường như đang đứng ngoài xu hướng giảm giá.

“Tác động của dịch bệnh và những khó khăn từ kinh tế vĩ mô nửa cuối năm 2022 như lửa thử vàng, góp phần thanh lọc cũng như đo khả năng chống chịu của thị trường BĐS. Chính bối cảnh trầm lắng, thanh khoản giảm của thị trường BĐS đã bộc lộ những khuyết điểm cần khắc phục, vướng mắc cần tháo gỡ để giúp thị trường BĐS phát triển lành mạnh và bền vững hơn trong thời gian tới”.

Ông Lê Hoàng Châu -

Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA)

Báo cáo thị trường BĐS của Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) cho thấy, thị trường BĐS năm 2022 khá ngưng trệ, trầm lắng, yếu giao dịch. Cụ thể, nguồn cung đạt khoảng 48.500 sản phẩm, tương đương 90% tổng lượng sản phẩm chào bán mới. Đáng nói, nguồn cung chủ yếu là các sản phẩm cao cấp, đầu tư; thiếu vắng các sản phẩm nhà ở phù hợp với “túi tiền” của số đông người dân. Về tỷ lệ tiêu thụ, toàn thị trường năm 2022 chỉ đạt khoảng 39%, tương đương với 19.000 giao dịch thành công, bằng 69% lượng tiêu thụ năm 2021. Riêng quý 4/2022, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 14%.

Theo ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, rất khó để giá nhà sơ cấp giảm trong bối cảnh mọi chi phí phát triển dự án đều tăng. Hiện tại, vấn đề lớn nhất của thị trường lại là thiếu hụt sản phẩm chào bán, không có chuyện thừa cung, thiếu cầu mà ngược lại, nhu cầu của thị trường vẫn rất lớn nhưng nguồn cung thì khan hiếm, nên dù thanh khoản kém thì giá sơ cấp vẫn sẽ khó giảm.

Cần tái cấu trúc sản phẩm

Theo nhận định của các chuyên gia, doanh nghiệp BĐS tại khu vực phía Nam nói chung đã và đang chạy theo những dòng sản phẩm hạng sang, phục vụ giới đầu tư nhiều hơn là các phân khúc nhà ở bình dân giá rẻ phục vụ người lao động. Khi thị trường ổn định, việc phát triển các dòng sản phẩm này không có vấn đề nhưng khi thị trường biến động, doanh nghiệp sẽ lao đao do thanh khoản giảm mạnh. Nhà đầu tư lúc này cũng thắt chặt dòng tiền, thận trọng trong đầu tư. Lúc này, phân khúc đáp ứng nhu cầu thực trở thành “điểm sáng” duy nhất. Đây cũng là cơ hội để cộng đồng doanh nghiệp nhìn lại giỏ hàng của mình, nhanh chóng tái cấu trúc sản phẩm, dự án.

Hiện nay, nhiều dự án có sự điều chỉnh về sản phẩm, giá cả phù hợp hơn

Ông Nguyễn Quốc Bảo - Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS TP.HCM cũng cho hay, hiện nay, phân khúc có tính đầu cơ mạnh như đất nền, nhà ở thấp tầng đang chứng kiến làn sóng bán “cắt lỗ” ở hầu hết địa phương khi dòng vốn trên thị trường khó khăn. Còn phân khúc căn hộ chung cư hướng đến đáp ứng mục đích ở thật thì khó có tình trạng này. Cũng theo ông Bảo, phân khúc căn hộ chung cư khó có tình trạng giảm giá bán dù ở thị trường sơ cấp hay thứ cấp. Nếu có, chỉ ở những dự án có mức giá quá cao, đại bộ phận người dân không với tới, bởi nếu không giảm thì khó có người mua.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam cũng cho rằng, sự giảm giá sản phẩm sẽ chỉ ghi nhận ở một số phân khúc từng tăng quá ảo và ở loại hình không đáp ứng nhu cầu ở thực. Những phân khúc như căn hộ trung cấp, bình dân vẫn có giá trị khai thác thương mại tốt, nên khả năng hạ giá là rất khó, nhất là trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm. Hiện, hầu hết sản phẩm tồn kho đang nằm ở phân khúc cao cấp, do tính thanh khoản kém, không phù hợp với túi tiền của người mua nhà. Trong khi đó, với BĐS đáp ứng nhu cầu thực vẫn không có sự biến động lớn dù thị trường BĐS chững lại ở những thời điểm nhất định.

Thục Vy