Thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất: Chuyên gia, nhà quản lý “hiến kế” đổi mới để hoàn thiện quy định

Cần xem xét cơ chế thỏa thuận giữa doanh nghiệp và người dân

Tại Điều 128 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định về việc sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư của doanh nghiệp thông qua việc thỏa thuận về quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, đối với trường hợp thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại, khu dân cư nông thôn. Nếu dự án đó có sẵn quyền sử dụng đất ở và các loại đất khác không phải là đất ở thì chủ đầu tư được quyền thoả thuận với người dân để có quyền sử dụng đất để thực hiện dự án; còn nếu dự án đó không có sẵn diện tích đất ở hay nói cách khác dự án đó sử dụng các loại đất không phải là đất ở thì sẽ thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất để tạo quỹ đất đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất (điểm a khoản 4 Điều 78 Dự thảo Luật đất đai).

PGS.TS Nguyễn Thị Nga - Trường Đại học Luật Hà Nội

Như vậy, Dự thảo đã tách bạch Dự án nhà ở nào nhà đầu tư phải tự thỏa thuận để có quyền sử dụng đất; dự án nào mà Nhà nước được thực hiện thu hồi đất để giao đất thông qua đấu giá, đấu thầu theo tinh thần Nghị quyết số 18-NQ/TW của Ban chấp hành Trung ương về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất.

Song, quy định này cũng sẽ dễ bị biến tướng để thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất hoặc thuộc trường hợp Nhà đầu tư tự thoả thuận với người dân nhằm mang lại lợi ích nhóm trong từng trường hợp cụ thể. Bên cạnh đó, việc nhà đầu tư thoả thuận để có quyền sử dụng đất dể thực hiện dự án khu đô thị là rất khó khả thi. Chẳng hạn: một dự án đầu tư phải nhận chuyển nhượng của 100 hộ có đất, trong đó nhà đầu tư đã thỏa thuận được với 90 hộ rồi, nhưng còn 10 hộ còn lại đòi mức giá quá cao so với thị trường, khiến nhà đầu tư không thể đáp ứng được. Nếu nhà đầu tư chấp nhận với mức giá 10 hộ kia đưa ra thì 90 hộ trước đó đã thỏa thuận sẽ khiếu kiện, không chấp nhận giá cũ; điều này sẽ cản trở tiến độ thực hiện dự án. Do đó, cần xem xét thật thận trọng việc cho phép thoả thuận về quyền sử dụng đất cũng như vai trò của Nhà nước trong việc điều tiết mối quan hệ này…

PGS.TS Nguyễn Thị Nga
Trường Đại học Luật Hà Nội

Làm rõ trường hợp nào được HĐND tỉnh thông qua danh mục công trình, khu vực thu hồi đất

Tại Điều 78, Dự thảo Luật Đất đai quy định về khái niệm dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng là các dự án phát huy nguồn lực đất đai, nâng cao hiệu quả sử dụng đất, thực hiện chính sách về phát triển hạ tầng, đô thị, nông nghiệp, nông thôn; giải quyết các vấn đề chính sách xã hội, bảo vệ môi trường, bảo tồn di sản văn hóa, phân bổ công bằng, hài hòa giá trị tăng thêm từ đất, thu hẹp khoảng cách giàu nghèo, nhằm phát triển kinh tế của đất nước, nâng cao đời sống vật chất và tinh thần của nhân dân. Tuy nhiên, quy định này còn chung chung, chưa gắn với tiêu chí, điều kiện cụ thể. Bên cạnh đó, các khoản tại Điều này chưa gắn kết và khó hiểu. Do đó, tỉnh đề nghị bổ sung làm rõ trường hợp nào phải được Hội đồng nhân dân tỉnh thông qua danh mục công trình, khu vực thu hồi đất.

Ông Nguyễn Văn Đệ - Phó Chủ tịch UBND tỉnh Nghệ An

Bên cạnh đó, tại điểm i và điểm h khoản 2 Điều 78 về Dự án công trình để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 và khoản 3 Điều này bao gồm: h) Dự án đô thị sử dụng các loại đất không phải là đất ở; i) Dự án khu dân cư nông thôn sử dụng các loại đất không phải là đất ở. Nếu quy định như này sẽ có nhiều cách hiểu khác nhau. Ví dụ, trong khu vực đề xuất thực hiện dự án có lẫn lộn một ít đất ở của dân thì xử lý như thế nào? Nếu không đưa vào danh mục công trình dự án thu hồi đất thì không thực hiện bồi thường, GPMB được.

Do đó, quan điểm của tỉnh Nghệ An là các trường hợp thực hiện dự án khu đô thị, khu dân cư nông thôn (không kể nguồn gốc sử dụng đất lấy trên đất gì), đều thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất.
Bên cạnh đó, Dự thảo cần quy định cụ thể hơn các dự án lớn, có nhiều mục đích sử dụng (có phần diện tích thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất, có phần diện tích không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất) thì xử lý như thế nào?

Ông Nguyễn Văn Đệ
Phó Chủ tịch UBND tỉnh Nghệ An

Tránh trường hợp một dự án có hai cơ chế bồi thường

Tại Điều 125 và Điều 126 quy định dự án đô thị, nhà ở thương mại thuộc trường hợp phải đấu giá quyền sử dụng đất và Nhà nước thu hồi đất để thực hiện. Điều 128 cho chủ đầu tư thỏa thuận với người sử dụng đất để thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại. Trong đó có quy định: “Trường hợp trong khu vực đất thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều này có diện tích đất do Nhà nước quản lý thì diện tích đất do Nhà nước quản lý được đưa vào tổng diện tích đất để lập dự án và được Nhà nước thu hồi để giao, cho thuê cho nhà đầu tư thực hiện dự án không phải thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, không phải đấu thầu dự án có sử dụng đất”.

Ông Ngô Sách Thực - nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban TWMTTQ Việt Nam

Với quy định như trên, một dự án có thể phát sinh hai phương pháp bồi thường, gồm Nhà nước đứng ra bồi thường và chủ đầu tư thỏa thuận với người dân. Khi thực hiện đồng thời hai cơ chế sẽ có sự so bì về mức giá bồi thường gây phát sinh khiếu kiện.

Trong trường hợp này, Nhà nước phải thu hồi đất để thực hiện bởi Nghị quyết 18-NQ/TW xác định “thực hiện việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất”. Việc đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất sẽ tạo sự công bằng, minh bạch trong tiếp cận đất đai, tạo ra nguồn thu lớn vào ngân sách Nhà nước, bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người có đất thu hồi và nhà đầu tư.
Thực tế, thỏa thuận quyền sử dụng đất là một quyền dân sự, nhưng việc thỏa thuận gắn với chuyển đổi mục đích sử dụng đất ở các dự án đô thị, nhà ở thương mại là nội dung liên quan đến lợi ích chung, không phải “cốt ở đôi bên” nữa mà phải bảo đảm nguyên tắc và quản lý của Nhà nước để bảo đảm tính thống nhất, công bằng, hài hòa lợi ích và mục đích phát huy hiệu quả sử dụng đất. Các dự án đô thị, nhà ở thương mại nếu chỉ mình chủ đầu tư cũng không thực hiện được nếu Nhà nước không làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư.

Dự thảo Luật Đất đai nếu để 2 cơ chế bồi thường trong cùng 1 dự án cũng sẽ tiếp tục phát sinh phức tạp. Tuyệt đại đa số ý kiến đã thống nhất nguyên tắc muốn tiếp cận được đất đai thương mại phải thông qua đấu giá, qua sàn giao dịch.

Ông Ngô Sách Thực
nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban TWMTTQ Việt Nam

Thu hẹp các trường hợp thu hồi đất sẽ gây vướng mắc khi thực hiện các dự án phát triển nhà ở quy mô nhỏ
Về thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, Điều 86, Dự thảo quy định thu hẹp các trường hợp thu hồi đất là rất khó khăn, vướng mắc khi thực hiện các dự án phát triển nhà ở quy mô nhỏ (không đáp ứng tiêu chí khu đô thị, khu dân cư như dự thảo phải từ 50ha trở lên đối với khu dân cư nông thôn và từ 20ha trở lên đối với khu đô thị), công trình công cộng có mục đích kinh doanh (thực hiện đấu thầu dự án có sử dụng đất nhưng không thuộc trường hợp thu hồi đất)....

Ông Lại Văn Hoàn - Phó Chủ tịch UBND tỉnh Thái Bình

Do đó, đề nghị quy định tất cả các trường hợp đều thực hiện thu hồi đất, không quy định bắt buộc nhận chuyển nhượng. Trường hợp vẫn giữ nguyên như Dự thảo, đề nghị quy định trong trường hợp không thể thực hiện được việc thỏa thuận chuyển nhượng đến tỷ lệ diện tích nhất định, Nhà nước được phép áp dụng các biện pháp cưỡng chế như thu hồi đất để giải quyết dứt điểm việc giải phóng mặt bằng.

Tại Thái Bình các dự án nhận chuyển nhượng hầu hết rất khó khăn, hiện nay, còn khoảng 80 dự án đã được chấp thuận đầu tư nhưng chưa thực hiện xong việc chuyển nhượng. UBND tỉnh đã ban hành Kế hoạch số 146/KH-UBND yêu cầu các sở, ngành, địa phương tập trung giải quyết dứt điểm tồn tại về giải phóng mặt bằng nhưng đến nay việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất các dự án vẫn không hoàn thành do các hộ không đồng thuận mà không thể cưỡng chế.

Một vấn đề khác, trong quá trình thực hiện GPMB còn phát sinh trường hợp người có đất thu hồi vắng mặt tại địa phương (không thể liên hệ để thông báo được) vướng mắc khi thực hiện quy trình GPMB, đề nghị bổ sung quy định về trình tự thủ tục thu hồi trong trường hợp người sử dụng đất vắng mặt tại địa phương (đề xuất tổ chức làm nhiệm vụ giải phóng mặt bằng phối hợp với UBND cấp xã lập biên bản ghi nhận vắng mặt và thực hiện kiểm đếm vắng mặt).

Về nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất (Điều 89), đề nghị chỉ quy định được bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất bị thu hồi hoặc bằng tiền hoặc bằng đất trong cùng nhóm đất với loại đất thu hồi, không bồi thường bằng đất khác mục đích đất bị thu hồi hoặc nhà ở.

Ông Lại Văn Hoàn
Phó Chủ tịch UBND tỉnh Thái Bình

Cần có quy định phù hợp đặc thù và tập quán đồng bào DTTS

Để khắc phục được những tồn tại, hạn chế trong công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất thời gian qua, đồng thời, thực hiện đúng tinh thần Nghị quyết 18-NQ/TW, cần nghiên cứu, có quy định cụ thể hơn, phù hợp với đặc thù khó khăn của miền núi, hải đảo và tập quán của đồng bào DTTS. Trong đó, cần làm rõ nội dung chính sách “Bảo đảm người có đất bị thu hồi có chỗ ở, đảm bảo thu nhập và điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ” (khoản 2 Điều 89, Dự thảo Luật).

Ông Quàng Văn Hương - Phó Chủ tịch Hội đồng Dân tộc của Quốc hội

Theo đó, cần quan tâm tới giá trị bồi thường về đất và chính sách hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất để thực hiện các dự án vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, công cộng (Điều 77, 78) “phải tương đương với giá trị thực” (vật chất và các lợi ích khác) của các dự án đầu tư thông qua việc thỏa thuận về quyền sử dụng đất (thực hiện theo Điều 128).

Về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, nhất là phương án hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề, tìm kiếm việc làm (Điều 105), để người bị thu hồi đất “có sinh kế ổn định, bảo đảm thu nhập”, nên có nhiều phương án để người dân lựa chọn (nhất với đồng bào DTTS). Nếu tiếp tục sản xuất nông nghiệp thì phải được giao đất ngay và phải phù hợp với tập quán sản xuất, sinh kế của người bị thu hồi đất (nếu có quỹ đất); nếu chuyển nghề phi nông nghiệp thì việc đào tạo, dạy nghề phải gắn với nhu cầu thị trường địa phương (không dạy nghề mà thị trường địa phương không có nhu cầu hoặc ít nhu cầu; không ép buộc, dạy các nghề theo kế hoạch của Nhà nước).

Đồng thời, UBND cấp tỉnh/huyện hoặc doanh nghiệp (sử dụng đất thu hồi) có trách nhiệm liên hệ tìm việc làm phù hợp với trình độ, tay nghề của người có đất bị thu hồi, phối hợp với đơn vị có nhu cầu sử dụng lao động ưu tiên tạo việc làm, thu nhập, ổn định cuộc sống cho người lao động; có chính sách hỗ trợ thỏa đáng (hỗ trợ “một cục”) để khuyến khích, động viên người dân chủ động liên hệ, tìm công việc phù hợp (trong các doanh nghiệp, hợp tác xã…) hoặc chủ động tìm mua đất chỗ khác; cơ quan thực hiện thu hồi đất xác minh và chi trả cho người dân tự giải quyết…

Ông Quàng Văn Hương
Phó Chủ tịch Hội đồng Dân tộc của Quốc hội

Chú trọng gỡ nút thắt giải phóng mặt bằng
Thời gian qua, tỉnh Lạng Sơn đã chủ động chỉ đạo, điều hành đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng (GPMT) các dự án, đồng thời, quan tâm thực hiện các cơ chế, chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, góp phần tạo sự đồng thuận, ủng hộ của người dân, gỡ nút thắt trong GPMB, tạo thuận lợi cho các hoạt động đầu tư.

Riêng về nút thắt đơn giá, Sở TN&MT đã chủ động lựa chọn, ký hợp đồng với các đơn vị tư vấn giá đất có đủ tiêu chuẩn, năng lực và phối hợp với UBND các huyện, thành phố nơi có dự án thực hiện điều tra, khảo sát, xây dựng giá đất cụ thể của từng dự án theo đúng quy định của Luật Đất đai 2013, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ; Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT của Bộ TN&MT (Thông tư số 36).

Ông Chu Văn Thạch - Phó Giám đốc Sở TN&MT Lạng Sơn

Tuy nhiên hiện nay, Thông tư này chưa phân cấp chịu trách nhiệm pháp lý về các thông tin thu thập để làm tài sản so sánh định giá đất. Các số liệu ước tính như chi phí, năng suất sản lượng… chưa quy định rõ ràng về nguồn thông tin phải thu thập giá, phiếu khảo sát giá đối với người được phỏng vấn có thể ký hoặc không ký nên tính pháp lý của phiếu này không cao, nhiều tài sản không có quy định về phương pháp tính khấu hao, hao mòn, không có tiêu chuẩn, định mức kinh tế kỹ thuật…

Tỉnh Lạng Sơn kiến nghị, đối với phương pháp so sánh trực tiếp, đề nghị Bộ Tài chính và Bộ TN&MT thống nhất phương pháp thu thập thông tin tài sản so sánh, thống nhất tỷ lệ phần trăm mỗi mức giá chỉ dẫn với mức giá trung bình của các mức giá chỉ dẫn để đảm bảo thống nhất giữa tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam và Thông tư 36.

Đối với phương pháp chiết trừ, đề nghị hướng dẫn xác định tỷ lệ phần trăm chất lượng còn lại của tài sản gắn liền với đất do các hộ gia đình, cá nhân tạo lập. Đối với phương pháp thặng dư, đề nghị hướng dẫn cách thức thu thập thông tin về doanh thu, chi phí, thứ tự ưu tiên sử dụng các văn bản, tính pháp lý của các thông tin thu thập.

Còn đối với phương pháp thu nhập, đề nghị Bộ TN&MT giao UBND các tỉnh ban hành tiêu chuẩn, định mức kinh tế kỹ thuật một số cây trồng, vật nuôi trên đia bàn theo quy định tại khoản 1 điều 36 Nghị định số 83/2018/NĐ-CP ngày 24/5/2018 của Chính phủ về khuyến nông để áp dụng tính toán giá đất nông nghiệp.

Ông Chu Văn Thạch
Phó Giám đốc Sở TN&MT Lạng Sơn

Nhóm PV