Để thị trường BĐS có thể phục hồi trở lại: Cần có hỗ trợ khơi thông pháp lý

Bởi hiện nay, chỉ có hình thức là đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư hay đấu giá quyền sử dụng đất để phát triển các dự án nhà ở thương mại là khu đô thị mới... vì vậy cơ chế này rất cần được khơi thông

Nguồn cung chỉ đến từ dự án đấu giá

Theo báo cáo từ UBND TP. Hà Nội, hiện đang có 140 dự án nhà ở thương mại, khu đô thị, 48 dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, 21 dự án nhà ở tái định cư và 10 dự án cải tạo chung cư cũ đang triển khai. Đây là dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư từ thời điểm trước. Hiện, các chủ đầu tư vẫn đang triển khai. Ngoài ra, nguồn cung mới chỉ trông chờ vào một số dự án đấu giá đất nhỏ lẻ tại các quận, huyện.

Vì vậy, năm 2023, nguồn cung thị trường BĐS vẫn giảm, đạt khoảng 14.000 - 16.000 căn chung cư. Đối với phân khúc nhà ở gắn liền với đất, số lượng dự án mới sẽ rất ít, phần lớn chỉ có đất đấu giá.

Từ đầu năm đến hết quý III/2022, giao dịch BĐS trên thị trường BĐS Hà Nội trầm lắng hơn cuối năm 2021, lượng sản phẩm được chào bán trên thị trường tập trung chủ yếu vào các dự án đầu tư ở các quận, huyện vùng ven do ưu thế về quỹ đất; phân khúc căn hộ chung cư trung và cao cấp chiếm đa số nhưng giá rất cao, lượng, giao dịch thấp, ước chỉ đạt khoảng 10% lượng sản phẩm chào bán ra thị trường, còn lại là căn hộ thu nhập thấp, nhà ở xã hội thấp. Cụ thể, đối với năm 2022 giảm 25% số lượng căn hộ đưa ra thị trường và tổng diện tích sàn giảm 55% so với năm 2021.

Ông Dương Đức Tuấn - Phó Chủ tịch UBND TP. Hà Nội thừa nhận, do một số vướng mắc về pháp lý, đến giờ phút này, khả năng phát triển các dự án nhà ở mới khó khăn vì vướng cơ chế đầu tư. Đặc biệt là mô hình đầu tư, chỉ có hình thức là đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư hay đấu giá quyền sử dụng đất để phát triển các dự án nhà ở thương mại là khu đô thị mới...

Tuy nhiên, trong trường hợp đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thì buộc phải thu hồi đất, còn đấu giá quyền sử dụng đất phải trên cơ sở xác định các pháp lý liên quan tới ranh giới của khu vực đấu thầu và đấu giá. Vì vậy, vướng mắc là trong việc thu hồi đất, đặc biệt những vấn đề thuộc đối tượng không thể thu hồi đất, chỉ có nhận chuyển nhượng thì không thể đấu thầu được, còn đấu giá đòi hỏi khoảng thời gian tương đối lớn. Đồng thời, việc chỉ định nhà đầu tư vì chính họ là chủ quản lý sử dụng đất, loại hình này rất nhiều. Nếu không có sự tháo gỡ nhất quán từ các cấp có thẩm quyền thì nguồn cung thị trường BĐS sẽ tiếp tục bị ảnh hưởng.
Đồng quan điểm, ông Troy Griffiths - Phó Tổng Giám đốc Savills Việt Nam cho biết, một trong những nguyên nhân dẫn đến việc không có nhiều nguồn cung căn hộ phù hợp trên thị trường hiện nay là khung pháp lý chưa được hoàn thiện. Mặc dù đã có những nỗ lực trong việc thúc đẩy từ phía Chính phủ để đưa ra những tháo gỡ cho các doanh nghiệp BĐS để có thêm nguồn cung ra thị trường. Năm 2023, nguồn cung sẽ chưa đáng kể. Tuy nhiên, tình hình có thể sẽ được cải thiện nhiều hơn vào năm 2024, khi khung pháp lý đã hoàn thiện hóa và Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) được thông qua.

Cần tháo gỡ pháp lý

Thị trường BĐS đang đối mặt với 4 khó khăn: nguồn cung hạn chế, nguồn vốn bị siết chặt, tình trạng tắc nghẽn pháp lý, quỹ đất phát triển dự án hạn chế, làm ảnh hưởng đến khả năng phát triển dự án mới của các chủ đầu tư.

Theo đó, để cải thiện tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở, các chuyên gia kinh tế kiến nghị Chính phủ cần phải đẩy mạnh giải quyết các khó khăn về vướng mắc pháp lý, bổ sung quỹ đất mới và hỗ trợ về nguồn vốn cho thị trường.

Trong đó, việc giải quyết vấn đề "cởi trói" pháp lý cho dự án BĐS là yếu tố then chốt và cần đẩy nhanh lúc này để tạo điều kiện cho thị trường hồi phục sớm.

Ông Nguyễn Mạnh Hà - Chủ tịch Hiệp hội Môi giới BĐS Việt Nam đánh giá, việc Chính phủ thắt chặt tín dụng và lãi suất ngân hàng tăng đã tạo ảnh hưởng đến dòng vốn đổ vào BĐS và làm sức mua của thị trường suy giảm. Tuy nhiên, yếu tố then chốt hiện tại vẫn là việc thị trường đã phải đối mặt với tình trạng siết pháp lý trong dài hạn. Vậy nên vấn đề tài chính chỉ là yếu tố góp phần khiến tình trạng khó khăn của thị trường nặng thêm, chìa khóa giải bài toán hiện nay vẫn là nguồn cung. Để thị trường có thể phục hồi mạnh mẽ trở lại, cần phải có hỗ trợ về khơi thông pháp lý trong việc phát triển dự án cho các doanh nghiệp và khuyến khích gia tăng nguồn cung ở các phân khúc vừa túi tiền, phục vụ nhu cầu thực.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM cho biết, doanh nghiệp BĐS hiện nay chỉ mong được chính quyền "giải cứu" thông qua cơ chế chính sách, pháp luật để khơi thông nguồn cung, tạo điều kiện để thị trường điều chỉnh, tự điều tiết, đi đôi với một số giải pháp kích cầu như hỗ trợ cho người mua nhà để ở, người mua nhà lần đầu với lãi suất hợp lý.

“Bản thân doanh nghiệp cũng phải thấy rõ trách nhiệm của mình mà chủ động tái cấu trúc, tái cơ cấu đầu tư, phát triển sản phẩm hướng về nhu cầu thực và điều chỉnh giảm giá nhà tương đối nhằm đưa thị trường vượt qua khó khăn phục hồi và tăng trưởng theo hướng bền vững” - ông Châu nhấn mạnh.

Thùy Linh