Thị trường bất động sản khó khăn nhưng không “bong bóng”

Theo chuyên gia, thời gian qua, bức tranh toàn cảnh BĐS đang trong gam màu trầm lắng, ảm đạm vì khó khăn chồng chất. Dòng vốn tín dụng bị thắt chặt, pháp lý dự án liên tục vướng mắc khiến nguồn cung, thanh khoản sụt giảm ở hầu hết các phân khúc. Đặc biệt, trong bối cảnh có nhiều biến động về tài chính, tín dụng, người mua lại càng thận trọng trong việc "xuống tiền" vào BĐS.

Báo cáo của Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) về thị trường BĐS TP.HCM các tháng cuối năm 2022 cho thấy, nguồn cung BĐS đang có xu hướng giảm rõ rệt. Tỷ lệ hấp thụ cũng giảm mạnh so với giai đoạn nửa đầu năm; lượng giao dịch giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm 2021.

Trong đó, phân khúc nhà ở tại TP.HCM ghi nhận sự mất cân đối giữa nguồn cung sản phẩm mới ra thị trường và tốc độ tăng trưởng chậm lại. Sự sụt giảm này đến từ một vài nguyên nhân. Đơn cử như nguồn cung mới cho thị trường rất nhỏ giọt, giảm 82% so với cùng kỳ năm trước, khoảng 2.500 căn hộ. Tỷ lệ hấp thụ cũng chỉ ở mức 20% so với mức độ thông thường trước đây là 60 - 70%.

Cũng theo Hội Môi giới BĐS Việt Nam, tỷ lệ hấp thụ cao của những năm trước được thúc đẩy bởi nguồn cung ở phân khúc nhà ở hạng C với giá cả phải chăng. Tuy nhiên, đến nay xu hướng này đã thay đổi với 80% nguồn cung đến từ phân khúc hạng A và B, chỉ có 20% là căn hộ hạng C phù hợp với nhu cầu chính của thị trường. Dòng vốn BĐS gặp khó và lãi suất tăng khiến nhà đầu tư do dự trong các quyết định đầu tư. Giá bán có dấu hiệu chững lại, một số dự án đã phải sử dụng chính sách bán hàng linh hoạt, chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, cam kết mua lại...

Dự báo, thị trường BĐS thời gian tới sẽ gặp nhiều thách thức và khó khăn. Nhưng có một yếu tố quan trọng có thể thấy là sẽ không có diễn biến "bong bóng" như trước đây. Khó khăn này được xem như là cơ hội để thị trường BĐS định hình giá trị thực, thanh lọc thị trường giúp nhiều người dân có thể chạm tay vào giấc mơ sở hữu BĐS cũng như trở thành kênh đầu tư tiềm năng hơn cả.

Ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam nhận định, mặc dù tình hình giao dịch có dấu hiệu sụt giảm nhưng khẳng định thị trường BĐS chưa rơi vào suy thoái bởi sự quan tâm và nhu cầu vẫn ở mức cao. Hiện tượng sốt đất, “bong bóng” gần như không còn xuất hiện, hoạt động đầu cơ giai đoạn này gần như bị triệt tiêu. Việc sử dụng đòn bẩy tài chính mua nhà để đầu tư được tính toán một cách thận trọng, hướng vào những sản phẩm phục vụ nhu cầu thực trên nền tảng phải cân nhắc kỹ càng những biến số vĩ mô, địa chính trị xung quanh, đề phòng thị trường sẽ có những diễn biến tiêu cực.

Theo ông Đính, tại các sàn giao dịch BĐS hiện nay, những nhà đầu tư lướt sóng đều vắng bóng. Người dân có nhu cầu thật sự sẽ quyết định mức giá thật của các sản phẩm BĐS. Khi ấy, tình trạng "bong bóng", "thổi giá" sẽ không tồn tại, mức giá trở nên tích cực hơn và sẽ được điều tiết về giá trị, nhu cầu của người mua, từng bước cân bằng thị trường. Đây cũng là mặt tích cực của việc thanh lọc thị trường BĐS.

Đồng qua điểm, ông Troy Griffiths - Phó Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam đánh giá, thời gian qua có nhiều thay đổi gây tác động lên thị trường BĐS như thị trường chứng khoán với các chỉ số giảm khoảng 30% giá trị. Cùng với đó là những cuộc điều tra nhằm thanh lọc và tăng tính minh bạch của thị trường trái phiếu doanh nghiệp. Rõ ràng điều này sẽ gây ảnh hưởng lớn đến nền kinh tế nói chung cũng như cấu trúc nợ của các chủ đầu tư. Đồng thời, thị trường sẽ phải dần chuyển hướng trở về giá trị thực của BĐS để tiếp cận khách hàng.

“Cũng giống như bất kỳ quốc gia mới nổi khác trên thế giới, TP.HCM nói riêng và Việt Nam nói chung cần phải trải qua quá trình thanh lọc thị trường BĐS, cần có quy định chặt chẽ hơn để bảo vệ các nhà đầu tư. Đây là cách mọi thứ nên được diễn ra”, ông Troy Griffiths cho hay.

Theo kiến nghị của nhiều chuyên gia, để tránh lặp lại tình trạng “bong bóng” BĐS, Cơ quan quản lý Nhà nước cần ưu tiên cải cách thị trường BĐS. Theo đó, việc định giá đất cần đảm bảo tính khách quan và sát với giá thị trường. Về nguồn vốn, Cơ quan quản lý Nhà nước cần tính đến các gói hỗ trợ tương tự gói 30.000 tỷ đồng trước đây, tạo ra nguồn vốn mồi, góp phần kích thích tiêu dùng, thúc đẩy thị trường BĐS phát triển.

Ngoài ra, cũng cần có lộ trình xây dựng và áp dụng các sắc thuế BĐS phù hợp, đánh thuế cao đối với những đối tượng thu gom, nắm giữ nhiều BĐS và để đất hoang hóa nhằm ngăn chặn đầu cơ, giúp người thu nhập trung bình, thấp có nhiều cơ hội sở hữu nhà ở…

Thục Vy