Những cải cách đột phá về chính sách đất đai

Trả lời câu hỏi về các nội dung cải cách đột phá trong sửa đổi Luật Đất đai lần này, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà cho biết: Có 11 nhóm chính sách lớn của Nghị quyết 18 đều là các vấn đề cốt lõi, ảnh hưởng sâu rộng đến nền tảng của nền kinh tế, đời sống của người dân.

Theo Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, trong quản lý nhà nước về đất đai, quy hoạch là một trong những công cụ quan trọng nhất. "Công tác quy hoạch phải đổi mới về phương pháp, nội dung, hình thức, xác lập vị thế của công tác này, để quy hoạch mang được quyền hạn và trách nhiệm của Nhà nước trong việc phân bổ nguồn lực tài nguyên hết sức đặc biệt, quý giá và quan trọng này. Nội dung đổi mới này sẽ đảm bảo công bằng, bình đẳng cho các bên, giải quyết nhu cầu sử dụng đất, giải quyết các vấn đề trong quá khứ, hiện tại và tương lai", Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nhấn mạnh. 

Một quyết định hành chính có thể thất thoát hàng trăm tỷ, hàng ngàn tỷ đồng

Theo Bộ trưởng Bộ Tài chính Hồ Đức Phớc, Nghị quyết 18 của Ban Chấp hành Trung ương là kim chỉ nam định hướng ban hành các văn bản pháp luật trong thời gian tới. Trong đó, có 3 vấn đề về tài chính đất đai liên quan cần quan tâm, đó là:

Thứ nhất là chênh lệch địa tô: Việc quản lý mục đích sử dụng đất phải chặt chẽ, nếu không sử dụng với mục đích sản xuất kinh doanh, không còn nhu cầu sử dụng, Nhà nước sẽ thu hồi lại để bán đấu giá một cách hiệu quả hơn, tạo động, nguồn lực để phát triển. Ví dụ, ở một số doanh nghiệp sau khi thực hiện cổ phần hóa, có tình trạng doanh nghiệp chuyển mục đích sử dụng sang thương mại hoặc đất ở, làm thất thoát ngân sách nhà nước. Đây là lỗ hổng lớn, vì chỉ cần một quyết định hành chính có thể làm mất đi hàng trăm tỷ, hàng nghìn tỷ. Do vậy, cần có cơ chế bịt lỗ hổng này.

Vấn đề thứ hai là giá đất: Hiện, có 5 phương pháp xác định giá đất nhưng chưa thật sự nhất quán, chính xác đã tạo nên một số lỗ hổng. Bộ trưởng Bộ Tài chính Hồ Đức Phớc cho rằng, sắp tới chúng ta phải rà soát lại các phương pháp xác định giá đất để tìm ra phương pháp xác định một cách phù hợp nhất, chính xác, nhất quán.

Vấn đề thứ ba, Bộ trưởng Hồ Đức Phớc cho rằng phải xác định giá đất trước thời điểm xác định giá đất không quá 6 tháng mới đảm bảo độ chính xác. Khi nộp tiền vào ngân sách mới tiến hành giao đất.

Đề xuất giao UBND cấp tỉnh dành quỹ đất trong quá trình lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Thảo luận tại hội thảo, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, trong thời gian vừa qua, Bộ Xây dựng được Quốc hội, Chính phủ giao chủ trì xây dựng Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Với Luật Nhà ở, Bộ Xây dựng đang đề xuất 8 nhóm chính sách; Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đang được đề xuất 4 nhóm chính sách. Các nhóm chính sách đều liên quan đến các hoạt động trong lĩnh vực nhà ở và kinh doanh bất động sản.

Đối với chính sách về đất đai, đây là nhóm chính sách rất quan trọng có tác động to lớn tới 2 luật này. Liên quan đến việc dành quỹ đất để đầu tư phát triển các dự án nhà ở, dự án đầu tư thời gian tới, trong dự thảo Luật, Bộ Xây dựng có đề xuất theo hướng đảm bảo việc dành quỹ đất phù hợp với các quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng cũng như quy hoạch đô thị.

Đối với việc dành quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh nêu rõ, trong thời gian qua, pháp luật về nhà ở đã quy định đối với việc dành quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội. Theo đó, việc dành quỹ đất được giao cho các chủ đầu tư, các dự án thương mại 20 % quỹ đất và thực hiện từ các đô thị từ loại III trở lên.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho rằng, việc dành quỹ đất phát triển nhà ở xã hội thực hiện trên diện rộng, trong khi đó, nếu chỉ dành 20% quỹ đất đô thị loại III thì sẽ hạn chế nguồn đất để phát triển nhà ở xã hội, nhất là những khu vực không phải đô thị loạii III, đặc biệt là những khu vực khu công nghiệp, có nhiều lực lượng lao động.

Do đó, trong dự thảo Luật đã định việc đầu tư phát triển nhà ở xã hội, nhà công nhận là một chính sách được Đảng, Nhà nước quan tâm cho người nghèo, người thu nhập thấp, lực lượng vũ trang. Cho nên, trong dự thảo lần này, Bộ Xây dựng đề xuất việc dành quỹ đất giao cho Uỷ ban nhân dân các tỉnh trong quá trình lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cũng như quy hoạch xây dựng phải dành lượng đất phù hợp để đầu tư phát triển các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân trong thời gian tới.

Giá đất cho phát triển bất động sản phải phù hợp với giá trị thị trường

Phát biểu tại hội thảo, GS.TS Hoàng Văn Cường - Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân cho biết: Bất động sản là tài sản có giá trị lâu bền, không thể di dời gắn liền với đất đai. Đất đai là tiền đề và là yếu tố cấu thành của bất động sản, bất cứ bất động sản nào cũng phải gắn với đất đai. Do vậy, các yếu tố kinh tế và pháp lý đất đai luôn là cơ sở nền tảng có vai trò quyết định đối với các hoạt động phát triển, các quyền năng, giá trị kinh tế của bất động sản, có tác động trực tiếp tạo ra những biến động của thị trường bất động sản.

Các chính sách kinh tế đất có tác động đến bất động sản và thị trường bất động sản là vô cùng rộng và phức tạp. Từ góc nhìn về tác động của các chính sách pháp luật đất đai đến thị trường bất động sản, GS.TS Hoàng Văn Cường cho rằng cơ chế giá đất cho phát triển bất động sản phải xác định phù hợp với giá trị thị trường của đất đai và sử dụng cơ chế thị trường trong lựa chọn các nhà đầu tư dự án phát triển bất động sản.

Bên cạnh đó, Nhà nước phải trực tiếp thực hiện thu hồi và đền bù giải phóng mặt bằng theo cơ chế thống nhất đối với mọi dự án đầu tư phát triển bất động sản có quyết định phê duyệt đầu tư của Nhà nước: Người dân có đất thu hồi được hưởng chính sách bồi thường và tái định cư thống nhất, đảm bảo tái lập cuộc sống tốt hơn sau tái định cư; doanh nghiệp có đất sách để thực triển khai đầu tư thực hiện dự án mà không gặp phải những vướng mắc như cơ chế tự thoả thuận; Nhà nước sẽ thu hồi được giá trị địa tô chệnh lệch từ chuyển đổi mục đích sử dụng đất khi giao đất cho nhà đầu tư phát triển bất động sản.

Cùng với đó, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất dành cho phát triển các công trình và dự án bất động sản phải phù hợp với chiến lược phát triển thị trường bất động sản để đảm bảo các dự án bất động sản được triển khai theo đúng tiến độ và đáng ứng đúng các nhu cầu về bất động sản phù hợp với qui mô, mức độ phát triển kinh tế xã hội.

Đặc biệt là quy hoạch quỹ đất phát triển nhà ở thương mại giá thấp và nhà ở dành cho các đối tượng chính sách xã hội theo tỷ lệ tối thiểu bằng 20 - 30% quĩ đất quy hoạch cho phát triển nhà ở thương mại trong cùng một địa bàn. Áp dụng chính sách thuê đất trả tiền một lần cho cả chu kỳ bằng tuổi thọ nhà ở chung cư để khuyến khích thuê nhà ở và sở hữu nhà chung cư có thời hạn.

Ngoài ra, phát triển các kênh dẫn vốn cho thị trường bất động sản theo hướng bền vững như quỹ tín thác đầu tư bất động sản, trái phiếu doanh nghiệp có bảo đảm. Kiểm soát dòng vốn tín dụng vào lĩnh vực đầu tư phát triển công trình và sản phẩm bất động sản, hạn chế tín dụng vào đâu tư đất đai cũng như cho vay mua nhà với giá trị lớn và tỷ lệ vốn vay cao.

GS.TS Hoàng Văn Cường cho rằng, nên thay thế phương thức huy động vốn thông qua bán nhà ở hình thành trong tương lai của chủ đầu tư cũng như việc giao dịch mua bán bất động sản hình thành trong tương lai của các nhà đầu tư thứ cấp bằng phương thức huy đông vốn thông qua trái phiếu công trình có chuyển đổi thành quyền mua sản phẩm sau khi công trình hoàn thành…

Hoàn thiện chính sách đất đai phù hợp với ngữ cảnh mới

GS.TSKH Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng cần “Hoàn thiện chính sách đất đai phù hợp với ngữ cảnh mới”. GS.TSKH Đặng Hùng Võ cho rằng, Luật Đất đai 2013 có chủ trương chủ đạo về cơ chế Nhà nước thu hồi đất theo quy hoạch, từ đó đưa đất ra đấu giá để có thể thu tiền sử dụng và tiền thuê đất nhiều hơn cho Nhà nước.

Tuy nhiên đến nay, việc thực hiện cơ chế thu hồi đất theo quy hoạch để đưa đất ra đấu giá còn khó khăn. Quỹ phát triển đất không đủ để giải quyết bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất. Mặt khác, có thể thấy, cơ chế Nhà nước thu hồi đất theo quy hoạch đòi hỏi lượng kinh phí rất lớn để thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là điều khó thực hiện, nhất là đối với khu vực đã thu hồi đất không được các nhà đầu tư quan tâm.

Từ đó dẫn tới việc đất đai rơi vào tình trạng lãng phí do thu hồi nhưng không thể đưa vào sử dụng. GS. TSKH Đặng Hùng Võ nhận định: Trong 10 năm qua, Luật Đất đai 2013 không quy định về khái niệm “giá đất thị trường”. “Khuyết điểm” của các cấp có thẩm quyền ban hành khung giá đất và bảng giá đất thấp hơn thị trường chỉ nhận xét chung chung, không chứng minh được ai “có lỗi”, không có khái niệm pháp luật rõ ràng về “giá đất thị trường”.

Để hoàn thiện chính sách đất đai phù hợp với ngữ cảnh mới, GS. TSKH Đặng Hùng Võ nêu rõ, việc sửa đổi Luật Đất đai phải được coi như một yếu tố quan trọng, có tác động lớn đến mục tiêu đưa Việt Nam từ nước có thu nhập trung bình thấp thành nước có thu nhập cao vào năm 2045. Cùng với đó, trong việc sửa đổi Luật Đất đai cần thảo luận thêm một số vấn đề như quản lý sử dụng đất đa mục đích; hiện đại hóa hệ thống quản lý đất đai dạng địa chính 3D, 4D; chuyển đổi số trong quản lý đất đai; hoàn thiện cơ chế bồi thường, hỗ trợ, tái định cư…