Cần xem xét nội dung giá đất cụ thể

Cơ quan định giá phải độc lập với UBND tỉnh

Theo PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến - Trường Đại học Luật Hà Nội, việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình UBND cùng cấp quyết định.

Hội đồng thẩm định giá đất gồm Chủ tịch UBND cấp tỉnh làm Chủ tịch và đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất".

Trong khi đó, tổng kết thực tiễn gần 10 năm thi hành Luật Đất đai năm 2013 cho thấy, quy định về giá đất cụ thể là điểm không thành công của đạo Luật này. Giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quyết định được sử dụng làm căn cứ tính bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất theo Điều 61 và Điều 62 của Luật Đất đai năm 2013 không nhận được sự đồng thuận của nhiều người bị thu hồi đất; tranh chấp, khiếu kiện liên quan đến giá bồi thường, hỗ trợ, tái định cư vẫn chiếm tỷ lệ cao (khoảng 60% các khiếu nại của người dân) do giá đất cụ thể được xác định thấp hơn giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường.

Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường. Ảnh: Hoàng Minh

Nguyên nhân của việc này là do, Luật Đất đai năm 2013 trao cho UBND cấp tỉnh nhiều quyền năng như có quyền giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; có quyền chuyển mục đích sử dụng đất; có quyền thu hồi đất và có quyền quyết định giá đất cụ thể làm căn cứ để tính bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người bị thu hồi đất… Điều này khó tránh khỏi tình trạng “vừa đá bóng, vừa thổi còi” trong thu hồi đất và xác định giá đất cụ thể để bồi thường cho người bị thu hồi đất.

Bên cạnh đó, Hội đồng thẩm định giá chưa đảm bảo sự độc lập theo như tinh thần của Nghị quyết số 18-NQ/TW. Bởi với quy định như tại khoản 1 Điều 131 của Dự thảo Luật thì Chủ tịch UBND cấp tỉnh là Chủ tịch Hội đồng thẩm định giá; thành viên là đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất. Nhìn vào thành phần của Hội đồng thẩm định giá cho thấy phần lớn là đại diện của các cơ quan, tổ chức công; chỉ có một cơ quan có hiểu biết chuyên sâu về xác định giá đất là tổ chức tư vấn xác định giá đất. Thông thường, một nguyên tắc chung của bất kỳ hội đồng nào là làm việc tập thể, quyết định theo đa số. Vậy với cơ cấu và thành phần nêu trên thì liệu có đảm bảo tính độc lập của Hội đồng thẩm định giá hay không?

Ông Tuyến đề nghị sửa đổi nội dung khoản 1 Điều 131 của Dự thảo Luật theo quan điểm của Nghị quyết số 18-NQ/TW như sau: “Cơ quan quản lý giá đất cấp tỉnh (độc lập với UBND cấp tỉnh) quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý giá đất cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể.

Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình cơ quan quản lý giá đất cùng cấp quyết định.

Hội đồng thẩm định giá đất gồm người đứng đầu cơ quan quản lý giá đất cấp tỉnh làm Chủ tịch và đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất”...

Xem xét cách tính giá đất để tính tiền bồi thường

Còn theo ông, Ngô Gia Cường - Giám đốc Công ty TNHH Thẩm định giá và Giám định Việt Nam (VAI), Khoản 1, điều 131 Dự thảo Luật quy định: “Hội đồng thẩm định giá đất gồm Chủ tịch UBND cấp tỉnh làm Chủ tịch và đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất. Cơ quan định giá đất cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Hội đồng thẩm định giá đất tổ chức thẩm định giá đất. Cơ quan định giá đất được thuê tổ chức có chức năng tư vấn giá đất thực hiện việc thẩm định lại kết quả xác định giá đất cụ thể”.

Tuy nhiên, "tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất" không thể là thành viên của Hội đồng định giá đất cụ thể được vì xét về bản chất là doanh nghiệp cung cấp dịch vụ công không thể đóng vai quản lý Nhà nước, có quyền biểu quyết khi là thành viên hội đồng, để phê duyệt kết quả của mình cung cấp kể cả trong trường hợp hỗ trợ cho hội đồng để xem xét lại kết quả định giá của tổ chức khác.

Bên cạnh đó, quy định như trên vẫn chưa rõ "Cơ quan định giá đất cấp tỉnh" là cơ quan nào (TN&MT hay Tài chính) và có cần thiết không khi việc chỉ định cụ thể cơ quan thực hiện bằng một văn bản luật khác

Tại điểm d, Khoản 2 Điều 131 về “Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất". Đây là quy định rất mới vì giá đất bồi thường giải phóng mặt bằng đang thực hiện theo giá vùng tuyến căn cứ vào thửa đất đại diện theo 1 giá cố định, nếu quy định như nội dung này sẽ phải ban hành giá đất bồi thường chi tiết đến từng thửa đất bị thu hồi, cần quy định cụ thể hơn để tránh bị hiểu sai ý.

Tại Khoản 3, Điều 131 quy định: “Chính phủ quy định cụ thể việc áp dụng các phương pháp để định giá đất cụ thể. Đối với khu vực đã có bảng giá đất tới từng thửa đất theo vùng giá trị đất, giá thửa đất chuẩn thì việc định giá đất cụ thể được xác định theo bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất tại thời điểm định giá”, cần nghiên cứu lại vì hằng năm đã ban hành bảng giá đất thì hầu như không thể ban hành thêm hệ số điều chỉnh giá đất; và nếu có hệ số thì có đặt ra nguyên tắc giới hạn hệ số điều chỉnh không quá 20% tức là hệ số phải thấp hơn hoặc bằng 1,2 lần hay không?

Đặng Trường