Ninh Bình: Đề xuất bổ sung, sửa đổi một số vấn đề chính sách pháp luật đất đai

Gỡ “vướng” về thu hồi đất, giá đất…

Theo Sở TN&MT Ninh Bình, thực tế ở địa phương cho thấy, quy định của pháp luật về đất đai liên quan đến việc áp dụng các phương pháp định giá để xác định giá đất cụ thể trong một số trường hợp còn phức tạp, chưa phù hợp với điều kiện thực tiễn của các địa phương; Công tác chỉnh lý biến động chưa được thực hiện thường xuyên, kịp thời dẫn đến khó khăn khi rà soát, kê khai, xét duyệt hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Vẫn còn bất cập trong việc xác định giá đất, các phương pháp xác định giá đất không có quy định chi tiết, cụ thể....

Hiện nay, giá đất đang được tính bằng 5 phương pháp (So sánh trực tiếp; Chiết trừ; Thu nhập; Thặng dư; Hệ số điều chỉnh giá đất). Các phương pháp này cho ra các kết quả giá đất chênh lệch khá khác nhau. Do vậy, phải quy định các phương pháp làm sao có kết quả giống nhau.

Việc tính thuế khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên quy định tính theo Bảng giá đất, để vừa đảm bảo quyền lợi của Bên chuyển nhượng và Bên nhận chuyển nhượng; đồng thời có được giá đất chính xác giao dịch thực tế trên thị trường làm cơ sở cho việc định giá đất cụ thể (so sánh trực tiếp) được chính xác. Bởi lẽ, hầu hết các Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đều ghi giá trị đất không đúng thực tế giao dịch, thường ít hơn Bảng giá đất, khi tính thuế chỉ tính theo Bảng giá đất. Khi xác định giá đất cụ thể bằng phương pháp so sánh trực tiếp, sử dụng các giao dịch này sẽ không có kết quả giá đất cụ thể chính xác. Mặt khác, khi xảy ra tranh chấp Hợp đồng chuyển nhượng sẽ ảnh hưởng tới quyền lợi của các bên tham gia Hợp đồng chuyển nhượng.

Về thu hồi đất, GPMB, giao đất, cho thuê đất, cần quy định mở rộng các trường hợp Nhà nước chủ động thu hồi đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt để tạo quỹ đất, đấu giá quyền sử dụng đất, thu hút các dự án đầu tư phát triển kinh tế - xã hội, điều tiết thị trường.

Đối với một số trường hợp cụ thể như đất khai thác khoáng sản làm vật liệu xây dựng thông thường, … thuộc trường hợp phải nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn … để thực hiện dự án đầu tư khai thác. Nhưng đối tượng có đất (ví dụ như các Công ty đang sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm/được miễn tiền thuê đất, Ban Quản lý rừng … đang sử dụng, quản lý đất có nguồn gốc nông lâm trường …) không được chuyển nhượng, góp vốn … bằng quyền sử dụng đất. Trường hợp này, Nhà nước nên thu hồi đất để cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư khai thác theo Giấy phép khai thác khoáng sản …

Trường hợp đấu thầu dự án sử dụng đất nên quy định cụ thể trình tự, thủ tục từ khi xây dựng dự án, chấp thuận chủ trương đầu tư, thu hồi đất, … đến khi giao đất cho nhà đầu tư trúng thầu để tránh độc quyền (chỉ có một nhà đầu tư) và hạn chế tiêu cực khi xây dựng giá đất của dự án.

Về thu tiền sử dụng đất, nên quy định cụ thể trường hợp nào cho thuê đất trả tiền một lần? trường hợp nào cho thuê đất thu tiền hàng năm? để bảo đảm công bằng giữa các đối tượng sử dụng đất (khi giá đất thị trường tăng - giảm), cũng như đảm bảo sự bền vững của nguồn thu Ngân sách từ đất.

Quản lý đất nông nghiệp theo đặc tính chất lượng từng loại đất

Một trong những nội dung quan trọng trong chính sách pháp luật đất đai mà Ninh Bình kiến nghị sửa đổi đó là: cần quy định chế độ quản lý đất nông nghiệp theo các đặc tính chất lượng của từng loại đất, thay vì chế độ quản lý loại cây trồng, vật nuôi cụ thể trên đất, tạo điều kiện thuận lợi cho người sản xuất điều chỉnh sản xuất theo thị trường đạt hiệu quả cao nhất.

Còn hạn mức giao đất, hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (tích tụ, tập trung ruộng đất) nên giữ nguyên như Luật Đất đai năm 2013 đã quy định (vì diện tích đất nông nghiệp đã được giao ổn định theo Nghị định 64-CP ngày 27/9/1993.

Đối với diện tích đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở được hình thành trước ngày 18/12/1980 nhưng đã được cấp GCNQSD đất, thực hiện Luật Đất đai năm 1993, khi cấp GCNQSD đất cho người dân đối với trường hợp thửa đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở được hình thành trước ngày 18/12/1980, khi đó hầu hết các thửa đất này đều không có giấy tờ về quyền sử dụng đất.

Theo Luật Đất đai năm 1993, quy định đối với khu vực đồng bằng, diện tích đất ở không quá 400 m2 nên khi đó trên GCNQSD đất chỉ ghi 400 m2 là đất ở, còn lại ghi là đất vườn, đất ao và đều ghi thời hạn sử dụng đất là lâu dài. Nếu theo Khoản 2 Điều 103 Luật Đất đai năm 2013; Khoản 2, 3 Điều 24 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì người dân không đủ điều kiện để xác định lại diện tích đất ở. Đây là một trong những khó khăn của địa phương khi người dân đề nghị xác định lại diện tích đất ở, ảnh hưởng rất lớn đến quyền lợi của người sử dụng đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở trước ngày 18/12/1980. Do vậy, nên có những quy định mở trong trường hợp này.

Tuyết Chinh