Cần chế tài đủ mạnh với doanh nghiệp “bỏ chạy” sau trúng đấu giá đất
Đất đai - Ngày đăng : 10:45, 12/05/2022
PV: Ông nhận định như thế nào về phiên đấu giá 4 lô đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm cuối năm 2021?
Ông Lê Hoàng Châu: Cuộc đấu giá 4 lô đất gồm: 3.5; 3.8; 3.9; 3.12 tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm, TP. Thủ Đức (TP.HCM) đã diễn ra vào ngày 10/12/2021 theo hình thức “đấu giá trực tiếp bằng lời nói tại cuộc đấu giá” và theo phương thức trả giá lên. Theo đó, có những lô đất trúng đấu giá cao gấp 8,3 lần so với giá khởi điểm. Có thể nói rằng, đây là mức giá quá cao so với giá đất thực tế hiện nay ngay tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm.
Trên cơ sở dự toán chi phí đầu tư xây dựng theo đơn giá Nhà nước của Ban Quản lý Khu đô thị mới Thủ Thiêm, cộng với giá đất trúng đấu giá rất cao, chi phí lãi vay, chi phí quản lý, chi phí bán hàng và lợi nhuận kỳ vọng 20%, HoREA dự đoán giá bán căn hộ trong 3 - 5 năm tới sẽ lên đến 510 triệu đồng/m2. Giá bán này là rất cao so với giá bán căn hộ hiện nay tại Khu đô thị này (khoảng 150 - 200 triệu đồng/m2).
PV: Theo ông, giá đất trong đấu giá được đẩy lên quá cao như vậy có tác động gì đến thị trường BĐS?
Ông Lê Hoàng Châu: Sau cuộc đấu giá đất nói trên đã xuất hiện các hành vi lợi dụng giá trúng đấu giá “ảo” để “thổi” giá, đẩy giá nhà đất tại nhiều địa phương hoặc để nâng giá trị trái phiếu, cổ phiếu hoặc “đánh vống” giá trị tài sản bảo đảm của các khoản vay tín dụng mà nếu thực hiện “trót lọt” thì có thể “rút ruột” ngân hàng nhằm mục đích trục lợi. Giá đất trúng đấu giá bị đẩy lên mức quá cao so với giá trị thực như vậy có thể sẽ không có lợi cho sự phát triển ổn định, bền vững của thị trường BĐS.
Mặt khác, giá đất quá cao mới được xác lập sẽ mang lại lợi nhuận cho các chủ đầu tư có dự án và đã nộp tiền sử dụng đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm và các phường lân cận, kể cả khu trung tâm TP.HCM. Song, rất bất lợi cho các chủ đầu tư chưa nộp tiền sử dụng đất hoặc mới tạm nộp tiền sử dụng đất, đẩy những chủ đầu tư này lâm vào cảnh ngồi trên đống lửa, nhất là đối với chủ đầu tư đã ký hợp đồng huy động vốn trước của khách hàng, vì nếu xác định tiền sử dụng đất theo giá thị trường dựa trên các mức giá “khủng” mới xác lập thì tiền sử dụng đất sẽ phát sinh tăng rất nhiều.
Đáng quan ngại, một số doanh nghiệp đầu tư kinh doanh BĐS có thể sẽ lợi dụng giá trúng đấu giá rất cao để xin định giá lại tài sản, nhất là tài sản thế chấp, đánh “vống” giá trị tài sản nhà đất để được vay thêm, “rút ruột” ngân hàng hoặc để “làm sạch” bảng cân đối tài chính, có thể dẫn đến “bong bóng” tài sản. Vì vậy, các ngân hàng cần phải thận trọng khi định giá lại các tài sản mà doanh nghiệp đã thế chấp.
PV: Vậy, cần có những biện pháp nào để hạn chế, ngăn ngừa “bỏ cọc” sau khi trúng đấu giá đất, thưa ông?
Ông Lê Hoàng Châu: HoREA kiến nghị xem xét sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 39 Luật Đấu giá tài sản năm 2016 về việc quy định nhà đầu tư phải nộp tiền đặt trước để được tham gia đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ), theo hướng quy định nhà đầu tư chỉ được trả giá lô đất đấu giá khi có đủ tiền trong tài khoản ngân hàng hoặc khi có bảo lãnh thanh toán của ngân hàng, tương tự như quy định tại điểm a khoản 1 Điều 7 Thông tư 120/2020/TT-BTC ngày 31/12/2020 của Bộ Tài chính về giao dịch chứng khoán.
Các lô đất tại Thủ Thiêm.
Hoặc xem xét có thể lập quy định ngưỡng giá ở mức phù hợp. Ví dụ, có thể quy định ngưỡng giá ở mức khoảng gấp rưỡi giá khởi điểm đấu giá và nhà đầu tư đã nộp tiền đặt trước được trả giá không vượt quá ngưỡng giá đó; nếu vượt quá ngưỡng giá, nhà đầu tư chỉ được trả giá lô đất đấu giá khi có đủ tiền trong tài khoản, hoặc khi có tổng tài sản cao hơn giá trị trả giá, hoặc khi có bảo lãnh thanh toán của ngân hàng.
Do Luật Đấu giá tài sản năm 2016 chưa quy định cụ thể các điều kiện của nhà đầu tư tham gia đấu QSDĐ, do đó cần ban hành “Quy chế cuộc đấu giá tài sản” để yêu cầu nhà đầu tư cam kết thanh toán đầy đủ tiền trúng đấu giá QSDĐ theo phương thức thanh toán tiền trúng đấu giá được quy định trong hợp đồng mua bán tài sản đấu giá hoặc theo hướng dẫn của cơ quan cấp có thẩm quyền.
HoREA cũng kiến nghị xem xét sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đấu giá tài sản năm 2016 để quy định chặt chẽ điều kiện nhà đầu tư tham gia đấu giá đất phải có năng lực tài chính và không vi phạm các quy định của pháp luật về đất đai, không để xảy ra tình trạng bất hợp lý đối với nhà đầu tư chỉ nộp tiền đặt trước với giá trị thấp, nhưng trả giá trúng đấu giá với giá trị cao hơn rất nhiều lần.
HoREA đồng thời kiến nghị xem xét sửa đổi, bổ sung điểm c khoản 1 Điều 112 và khoản 3 Điều 114 Luật Đất đai năm 2013 để đảm bảo tính khả thi của các phương pháp định giá đất và định giá đất cụ thể làm giá khởi điểm để đấu giá QSDĐnhằm đảm bảo nguyên tắc giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường.
PV: Trân trọng cảm ơn ông!