Pháp lý hóa việc sở hữu bất động sản “lai”

Pháp lý chưa rõ ràng

Thực tế, việc triển khai hoạt động kinh doanh các sản phẩm bất động sản “lai” như căn hộ du lịch, biệt thự du lịch (condotel), căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú (officetel) ở Việt Nam bắt đầu từ năm 2014, sau đó phát triển rầm rộ vào các năm 2017, 2018, condotel bắt đầu có dấu hiệu trầm lắng vào 2019, 2020. Đến nay, cả nước có khoảng 83.000 căn hộ condotel, tập trung chủ yếu tại Hà Nội,               TP. HCM, Quy Nhơn, Bình Thuận, Khánh Hòa, Đà Nẵng, Kiên Giang, Quảng Ninh, Bà Rịa - Vũng Tàu…

Tuy nhiên pháp lý của loại hình này vẫn còn chưa được quy định rõ ràng, nhất là loại hình condotel, vì loại hình này phần lớn nằm trong tòa nhà cao tầng thuộc các khu du lịch nghỉ dưỡng, sử dụng quỹ đất là “đất thương mại, dịch vụ”, theo quy định của Luật Đất đai, có thời hạn sử dụng đất tối đa 50 năm, trường hợp đặc biệt tối đa không quá 70 năm.

Trên thực tế, trong vài năm trở lại đây, một số địa phương đã cấp “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở không hình thành đơn vị ở” (ổn định lâu dài) cho căn hộ condotel. Và từ những bất cập trên, các cơ quan có thẩm quyền thuộc các bộ, ngành, Trung ương đã phải lên tiếng, vào cuộc và sau đó đã kết luận về việc “cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở không hình thành đơn vị ở” cho căn hộ condotel là trái với quy định của Luật Đất đai.

Đơn cử như tại Khánh Hòa, theo Thông báo kết luận số 1919 của Thanh tra Chính phủ (ngày 4/11/2020) về 35 dự án chuyển đổi nhà đất công có vị trí đắc địa sang mục đích khác ở tỉnh Khánh Hòa, Thanh tra Chính phủ đã chỉ ra rằng, quá trình thực hiện các dự án đã phát sinh một số bất cập, vướng mắc chủ yếu do pháp luật hiện hành chưa có quy định về loại "đất ở không hình thành đơn vị ở".

Vào đầu năm 2021, UBND tỉnh Khánh Hòa đã ban hành quyết định không chấp nhận và buộc phải chuyển đổi từ “đất ở không hình thành đơn vị ở” trở lại đất thương mại dịch vụ của dự án dự án Ariyana SmartCondotel Nha Trang. Theo đó, UBND tỉnh Khánh Hòa hủy bỏ quyết định cho Công ty CP Du lịch Minh Nhật, chủ đầu tư dự án Ariyana SmartCondotel Nha Trang, ở số 18 đường Trần Hưng đạo, TP. Nha Trang, chuyển mục đích sử dụng đất, đồng thời chuyển từ đất thuê sang giao đất có thu tiền ở dự án trên.

Lý do, trước đó UBND tỉnh Khánh Hòa đã có văn bản hủy bỏ chủ trương cho phép doanh nghiệp chuyển mục đích sử đụng đất, từ đất thương mại dịch vụ sang “đất ở không hình thành đơn vị ở”.

Để hướng dẫn cụ thể vấn đề này, tháng 2/2020, Bộ TN&MT đã có Văn bản số 703/BTNMT-TCQLĐĐ gửi các Sở TN&MT của các địa phương hướng dẫn về chế độ sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải là nhà ở, trong đó đã có hướng dẫn về chế độ sử dụng đất, việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với căn hộ du lịch, biệt thự du lịch.

Việc triển khai cấp GCN quyền sở hữu đối với các công trình nêu trên gặp nhiều khó khăn tại các địa phương. Có địa phương chưa triển khai thực hiện được việc cấp GCN hoặc có địa phương đã triển khai thực hiện được việc cấp GCN quyền sở hữu đối với các công trình, tuy nhiên không phù hợp với quy định của pháp luật (như xác định loại đất là đất ở hoặc đất ở không hình thành đơn vị ở với thời hạn sử dụng lâu dài), dẫn đến ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của chủ đầu tư cũng như của người nhận chuyển nhượng quyền sở hữu.

Có thể chứng nhận quyền sở hữu nếu đủ điều kiện

Để thống nhất trong cách triển khai thực hiện tại các địa phương, giải quyết những khó khăn, vướng mắc trong thời gian qua liên quan đến việc cấp GCN cho các loại công trình này, Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai đã bổ sung 1 điều (Điều 32a) quy định về chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng là khách sạn, căn hộ - khách sạn, văn phòng lưu trú, biệt thự du lịch nghỉ dưỡng, căn hộ du lịch nghỉ dưỡng, nhà nghỉ du lịch và công trình khác trên đất thương mại, dịch vụ.

Theo đó Bộ TN&MT đề xuất, chủ sở hữu công trình xây dựng là khách sạn, căn hộ - khách sạn, văn phòng lưu trú, biệt thự du lịch nghỉ dưỡng, căn hộ du lịch nghỉ dưỡng, nhà nghỉ du lịch và công trình khác (công trình phục vụ mục đích lưu trú, du lịch) được chứng nhận quyền sở hữu phải đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản.

Việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng là khách sạn, căn hộ - khách sạn, văn phòng lưu trú, biệt thự du lịch nghỉ dưỡng, căn hộ du lịch nghỉ dưỡng, nhà nghỉ du lịch trên đất thương mại, dịch vụ được thực hiện theo quy định tại Điều 32 của Nghị định 43 quy định về chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải là nhà ở.

Ngoài ra, việc cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải đúng mục đích và thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Góp ý vào vấn đề cấp GCN cho bất động sản nghỉ dưỡng tại Dự thảo Nghị định, ông Nguyễn Văn Đỉnh - Công ty Cổ phần Vinhomes, Tập đoàn Vingroup cho rằng, hiện nay, nhiều địa phương đã chấp thuận cho chủ đầu tư thực hiện theo hình thức đất ở đô thị, nông thôn hoặc đất ở không hình thành đơn vị ở. Tuy nhiên, Luật Đất đai không có quy định về hình thức đất ở không hình thành đơn vị ở, cũng như không có quy định về chế độ sử dụng đất đối với các dự án xây dựng condotel, biệt thự biển dẫn tới rủi do pháp lý cho chủ đầu tư, ảnh hướng tới quyền lợi người mua… do đó, cần bổ sung thêm quy định chuyển tiếp về chế độ sử dụng đất đối với các trường hợp này.

Đồng quan điểm này, Luật sư Nguyễn Đức Mạnh của Công ty Luật Bizlink góp ý, cần có quy định cụ thể để xác định công trình như thế nào là loại hình condotel, officetel. Việt Nam hiện chưa có tiêu chí cụ thể.

Ông Mạnh cũng cho rằng, do đặc điểm các loại hình này nằm trong khối nhà khách sạn hoặc dự án nghỉ dưỡng, cần làm rõ vấn đề sở hữu chung, riêng, như trường hợp nhà chung cư. "Nếu không, việc vận hành, bảo trì công trình trong tương lai chắc chắn sẽ gặp nhiều vướng mắc", ông Mạnh nói.

Ngoài ra, ông cũng lưu ý đến việc cấp sổ đỏ cho các sản phẩm này theo hướng lâu dài phải có các quy định đề điều chỉnh các vấn đề quy hoạch, quản lý cư trú...

Trường Giang