Kiểm soát nguồn vốn vào bất động sản: Không nên “giật cục”, “đánh đồng”

Tránh “tác động ngược”

Tổng Biên tập Báo Xây dựng Nguyễn Anh Dũng cho biết, vừa qua, theo sự chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát chặt chẽ tốc độ tăng trưởng tín dụng theo đúng chỉ tiêu được Ngân hàng Nhà nước giao thực hiện trong năm 2022, phù hợp với các giải pháp điều hành chính sách tiền tệ, tín dụng, hoạt động ngân hàng của Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước.

Đối với các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro hoặc chịu ảnh hưởng của dịch bệnh Covid-19, Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát chặt chẽ tốc độ tăng dư nợ tín dụng và chất lượng tín dụng. Trong đó, tăng cường kiểm soát các khoản cấp tín dụng đối với khách hàng vay vốn để tham gia đấu giá đất đảm bảo đúng quy định của pháp luật, kịp thời báo cáo Ngân hàng Nhà nước khi phát hiện dấu hiệu vi phạm pháp luật để có biện pháp xử lý.

Ông Nguyễn Anh Dũng cho rằng, đã có nhiều quan điểm đánh giá khác nhau về tác động của chính sách đối với việc kiểm soát nguồn vốn vào thị trường bất động sản. Đại diện Ngân hàng Nhà nước cho rằng, cần kiểm soát để điều chuyển dòng tiền vào phục hồi sản xuất. Một số chuyên gia cũng phát ngôn về việc kiểm soát là cần thiết. Tuy nhiên, cũng có nhiều chuyên gia lại có phản hồi về chính sách có thể có “tác động ngược” khi bất động sản là đầu ra của hàng trăm sản phẩm của các ngành nghề sản xuất khác như vật liệu xây dựng, nội – ngoại thất, cảnh quan cây xanh, thiết bị điện, điện tử... và tạo công ăn việc làm cho hàng triệu lao động hàng năm.

Riêng cộng đồng các doanh nghiệp bất động sản, hàng loạt doanh nghiệp tiếp tục lâm vào tình trạng khó khăn nếu không tiếp cận được nguồn vốn để hoạt động. Giá nhà đất có thể tang cao và cơ hội tiếp cận với nhà ở của người dân sẽ giảm. Vì vậy, đại diện các doanh nghiệp đề xuất kiến nghị việc kiểm soát nguồn vốn nên có lộ trình, có rà soát đối với dự án đủ điều kiện pháp lý, đúng tiến độ. Không nên thực thi chính sách siết nguồn vốn vào bất động sản theo kiểu “giật cục” và “đánh đồng” tất cả các dự án sẽ ảnh hưởng đến thị trường bất động sản nói riêng và ảnh hưởng dây chuyền để cả hệ thống nền kinh tế nói chung.

Đồng tình với quan điểm này, ông Lê Hoàng Hoán, Chủ tịch HĐQT, Tổng Giám đốc Tập đoàn Đất Việt - Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cho rằng, các doanh nghiệp bất động hiện nay phụ thuộc trước hết và chủ yếu vào vốn tín dụng ngân hàng. Do đó, để thị trường bất động sản sớm phục hồi sau đại dịch Covid-19, một mặt góp phần vào sự phục hồi chung của nền kinh tế, mặt khác, tạo tiền đề cho những ngành kinh tế liên quan tăng trưởng thì cần tập trung đảm bảo nguồn vốn, ưu đãi tín dụng cho vay bất động sản.

Theo ông Lê Hoàng Hoán, nếu các ngân hàng tiếp tục thắt chặt cho vay tín dụng bất động sản thì doanh nghiệp bất động sản và hàng loạt doanh nghiệp tiếp tục lâm vào tình trạng khó khăn nếu không tiếp cận được nguồn vốn để hoạt động. Giá nhà đất có thể leo thang và cơ hội tiếp cận với nhà ở của người dân sẽ giảm.

Trong bối cảnh này, ông Lê Hoàng Hoán kiến nghị việc kiểm soát nguồn vốn của Ngân hàng nên có lộ trình. Các ngân hàng sẽ siết tín dụng bất động sản một cách chọn lọc, không hoàn toàn khóa van tín dụng bất động sản. Bởi nếu tín dụng bị khóa đột ngột, nhiều dự án dở dang sẽ gặp khó khăn, doanh nghiệp không trả được nợ vay, ngân hàng lại đối diện với nguy cơ nợ xấu.

“Ngân hàng cần rà soát ưu tiên cho vay đối với dự án đủ điều kiện pháp lý, đúng tiến độ. Các doanh nghiệp bất động sản, các dự án tốt, có phương án kinh doanh khả quan, khả năng trả nợ gốc và lãi rõ ràng, minh bạch thì cần được các ngân hàng xem xét cấp tín dụng kịp thời. Còn nếu bị cắt tín dụng đột ngột, các chủ đầu tư sẽ gặp khó khăn về nguồn vốn”, ông Hoán nói, đồng thời nhấn mạnh, không nên thực thi chính sách siết chặt nguồn vốn vào bất động sản theo kiểu cào bằng, chung chung cho tất cả các dự án, mà cần phân loại dự án để có hướng quản lý phù hợp mà không gây tác động xấu tới thị trường.

Khuyến khích cho vay dự án đầy đủ pháp lý

Theo các chuyên gia bất động sản, tình trạng thiếu nguồn cung của thị trường bất động sản đã được phát hiện và cảnh báo liên tục từ năm 2020 đến nay. Hàng loạt dự án không thể nhúc nhích vì vướng cơ chế, chính sách, không ai dám phê duyệt. Do đó, giải pháp để cân bằng thị trường lúc này là phải điều tra, đánh giá để phân loại các dự án. Những dự án có nguồn cung, có tính thanh khoản cao thì cần tiếp tục đảm bảo cấp tín dụng. Những dự án không có khả năng thanh khoản, đặc biệt là những dự án hình thành trong tương lai, không có khả năng tạo nguồn cung thì phải siết, chờ thị trường ổn định rồi xem xét tiếp.

TS. Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia, Chuyên gia Kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV cho rằng, nguồn vốn đối với thị trường BĐS tính đến hết quý 1 năm 2022 tăng khoảng 2,4% so với đầu năm. Thống kê của Ngân hàng Nhà nước, Bộ Xây dựng cho biết, tổng dư nợ tín dụng bất động sản khoảng 2,23 triệu tỷ đồng, chiếm khoảng 20% tổng dư nợ của nền kinh tế, Trong đó, cho vay nhà ở ước đạt 65% (1,45 triệu tỷ đồng), còn lại là tín dụng kinh doanh bất động sản chiếm khoảng 35% (0,78 triệu tỷ đồng).

Về vốn tư nhân, hết tháng 4/2022, số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thành lập mới là 3.606 doanh nghiệp, tăng 32,2%; vốn đăng ký 193.000 tỷ đồng, tăng 22,4%; 1.030 doanh nghiệp hoạt động trở lại, tăng 73,2% so với đầu năm.

Theo TS. Cấn Văn Lực, các chính sách đối liên quan đến Chương trình phục hồi 2022-2023, Luật Chứng khoán sửa đổi 2019 cho phép thành lập Quỹ tín thác đầu tư BĐS (REIT) cũng như chính sách kiểm soát rủi ro phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ từ năm 2019 đến nay đã tạo tác động tích cực và theo xu hướng chặt chẽ hơn. Từ nay đến 2030, mỗi năm, Việt Nam cần khoảng 700 nghìn- 1 triệu tỷ đồng vốn trung dài hạn (ngoài phần vốn tín dụng ngân hàng). Việt Nam còn nhiều dư địa phát triển tín dụng nhà ở, các phân khúc còn thiếu cung…

Bởi vậy, TS. Cấn Văn Lực khuyến nghị các cơ quan quản lý cần có cách tiếp cận sao cho phát triển cân bằng, hài hòa hơn thị trường tài chính. Kiến tạo phát triển song vẫn kiểm soát rủi ro, nắn dòng vốn chứ không làm nghẽn và cần quan tâm rủi ro hệ thống tài chính cũng như chú trọng điều tiết cung – cầu bất động sản.

Đồng thời, cần sớm giải quyết, đảm bảo quyền lợi chính đáng của nhà đầu tư trong các vụ việc liên quan đến lĩnh vực BĐS thời gian vừa qua. Hoàn thiện thể chế theo hướng sửa Nghị định số 153/2020/NĐ-CP (về phát hành trái phiếu doanh nghiệp) và Nghị định 156/2020/NĐ-CP (về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực chứng khoán) phù hợp.

Ông Bùi Xuân Dũng, Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng) nhấn mạnh, thị trường bất động sản liên quan mật thiết và có ảnh hưởng qua lại đến các thị trường vốn như thị trường tín dụng, chứng khoán, trái phiếu, thu hồi vốn đầu tư nước ngoài… Sự phát triển của thị trường vốn sẽ góp phần phát triển thị trường bất động sản. Thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh sẽ đảm bảo sự ổn định, an toàn cho thị trường vốn. Do đó, việc kiểm soát nguồn vốn đầu tư vào lĩnh vực bất động sản là giải pháp vô cùng quan trọng trong số những giải pháp giúp thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, bền vững.

Ông Bùi Xuân Dũng cho biết, Chính phủ giao Bộ Xây dựng rà soát và đánh giá tác động của tín dụng với thị trường bất động sản. Trước hết, Bộ Xây dựng yêu cầu rà soát toàn bộ các dự án trong đó có quỹ đất 20% về nhà ở xã hội để tạo nguồn cung. Những vướng mắc đến đâu được Bộ Xây dựng tổng hợp kiến nghị giải pháp. Theo đó, các dự án đã có đầy đủ pháp lý cần được khuyến khích ưu tiên cho vay để tạo nguồn cung mới cho thị trường.

Thanh Tùng