Gỡ bất cập chính sách tạo đà phát triển thị trường bất động sản

Theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, trong bối cảnh tình hình dịch bệnh còn phức tạp, khó lường, thị trường BĐS Việt Nam vẫn chứng minh được sức hấp dẫn, tốc độ phục hồi nhanh, góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và các ngành nghề liên quan. Tuy nhiên, nhiều phân khúc thị trường đang gặp những rào cản, vướng mắc lớn.

Hiện các cơ quan chức năng đang gấp rút sửa đổi các luật có liên quan đến thị trường BĐS như Luật Nhà ở (2014), Luật Kinh doanh bất động sản (2014), Luật Đất đai (2013)… Theo chương trình làm việc của Quốc hội, dự kiến sẽ thông qua các luật sửa đổi, bổ sung trong kỳ họp tháng 10 tới.

PGS,TS. Nguyễn Quang Tuyến - Phó Chủ tịch Hội đồng Trường Đại học Luật Hà Nội nhận định, hiện còn vướng mắc, chồng chéo giữa Luật Đất đai năm 2013 và Luật Đấu thầu năm 2013. Cụ thể, về hình thức giao đất sau khi trúng đấu thầu dự án; về thời điểm giao đất, định giá đất sau khi trúng đấu thầu.

Nhiều phân khúc thị trường BĐS đang gặp những rào cản, vướng mắc lớn.

Đặc biệt còn vướng mắc, chồng chéo giữa Luật Đất đai năm 2013 và Luật Nhà ở năm 2014, trong đó có thể kể đến điển hình là sản phẩm BĐS du lịch chưa có định danh rõ ràng. Cụ thể, tại thời điểm ban hành Luật Đất đai 2013, BĐS du lịch chưa phát triển, cho đến năm 2016 khi BĐS du lịch phát triển thì các địa phương lúng túng. Do đó, nhiều địa phương đã thực hiện việc “đánh tráo khái niệm” thành “đất ở không hình thành đơn vị ở”.

Vì vậy, trong lần sửa đổi luật sắp tới, Luật Kinh doanh Bất động sản cần định danh được bất động sản du lịch với các tiêu chí rõ ràng; đồng thời cần phải sửa và bổ sung thêm các quy hoạch để đón nhận những sản phẩm mới trong tương lai. Ví như đến giai đoạn 2020 - 2030, khi Việt Nam bước sang thời kỳ dân số già, sự thay đổi quan niệm, mức độ sống hình thành nhu cầu về dưỡng lão. Như vậy sẽ mở ra một phân khúc mới, vậy thì lúc này các nhà làm luật cần phải tính đến.

Một vướng mắc là về trường hợp nhà xây dựng hết 50 năm thì phải xử lý ra sao? Đặc biệt là những người mua nhà chung cư chỉ có hạn sử dụng 50 năm thì phải mua lại hay “xóa đi, làm lại”? Đây là điều Luật còn bỏ ngỏ và chắc chắn 50 năm sau sẽ có những tranh cãi xảy ra.

Bên cạnh đó, hiện nay, người dân cũng chưa được tham gia vào việc xây dựng giá đất. Tư duy này cần thay đổi, thực hiện khảo sát xem bao nhiêu % người dân đồng thuận hay không đồng thuận về việc xác định giá đất… Cần tạo cơ chế cho người dân tham gia để đảm bảo dân chủ hơn…

TS. Vũ Đình Ánh - chuyên gia kinh tế cho rằng, các cơ quan liên quan không chỉ dừng lại ở việc sửa đổi 3 luật, Luật Đất đai - Luật Nhà ở - Luật Kinh doanh bất động sản, mà cần sửa hết một lần cho đầy đủ, đồng bộ. Bởi, Luật Đất đai, riêng vấn đề về tài chính đất đai có rất nhiều vấn đề phải sửa vì nó liên quan đến sử dụng đất như Luật Thuế thu nhập cá nhân, Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp.

“Hệ thống pháp luật của chúng ta có rất nhiều luật liên quan đến thị trường BĐS nên có sự chồng chéo, mâu thuẫn trong quá trình tổ chức, thực hiện. Đơn cử, khi xây dựng Luật Đất đai, chúng tôi thấy rằng có hơn 100 luật liên quan và đang có những chồng chéo”.

Bà Đoàn Thị Thanh Mỹ - Phó Tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai

Cũng liên quan đến Luật Đất đai, cần sửa lại toàn bộ quan niệm về định giá BĐS, cái gọi là giá thị trường hiện nay đang chưa phù hợp. Ai là người định giá? Ai là người chịu trách nhiệm, giá đó để làm gì? Cũng như phải sửa các quy định liên quan đến khoản thu ngân sách, thuế…

Ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch GP Invest cho biết: “Theo thống kê, các luật tác động vào BĐS đang có khoảng 12 Luật, còn liên quan thì có tới 60 Luật. Nếu xét về thủ tục hành chính thì dự án đó theo tính toán của chúng tôi phải có tới 36 con dấu dự án đó mới hoàn thành”. Thậm chí, theo ý kiến của một luật sư thì có tới 120 con dấu nếu tính cả những quy định không chính thức. Có thể nói là thủ tục hành chính về BĐS vô cùng phức tạp.

“Vì vậy, các thủ tục pháp lý càng phức tạp hơn, chúng tôi thường gọi là “ma trận”. Vậy sửa như thế nào? Chúng tôi tán đồng quan điểm phải lấy Luật Đất đai, Luật Đầu tư làm 2 luật nền để từ đó các luật chuyên ngành lấy 2 Luật này làm cơ sở sửa đổi thì mới tháo gỡ được. Trong khi các Luật khó có thể đồng nhất thì phải có luật nền mới giải quyết được những tranh cãi”, ông Hiệp nêu quan điểm.

Trường An