Đảm bảo công bằng trong tiếp cận đất đai

Thiết lập sự bình đẳng hơn trong tiếp cận đất đai

Theo Bộ TN&MT, mô hình hợp tác xã với đặc điểm là nguồn vốn hạn chế, việc tiếp cận nguồn vốn tín dụng khá khó khăn để có thể duy trì hoặc mở rộng sản xuất kinh doanh, do đó chính sách đất đai đã có những quy định linh hoạt trong thu tiền sử dụng đất với nhiều hình thức để phù hợp với điều kiện của từng doanh nghiệp như trả tiền một lần, trả tiền hàng năm hoặc cho ghi nợ tiền sử dụng đất...

Nhìn chung, chính sách pháp luật đất đai liên quan đến việc sử dụng đất của các doanh nghiệp nói chung và hợp tác xã nói riêng qua các thời kỳ đều được ban hành khá đồng bộ và kịp thời với tiến trình phát triển kinh tế của đất nước, các quy định liên quan đến việc sử dụng đất của các doanh nghiệp cơ bản là phù hợp, bình đẳng đối với mọi đối tượng và được thực tiễn chấp nhận.

Luật Đất đai 2013 đã thiết lập sự bình đẳng hơn trong việc tiếp cận đất đai giữa nhà đầu tư trong nước và nước ngoài; quy định cụ thể điều kiện được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư nhằm lựa chọn được nhà đầu tư có năng lực thực hiện dự án. Đặc biệt, Luật đã bổ sung quy định về điều kiện được giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất có rừng, dự án đầu tư tại khu vực biên giới, ven biển và hải đảo.

Ngoài ra, chính sách ưu đãi miễn, giảm tiền thuê đất cũng đã được rà soát lại đảm bảo tính đồng bộ giữa pháp luật về đầu tư và pháp luật về đất đai. Xác định rõ đối tượng được hưởng ưu đãi miễn, giảm tiền thuê đất. Việc ưu đãi phải thực chất và chỉ thực hiện ưu đãi đối với doanh nghiệp đầu tư vào các lĩnh vực phát triển cơ sở hạ tầng kinh tế kỹ thuật, cơ sở hạ tầng xã hội, bảo vệ môi trường; đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn với mức độ miễn, giảm tiền thuê đất (thời gian) một cách hợp lý, phù hợp tránh tâm lý trông chờ, dựa vào ưu đãi của Nhà nước.

Khuyến khích tích tụ, tập trung đất nông nghiệp gắn với tính công bằng, bền vững, hiệu quả. Ảnh: MH

3 hạn chế cần khắc phục

Cơ chế tiếp cận đất đai; tích tụ đất nông nghiệp và thị trường quyền sử dụng đất là 3 nội dung cần sửa đổi, bổ sung các quy định nhằm khuyến khích sự phát triển của các hợp tác xã.

Về cơ chế tiếp cận đất đai, hiện nay, pháp luật đất đai vẫn chưa thống nhất với các quy định pháp luật về đầu tư, đấu thầu... Do đó, khi xem xét một trường hợp cụ thể sẽ gây khó khăn cho địa phương quyết định áp dụng hình thức đấu giá, đấu thầu hay quyết định chủ trương đầu tư. Ngoài ra, cần đảm bảo sự bình đẳng trong tiếp cận đất đai giữa các loại hình doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp nước ngoài.

Về khuyến khích tích tụ, tập trung đất nông nghiệp, cần đẩy nhanh tiến độ và gắn với tính công bằng, bền vững, hiệu quả. Nghị quyết số 19-NQ/TW ngày 31/10/2012 và Nghị quyết Trung ương 7 về vấn đề nông nghiệp - nông dân - nông thôn (Tam nông) là tiền đề, kim chỉ nam quan trọng cho các hoạt động tích tụ ruộng đất để tiến tới một nền sản xuất nông nghiệp hiện đại.

Quá trình này đã góp phần vào việc phân công lại lao động trong nông thôn, nông nghiệp, phát huy tiềm năng đất đai, nâng cao hiệu quả sản xuất, đời sống của nhân dân, thay đổi diện mạo nông thôn, tạo điều kiện cho kinh tế - xã hội của các địa phương phát triển mạnh.

Về thị trường quyền sử dụng đất, việc công khai, minh bạch, dân chủ trong quản lý, sử dụng đất là yếu tố quan trọng, góp phần hạn chế việc đầu cơ, gian lận trên thị trường, là yếu tố đảm bảo thúc đẩy sự phát triển thị trường quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, khung pháp lý hiện hành đối với vấn đề này vẫn còn những khoảng trống, hoạt động giám sát mới tập trung đối với giám sát công tác quản lý đất đai của các cơ quan quản lý hành chính Nhà nước, chưa có các quy định cụ thể về hoạt động giám sát sử dụng đất, giám sát quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất; quy định về việc tiếp nhận và giải quyết các các kiến nghị của người dân trong quá trình quản lý, sử dụng đất còn mờ nhạt, chưa có quy định về việc giải quyết các ý kiến đồng thuận hay không đồng thuận của người dân.

Quy định về quyền thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 tuy đã gỡ bỏ những hạn chế về mục đích thế chấp song vẫn còn thiếu linh hoạt trong việc hỗ trợ tài chính cho doanh nghiệp do chưa cho thế chấp tại các bên cho vay ở nước ngoài, thế chấp của tổ chức kinh tế, người Việt Nam ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tại tổ chức khác không phải là tổ chức tín dụng hoặc cá nhân.

Vẫn tồn tại sự khác biệt giữa nhà đầu tư trong nước và nước ngoài trong việc tiếp cận đất để đầu tư kinh doanh hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa; việc nhận quyền sử dụng đất trên thị trường từ hộ gia đình, cá nhân; thời hạn sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài khi nhận chuyển quyền đất có thời hạn ổn định lâu dài…

Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà phải thuê đất của Nhà nước hay nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân để thực hiện dự án đầu tư. Điều này dẫn đến tình trạng một số dự án đầu tư thuộc diện thu hồi đất thì phải chờ Nhà nước thu hồi đất, giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất sạch để bàn giao, cho thuê đất; trong khi nhà đầu tư nước ngoài có đủ điều kiện về mặt kinh tế thì lại không có cơ sở pháp lý để thực hiện.

Trường An