Hoàn thiện chính sách pháp luật đất đai về quyền bề mặt tại Việt Nam

Viện trưởng Viện Chiến lược Chính sách tài nguyên và môi trường Nguyễn Đình Thọ phát biểu tại Hội thảo. Ảnh: Thanh Tùng

Không gian ngầm, không gian trên mặt đất chưa được chú ý

Phát biểu khai mạc Hội thảo, Viện trưởng Viện Chiến lược Chính sách tài nguyên và môi trường Nguyễn Đình Thọ cho biết, quyền bề mặt là quyền quan trọng được quy định trong Bộ luật Dân sự 2015. Trong thời gian tới, Việt Nam sẽ sửa đổi Luật Đất đai 2013, dự kiến có những quy định để chế định quyền bề mặt.

Tại Hội nghị thượng đỉnh về biến đổi khí hậu của Liên Hợp Quốc năm 2021 (COP26) vừa qua, Thủ tướng Chính phủ đã cam kết Việt nam sẽ hướng tới mục tiêu không phát thải vào năm 2050. Vì vậy, tất cả các quyền gắn với đất đai trở thành nội dung quan trọng để chúng ta có định hướng điều chỉnh các quy định pháp luật trong thời gian tới.

Theo ông Nguyễn Đình Thọ, quy định của Luật Đất đai hiện hành chủ yếu tập trung vào bề mặt trên mặt đất, chưa chú ý tới không gian ngầm, không gian trên mặt đất. Tại Hội thảo, các đại biểu sẽ thảo luận về các nội dung như việc công nhận quyền và hình thành thị trường giao dịch quyền trong tương lai từ tâm trái đất đến hết bầu khí quyển bao gồm quyền khai thác khoáng sản, quyền khai thác không gian ngầm, giao thông trong lòng đất, quyền khai thác ga tàu điện ngầm, trung tâm thương mại, giao dịch thương mại trong lòng đất; giao dịch các không gian làm bãi đỗ xe tĩnh, trông giữ xe; trên mặt đất có không gian văn phòng, không gian thương mại, không gian sản xuất kinh doanh và không gian cho đường không...

“Trong thời gian tới sẽ phát sinh các quyền mới liên quan đến quyền phát triển bất động sản. Các doanh nghiệp phát triển các công trình về hạ tầng và tòa nhà cao tầng có thể mua quyền không phát triển của các diện tích đất nông nghiệp hoặc đất rừng, đất công viên lân cận để đảm bảo được mật độ xây dựng không quá 30%. Đó là những giao dịch có thể xảy ra trong tương lai”, ông Thọ cho biết.

Bên cạnh đó, sự phát triển của thị trường các bon cũng đòi hỏi cần có những quy định cụ thể hơn đối với quyền bề mặt. Hiện nay, ở các nước Bắc Âu, giá các bon ở mức 75 USD/m3; các nước châu Âu giao dịch ở mức 25-35 USD/m3; các nước châu Á như Singapore, Trung Quốc giao dịch ở mức 5 USD/m3 các bon. Việt Nam cũng đã có các giao dịch các bon tại Quảng Bình thời gian qua. Theo quy định của Luật Bảo vệ môi trường, chúng ta đang xây dựng lộ trình từ nay đến năm 2027-2028 thị trường các bon sẽ được hình thành và phát triển. Vì vậy, các giao dịch quyền liên quan đến đất đai là quyền phát triển các diện tích hấp thụ các bon trên mặt nước, trên biển, cũng như diện tích hấp thụ các bon trong rừng là những đối tựng sẽ được giao dịch trong thời gian tới gắn với quyền bề mặt.

Ngoài ra, các quyền liên quan đến bay chụp của các máy bay không người lái, cùng các quyền khảo sát trên không khác cũng cần được giao dịch. Hiện tại, đang do quân đội quản lý và giao dịch. Chúng ta cần có các quy định chính thức để triển khai thực hiện trong tương lai.

Ông Michael Siegner phát biểu tại Hội thảo. Ảnh: Thanh Tùng

Theo ông Michael Siegner, Trưởng đại diện Quỹ Hanns Seidel tại Việt Nam cho rằng, Luật Đất đai 2013 của Việt Nam đã cụ thể hóa tầm nhìn cũng như các quan điểm của Hiến pháp năm 2013 về quyền sử dụng đất đai, đặt ra các quy định chắc chắn cho công tác quản lý việc sử dụng đất đai tại Việt Nam. Tuy nhiên, các quy định pháp luật cần phải được cập nhật, điều chỉnh theo những thay đổi, biến động về kinh tế, môi trường.

“Hơn thế, vấn đề sử dụng đất, tranh chấp đất đai để cân bằng các quyền liên quan đến đất đai giữa sở hữu cá nhân và lợi ích của xã hội luôn là vấn đề mang tính chính trị và rất “nóng” không chỉ tại Việt Nam mà cả các nước trên thế giới. Các quy định pháp luật tốt được đưa ra là công cụ rất quan trọng để quản lý xã hội”, ông Michael Siegner nhấn mạnh.

Bổ sung quy định về quyền bề mặt trong Luật Đất đai

Theo TS. Nguyễn Minh Oanh, Đại học Luật Hà Nội, chế định quyền bề mặt đã được quy định trong Bộ luật Dân sự năm 2015 từ Điều 267 đến Điều 273. Đây là một chế định hoàn toàn mới và được bổ sung với kỳ vọng làm công cụ pháp lý nhằm đáp ứng quá trình đô thị hoá và thúc đẩu sự phát triển của nền kinh tế thị trường tại Việt Nam. Tuy nhiên, hiện vẫn chưa có bất kỳ một văn bản hướng dẫn thực thi về chế định quyền bề mặt. Chính vì vậy, các quy định về quyền bề mặt chỉ được tồn tại dưới dạng văn bản mà chưa đi vào cuộc sống.

TS. Nguyễn Minh Oanh cho rằng, là một vật quyền phái sinh sau quyền sử dụng đất, luôn đi cùng với quyền sử dụng đất thì việc hoàn thiện chế định quyền bề mặt không chỉ được ghi nhận trong Bộ luật Dân sự mà còn cần phải được thể hiện trong Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai để đảm bảo cho quyền bề mặt được thi hành trên thực tế, đảm bảo được hiệu quả cao nhất giá trị của nó. Chính vì vậy, sắp tới, khi sửa đổi Luật Đất đai cần chú ý hoàn thiện quy định liên quan đến quyền bề mặt.

Theo đó, pháp luật Đất đai cần phải có cơ chế ghi nhận và bảo vệ quyền của chủ thể có quyền bề mặt. Quy định về quyền bề mặt trong Bộ luật Dân sự năm 2015 mặc dù còn một số hạn chế nhưng cũng là một bước tiến trong hoạt động lập pháp ở Việt Nam. Những quy định về quyền bề mặt trong pháp luật đất đai vì vậy cũng phải đảm bảo nguyên tắc của vật quyền, đảm bảo mối quan hệ biện chứng giữa quyền bề mặt với quyền sử dụng đất nhằm cụ thể hoá quy định của Bộ luật Dân sự tạo điều kiện thuận lợi trong giao lưu dân sự liên quan đến bất động sản, trong đó có đất đai.

Quang cảnh Hội thảo. Ảnh: Thanh Tùng

Bên cạnh đó, TS. Nguyễn Minh Oanh nhấn mạnh, pháp luật đất đai cần thiết phải quy định chủ thể có quyền bề mặt phải đăng ký quyền bề mặt và quy định quy trình, thủ tục, ban hành các mẫu hồ sơ, phí, lệ phí... cơ chế đăng ký đối với quyền bề mặt. Quyền bề mặt là vật quyền phái sinh, là một loại tài sản vô hình. Chính vì vậy, chỉ thông qua việc đăng ký mới có thể phân định được mối quan hệ giữa quyền bề mặt với quyền sử dụng đất cũng như xác định được chính xác tư cách chủ thể của người có quyền bề mặt. Quy định này cũng tạo tiền đề và cơ sở pháp lý cho việc xác lập giao dịch, xác định thời điểm chuyển giao quyền và bảo vệ người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu. Trên cơ sở đăng ký, pháp luật đất đai cần ghi nhận việc giao dịch đối với quyền bề mặt phải có đăng ký, người được chuyển giao quyền bề mặt được xác lập quyền từ thời điểm đăng ký.

Ngoài ra, pháp luật đất đai cần quy định cụ thể hơn về quyền của chủ thể có quyền bề mặt. Bởi quyền bề mặt là một vật quyền, chủ thể có quyền bề mặt về lý thuyết phải có toàn quyền đối với bề mặt đất, mặt nước, khoảng không trên mặt đất, mặt nước, trong lòng đất là đối tượng của quyền bề mặt. “Chính vì vậy, Luật Đất đai nên ghi nhận theo hướng cho phép chủ thể của quyền bề mặt có quyền chuyển nhượng, trao đổi, tặng cho, để lại thừa kế, cho thuê, cho mượn, thế chấp, góp vốn bằng quyền bề mặt. Quy định này cũng hoàn toàn phù hợp với nguyên tắc tự định đoạt trong dân sự và phù hợp với nguyên tắc chung về thực hiện vật quyền được ghi nhận trong Bộ luật Dân sự”, TS. Nguyễn Minh Oanh đề xuất.

Phát biểu thảo luận tại Hội thảo, nhiều đại biểu cũng cho rằng, pháp luật đất đai cần phải có quy định hoặc hướng dẫn về việc xây dựng, thực hiện cơ sở dữ liệu có liên quan đến quyền bề mặt như quy hoạch bề mặt, khung giá, giá từng vị trí khoảng không gian trên bề mặt đất, trong lòng đất để làm cơ sở thu thuế, phí, đền bù khi quyền bề mặt bị thu hồi hoặc được đưa vào giao dịch. Chỉ khi có một cơ chế đầy đủ và đồng bộ cùng với một hệ thống thông tin minh bạch cung cấp cho các chủ thể tham gia giao dịch và các chủ thể khác có liên quan như Ngân hàng, Công chứng... thì quyền bề mặt mới thực sự được đưa vào cuộc sống để phát huy giá trị và vai trò của nó.

“Quyền bề mặt là quyền của một chủ thể đối với mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất mà quyền sử dụng đất đó thuộc về chủ thể khác”, Trích Điều 267 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Thanh Tùng