Tòa án nhân dân tối cao: Xác định giá đất - cần nghiên cứu sửa đổi

Lúng túng trong xác định  giá đất theo giá thị trường

Theo đánh giá của Tòa án nhân dân tối cao, Luật Đất đai 2013 đã ghi nhận rõ hơn trách nhiệm, quyền hạn của Nhà nước đối với đất đai với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và là chủ thể quản lý đất đai, bổ sung các quy định điều tra cơ bản về đất đai; hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được sắp xếp lại gọn hơn gồm 3 cấp.

Quy định rõ ràng hơn về nguyên tắc, thẩm quyền, trình tự, thủ tục lập, thẩm định, phê duyệt, tổ chức thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quy định cụ thể hơn về các trường hợp thu hồi đất; mở rộng thời hạn giao, cho thuê đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sản xuất nông nghiệp; bình đẳng hơn trong việc tiếp cận đất đai giữa nhà đầu tư trong nước và nước ngoài; có thể cấp Giấy chứng nhận (GCN) ngay cả khi không có giấy tờ về quyền sử dụng đất (QSDĐ); quy định chung về các thủ tục quản lý và sử dụng đất trong Luật và cụ thể các thủ tục này trong các Nghị định hướng dẫn của Chính phủ, đáp ứng yêu cầu cải cách thủ tục hành chính...

Chất lượng giải quyết các vụ án hình sự, dân sự, hành chính liên quan đến đất đai được đảm bảo và ngày càng được nâng cao hơn, Tòa án nhân dân tối cao cũng đã tăng cường hướng dẫn áp dụng thống nhất pháp luật thông qua việc ban hành các án lệ trong giải quyết các tranh chấp liên quan đến đất đai…

Tuy nhiên, việc giải quyết vụ án liên quan đến đất đai thường kéo dài do phát sinh những khó khăn, vướng mắc như: Khoản 19, 20, Điều 3 của Luật Đất đai quy định: Giá đất là giá trị của QSDĐ tính trên một đơn vị diện tích đất. Giá trị QSDĐ là giá trị bằng tiền của QSDĐ đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định.

 Theo quy định tại Điều 112 của Luật Đất đai, giá thị trường chính là giá đất phổ biến trên thị trường. Quy định này được cụ thể hóa trong Nghị định số 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định về giá đất. Như vậy, việc thẩm định, định giá đất để giải quyết tranh chấp còn chưa thống nhất, khi xác định giá thị trường, Hội đồng định giá không xác định được mà chỉ theo giá do UBND tỉnh ban hành. Do đó, Tòa án còn lúng túng khi xác định chính xác giá đất theo giá thị trường để xét xử.

Về thu hồi đất theo quy định tại Điều 62 của Luật Đất đai, Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng trong 3 trường hợp: Thực hiện các dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư; Thực hiện các dự án do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư; Thực hiện các dự án do HĐND cấp tỉnh chấp thuận.

Trong thực tiễn, đa số các khiếu kiện về đất đai là khiếu kiện về thu hồi đất đối với các dự án do HĐND cấp tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư, trong đó, khiếu kiện tập trung ở các dự án xây dựng công trình phục vụ công cộng (Điểm c, Khoản 3, Điều 62) và các dự án xây dựng khu đô thị mới (Điểm d, Khoản 3, Điều 62).

Theo quy định của Luật Đất đai, giá để tính bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là giá do Nhà nước quy định. Tuy nhiên, giá đất do Nhà nước quy định không sát với giá thị trường, người dân có đất bị thu hồi cho rằng: Nhà nước thu hồi đất và bồi thường với mức giá quá thấp. Chủ đầu tư được Nhà nước giao đất để đầu tư kinh doanh chợ, nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng, kinh doanh nhà ở tại khu đô thị mới không phải vì phục vụ lợi ích công cộng mà vì lợi ích nhà đầu tư. Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp, bồi thường vài chục nghìn đồng/m; sau khi được giao đất, doanh nghiệp làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng, xây dựng nghĩa trang bán 3m đất với giá hàng trăm triệu hoặc xây dựng nhà ở bán cho dân với giá cao hơn nhiều so với giá đền bù là chỉ làm lợi cho doanh nghiệp, thiệt thòi cho dân.

Từ đó, người dân không chấp nhận bồi thường theo giá do UBND quy định mà yêu cầu được thỏa thuận với chủ đầu tư về việc bồi thường hoặc yêu cầu tăng mức bồi thường. Việc thu hồi đất và bồi thường theo quy định hiện hành là không đảm bảo hài hòa lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và doanh nghiệp kinh doanh, đồng thời là nguyên nhân dẫn đến tranh chấp, khiếu kiện về đất đai ngày càng tăng.

Chuyển sang cơ chế nhà đầu tư thỏa thuận thuê hoặc nhận chuyển nhượng

Để giải quyết vấn đề này, Tòa án nhân dân tối cao đề nghị sửa đổi quy định tại Điều 62 và Điều 63 của Luật Đất đai theo hướng tách riêng thành 3 trường hợp thu hồi đất bao gồm: Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; thu hồi đất để phát triển kinh tế vì lợi ích quốc gia và thu hồi đất để phát triển kinh tế, trong đó, thu hồi đất để phát triển kinh kế vì lợi ích quốc gia chỉ bao gồm các trường hợp thực hiện dự án quan trọng do Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư và thực hiện các dự án do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư.

Theo số liệu thống kê của Tòa án nhân dân tối cao, từ 1/7/2014 đến ngày 31/12/2020, Tòa án nhân dân đã thụ lý theo thủ tục sơ thẩm là 1.491.360 vụ án hình sự, dân sự, hành chính trong đó có 271.217 vụ liên quan đến đất đai, chiếm 18,1% tổng số các loại án. Số lượng các vụ án dân sự liên quan đến đất đai chiếm tỷ lệ cao trong số vụ án dân sự đã thụ lý giải quyết (24,2%).

 Đồng thời, sửa Khoản 3, Điều 63 theo hướng: Tách một số loại dự án có tính chất đặc thù như dự án đầu tư kinh doanh chợ, nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng, kinh doanh nhà ở tại khu đô thị mới thành một nhóm để xác định cơ chế thu hồi, bồi thường phù hợp.

Trong đó, cần làm rõ các dự án này có phục vụ lợi ích công cộng hay không? Nếu đầu tư bằng vốn ngân sách Nhà nước và bồi thường theo giá Nhà nước thì sử dụng cho mục đích công cộng, không vì lợi nhuận; Nếu huy động nguồn vốn ngoài ngân sách Nhà nước và chủ đầu tư, kinh doanh thu lợi nhuận thì Nhà nước xây dựng khung giá riêng để bồi thường khi thu hồi đất, giá này phải sát với giá thị trường hoặc chuyển sang cơ chế nhà đầu tư thỏa thuận thuê hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Trường Giang