Hệ lụy từ đấu giá đất kiểu “lúa non”

Rủi ro mua đất đấu giá

Cuối năm 2020, TP. Thái Nguyên đã tổ chức bán đấu giá 1 trong những khu đất vàng (Dự án khu dân cư tổ 14, phường Túc Duyên) rộng 19 ha tại trung tâm thành phố. Phiên đấu giá thành công khi tất cả các lô đất đấu giá đều có người mua. Ngay sau khi đấu giá xong, người mua cũng đã nộp đủ 100% tiền vào ngân sách của thành phố và đã cấp sổ đỏ.

Tuy nhiên, theo tìm hiểu của phóng viên, tại thời điểm tổ chức đấu giá, dự án này chưa được TP. Thái Nguyên hoàn tất việc giải phóng mặt bằng, chưa làm hạ tầng. Toàn bộ khu đất 19 ha này vẫn chỉ là cánh đồng hoang.

Đất đấu giá là loại đất có tính pháp lý cao nhất hiện nay trên thị trường bất động sản. Ảnh: Hoàng Minh

Trao đổi với PV về việc đấu giá này, theo ông Nguyễn Văn Tuệ - Phó chủ tịch UBND TP. Thái Nguyên, việc đưa đất vào đấu giá là đúng với quy định của Luật Đất đai. Bởi Luật không có yêu cầu nào nói rõ phải hoàn thiện xong hạ tầng mới được đấu giá. Hiện, thành phố đang làm thủ tục để lựa chọn nhà thầu thi công hạ tầng. Theo đúng tiến độ cam kết, khoảng 2 năm nữa mới có thể xong hạ tầng. Người tham gia đấu giá đều nắm được thông tin này và đồng thuận chờ đợi.

Tại TP. Ninh Bình (tỉnh Ninh Bình), nhiều người dân mua đất đấu giá tại khu 288 Lý Nhân Tông cho biết, 2 năm trước, họ đã bỏ ra vài trăm triệu đồng để mua đất đấu giá, nhưng cho đến tận bây giờ vẫn chưa thể nhận đất để xây nhà do sổ đỏ vẫn đứng tên chủ cũ.

“Những tưởng mua đất đấu giá đã có sổ đỏ có thể sang tên nhanh chóng, nhưng không phải vậy. Sổ đỏ không thấy đâu, hơn 1 năm nay, tôi chỉ được cầm 1 tờ giấy hẹn của bộ phận 1 cửa. Tôi rất muốn làm thủ tục sang tên đổi chủ để yên tâm hơn, đồng thời có thể thế chấp ngân hàng hoặc làm nhà, nhưng hiện vẫn chưa được sang tên”, bà Đỗ Thị Đức - một người mua đất nói.

Lý giải về sự việc trên, ông Nguyễn Văn Phúc - Phó Chi cục trưởng Chi cục Thuế TP. Ninh Bình xác nhận, các cơ quan chức năng của tỉnh Ninh Bình vẫn chưa công bố bảng giá đất để làm cơ sở tính thuế chuyển nhượng và lệ phí trước bạ cho các hộ có nhu cầu chuyển nhượng sang tên các ô đất đấu giá tại khu 288 Lý Nhân Tông. Trường hợp này, theo các văn bản hướng dẫn của ngành thuế, nếu chưa có bảng giá đất, mức giá đấu giá thực tế sẽ được lấy làm cơ sở tính thuế.

Tuy nhiên, bất cập hiện nay là giá trúng đấu giá thực tế cao hơn rất nhiều so với bảng giá đất dự kiến do UBND tỉnh ban hành khiến số thuế chuyển nhượng phải nộp cao, nên người dân không muốn nộp.

Tại huyện Hoài Đức, Hà Nội, đại diện 1 doanh nghiệp vừa trúng đấu giá 150 lô đất tại xã Sơn Đồng cho biết, tháng 7/2020, doanh nghiệp này đã trúng đấu giá và hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. Nhưng nhiều tháng nay, doanh nghiệp vẫn chưa thể nhận đất để tổ chức xây dựng. Nguyên nhân là còn 23 hộ dân đang có đơn khởi kiện ra tòa về việc bồi thường giải phóng mặt bằng. Mặc dù, tòa án đã có đơn bác bỏ khiếu kiện này của người dân, nhưng họ vẫn không chấp nhận và có hành vi cản trở doanh nghiệp đưa máy móc vào thi công. Cuối tháng 5 vừa qua, UBND huyện Hoài Đức đã chỉ đạo Công an huyện Hoài Đức đưa lực lượng xuống dự án để bảo vệ thi công dự án. Tuy nhiên, việc chậm đưa đất vào sử dụng đã gây thiệt hại rất lớn về tài chính cho doanh nghiệp.

Địa phương cần phải làm đúng luật

Đấu giá quyền sử dụng đất là phương thức giúp Nhà nước huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách. Đồng thời, giúp các địa phương tháo gỡ, khắc phục một phần khó khăn trong việc khai thác, huy động vốn để chuyển dịch cơ cấu kinh tế, xây dựng các công trình phúc lợi, cải thiện môi trường, đáp ứng được một phần nhu cầu đầu tư phát triển, cải thiện đời sống vật chất và tinh thần cho người dân.

Tuy nhiên, nhiều địa phương còn nôn nóng trong việc tổ chức đấu giá gây ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân, doanh nghiệp khi tham gia đấu giá đất.

Theo quy định của Luật Đất đai, điều kiện để tổ chức đấu giá đất bao gồm 3 điều kiện: Phải có kế hoạch sử dụng đất được cấp có thẩm quyền phê duyệt; đất đã giải phóng xong mặt bằng; có phương án đấu giá đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Luật sư Phạm Thanh Bình 

Giám đốc Công ty Luật Bảo Ngọc

Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai đã quy định: “Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải”.

Như vậy, luật pháp đã quy định rất rõ về quy trình đấu giá đất. Nếu các địa phương đều làm đúng, công khai, minh bạch toàn bộ quá trình đấu giá sẽ tạo được môi trường đầu tư tốt, thu hút được người dân và doanh nghiệp tham gia đấu giá. Ngược lại, nếu chỉ vì áp lực thu ngân sách, địa phương tổ chức đấu giá một cách “vội vàng” sẽ tạo ra hệ lụy xấu, ảnh hưởng đến niềm tin của các nhà đầu tư. Lâu dài, sẽ rất khó để có được thành công trong công tác đấu giá đất.

Có thể khẳng định rằng, việc đấu giá quyền sử dụng đất trong nền kinh tế thị trường đã đóng vai trò quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội của Nhà nước ta trong những năm qua. Để việc đấu giá quyền sử dụng đất ngày càng đi vào nền nếp, đảm bảo sự công khai, minh bạch, đòi hỏi các địa phương phải có một quy trình đấu giá chặt chẽ, đảm bảo đúng quy định của pháp luật, tránh gây ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của tổ chức tham gia đấu giá đất.

Thùy Linh