Đảm bảo nguyên tắc giá đất phải sát với giá chuyển nhượng thực tế

Định giá đất còn bất cập

PGS, TS. Ngô Thị Phương Thảo, Đại học Kinh tế quốc dân cho biết, theo Báo cáo của Bộ TN&MT, kể từ khi ban hành Luật Đất đai 2013, cùng với các hệ thống văn bản pháp lý liên quan đến giá đất và đổi mới các phương pháp định giá đất, nguồn thu từ đất (tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp) tăng lên đáng kể qua các năm, cụ thể năm 2015 là 84.810 tỷ đồng, năm 2016 là 115.290 tỷ đồng, năm 2017 là 104.400 tỷ đồng và năm 2018 là 121.400 tỷ đồng, năm 2019 đạt trên 172 nghìn tỷ đồng. Tổng của giai đoạn 2015 - 2019, nguồn thu từ đất đạt 617.400 tỷ đồng, góp phần bảo đảm tốt hơn quyền lợi của người sử dụng đất, quyền lợi của Nhà nước, chủ đầu tư và đảm bảo ổn định xã hội.

Tuy nhiên, việc áp giá đất cho các mục đích cụ thể vẫn còn nhiều bất cập. Giá đất do Nhà nước quy định vẫn chưa phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường là nguyên nhân chính gây thất thoát ngân sách Nhà nước, khiếu nại trong lĩnh vực đất đai và tạo kẽ hở cho tham nhũng, đầu cơ đất đai.

Các quy định về xây dựng khung giá đất, bảng giá đất và xác định giá đất cụ thể chưa đáp ứng được yêu cầu thực tiễn. Khoản 1, Điều 112, Luật Đất đai 2013 quy định nguyên tắc xác định giá đất phải “phù hợp với giá phổ biến trên thị trường” nhưng thực tế khi thực hiện lại hầu như thoát ly khỏi giá cả thị trường, chỉ bằng 20 - 30% giá đất thị trường, khung giá tại các địa phương cũng chỉ bằng 30 - 40% giá đất thị trường tại địa phương. Đây chính là một lỗ hổng tiềm ẩn nguy cơ dẫn đến thất thoát, thất thu ngân sách Nhà nước khi giao đất không qua đấu thầu, đấu giá.

 Thêm vào đó, mặc dù việc xây dựng bảng giá đất theo quy định của Luật Đất đai 2013 đã chi tiết hơn nhưng vẫn theo vị trí đất, khu vực đất nên chưa ứng dụng được công nghệ thông tin trong quá trình xây dựng bảng giá đất, lập bản đồ giá đất và xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất, quy trình xây dựng bảng giá vẫn thực hiện theo phương thức thủ công, chưa bảo đảm tính khách quan, khoa học và thời gian kéo dài. Điều này gây ra nhiều khó khăn trong công tác quản lý giá và làm cho thị trường BĐS, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất thiếu minh bạch, hoạt động mất ổn định.

Một vấn đề khác đặt ra là việc xác định giá đất theo cơ chế thị trường. Vai trò của định giá đất thể hiện ở những mặt sau: Xác định giá trị của quyền sử dụng đất trong các hoạt động kinh tế của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, phục vụ cho các giao dịch trên thị trường; Tạo nguồn thu cho ngân sách; Bảo đảm công bằng xã hội; Bảo vệ quyền lợi thích đáng của những người được Nhà nước giao sử dụng đất; Bảo đảm coi đất đai như một hàng hóa và hoạt động giao dịch liên quan đến đất phù hợp với cơ chế thị trường.

Việc áp giá đất cho các mục đích cụ thể vẫn còn nhiều bất cập. Ảnh: Hoàng Minh

Trong thực tiễn, việc xác định giá đất không hợp lý, thấp hơn giá thị trường sẽ gây ra nhiều ảnh hưởng cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai: Thứ nhất, giá đất thấp có thể làm cho giá trị bồi thường thấp, điều này có thể giảm gánh nặng cho ngân sách.

Tuy nhiên, trên thực tế, phần diện tích đất thu hồi để xây dựng các công trình công cộng ở các địa phương thường nhỏ hơn phần diện tích giao cho các doanh nghiệp vào sản xuất kinh doanh, nhất là các doanh nghiệp kinh doanh BĐS và các diện tích dành để thanh toán các công trình BT. Nếu giá đất được xác định sát với giá thị trường thì nguồn thu từ ngân sách địa phương sẽ tăng lên nhiều, giá trị thu được từ các công trình BT cũng tăng, điều này làm cho ngân sách sẽ tăng lên đáng kể.

Thứ hai, giá đất nếu được xác định theo phương pháp tiếp cận thị trường sẽ phản ánh đúng mối quan hệ giữa giá cả và giá trị trên thị trường theo quan hệ cung cầu về đất đai, bởi vậy sẽ hạn chế được tâm lý đầu cơ chờ tăng giá dẫn đến hiện tượng sốt giá, mất kiểm soát của thị trường đất đai, BĐS.

Thứ ba, định giá không hợp lý thấp hơn so với thị trường trong một số trường hợp sẽ dẫn đến việc bất công bằng về kinh tế trong mối quan hệ giữa Nhà nước với người dân và nhà đầu tư khi thu hồi đất. Điều này là nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng khó khăn trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng thực hiện các dự án đầu tư. Các hình thức giao đất không qua đấu giá, đấu thầu theo cơ chế thị trường sẽ gây thiệt hại cho ngân sách Nhà nước bởi sự chênh lệch về giá đất trên thị trường với giá Nhà nước.

Thứ tư, việc xác định giá đất thấp hơn giá thị trường cũng là một trong những nguyên nhân gây nên những tiêu cực trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Do thu lợi lớn từ các dự án kinh doanh BĐS nhờ giá đất thấp hơn thị trường mà các tổ chức và cá nhân luôn tìm mọi cách để xin được giao đất làm dự án, trong đó không loại trừ các tiêu cực mà pháp luật nghiêm cấm…

Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, do đó vai trò kinh tế - nguồn lực cho đầu tư phát triển của đất đai là rất lớn. Để phát huy được vai trò này, việc quản lý và sử dụng đất phải đáp ứng được yêu cầu cơ bản là phải được quản lý chặt chẽ và sử dụng hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả.

PGS, TS. Ngô Thị Phương Thảo - Trường Đại học Kinh tế quốc dân

Bám sát thông tin thị trường

Để giải bài toán này cần hoàn thiện chính sách pháp luật về giá đất, sửa đổi bổ sung các quy định pháp lý, tạo hành lang pháp lý đồng bộ và đầy đủ nhằm đảm bảo tính nhất quán và thực tiễn trong quá trình thực hiện và triển khai công tác xác định giá đất đảm bảo nguyên tắc giá đất phải sát với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường. Cần phân biệt rõ giá cả thị trường đất đai và giá trị thị trường đất đai trong các văn bản pháp luật để hiểu rõ về bản chất của giá trị đất đai khi định giá.

Nghiên cứu đề xuất mô hình và hoàn thiện các phương pháp định giá đất nhằm đảm bảo xác định giá đất sát với giá thị trường. Xây dựng hệ thống thông tin thị trường và chỉ số biến động về giá đất tại các địa phương để áp dụng các phương pháp định giá thị trường một cách dễ dàng và hiệu quả. Sử dụng các hình thức xác định giá thị trường thông qua cơ chế đấu giá và đầu thầu quyền sử dụng đất.

Cần có quy định cụ thể hơn về cơ chế hoạt động của Hội đồng thẩm định giá đất và sử dụng tư vấn giá đất để xác định giá cụ thể nhằm đảm bảo Hội đồng này phải hoạt động thực chất, hiệu quả để giá đất được xác định khách quan, công khai, minh bạch.

Nghiên cứu việc sử dụng dịch vụ định giá độc lập của các tổ chức tư vấn giá chuyên nghiệp, nhằm đảm bảo tính khách quan và độ tin cậy theo giá giao dịch trên thị trường. Có những quy định cụ thể hơn về các tiêu chuẩn và đạo đức nghề nghiệp của các cá nhân và tổ chức tư vấn giá đất nhằm nâng cao chất lượng định giá đất, đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của thị trường BĐS…

GS. Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT:

Hệ thống quản lý đất đai cần quản lý theo ngành dọc

Bộ Luật Dân sự đã thừa nhận là quyền tài sản, tức là quyền sở hữu đất đai vẫn thuộc Nhà nước, nhưng quyền tài sản đất đai thuộc người nắm giữ đất. Điều đó đã quy định rất rõ quyền sở hữu và quyền tài sản là hai cái độc lập với nhau.

Thực tế, quyền thay mặt Nhà nước thực hiện định đoạt đất đai là UBND cấp tỉnh và huyện. Như vậy UBND cấp tỉnh và huyện đang thực hiện hai quyền. Một quyền là quyết định, định đoạt về thửa. Quyền thứ hai là quản lý đất đai. Điều này rất dễ dẫn tới việc “vừa đá bóng vừa thổi còi” vì vừa tham gia thị trường, quyết định đất sử dụng vào mục đích gì, dự án gì vừa tham gia quản lý, xem có đúng pháp luật hay không.

Do đó, cần phải thay đổi là hệ thống quản lý đất đai với chức năng quản lý, “thổi còi” những ai vi phạm pháp luật hệ thống từ Trung ương xuống địa phương như hệ thống thuế (theo ngành dọc); còn quyền quyết định về đất đai vẫn thuộc UBND cấp tỉnh và cấp huyện (tỉnh là tổ chức, cơ sở tôn giáo, yếu tố nước ngoài; huyện là hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư).

GS, TS. Nguyễn Văn Song - Học viện Nông nghiệp Việt Nam:

Quyền sở hữu đất đai phải được xác định rõ ràng, minh bạch

Quyền sở hữu đất đai phải được xác định rõ ràng, minh bạch, đất công thuộc Nhà nuớc khi cần cho mục đích công cộng mua lại đất sở hữu tư nhân tuân theo quy luật thị truờng (có chính sách, chế tài kèm theo cho các hình thức sở hữu). Ví dụ: quyền tuớc đoạt của Nhà nước (nếu đất không đuợc sử dụng đúng quy hoạch, đúng mục đích); quyền thu hồi (nếu đất không còn chủ sở hũu); quyền mua lại theo giá thị truờng nhằm phát triển các công trình công cộng; quyền của Nhà nuớc đối với tài nguyên trên và dưới lòng đất...

Một nguyên tắc quan trọng cần quan tâm đó là khi giá trị kinh tế - xã hội của đất mà lớn hơn giá trị sử dụng của đất thì không cho tư nhân quyền sở hữu như đất rừng phòng hộ, đất rừng đầu nguồn, rừng bảo tồn, đất công ích...

Cuối cùng, các chính sách và chế tài phải tạo thị trường nói chung và thị trường đất đai hoạt động hiệu quả theo đúng quy luật của thị trường. Khi Chính phủ cần mua lại để xây dựng các công trình công cộng phải căn cứ vào các chế tài quy định. Nhưng những chính sách, chế tài này điều quan trọng nhất là không được, méo mó thị trường và phải làm sao để phát huy tốt nhất các quy luật quản lý, phân phối, sử dụng, khai thác hiệu quả nhất các nguồn tài nguyên, trong đó có tài nguyên đất.

Trường An - Hoàng Ngân (lược ghi)

Trường Giang