Nguồn lực đất đai góp phần vào phát triển kinh tế - xã hội: Còn đó những “lỗ hổng”

Vẫn còn tình trạng thất thu thuế đất

Theo nhiều chuyên gia, vấn đề thất thu thuế chủ yếu trong việc mua bán đất đai. Cụ thể, trường hợp người khai giá chuyển nhượng đất đai để tính thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ không sát với giá thị trường, giá chuyển nhượng thường là: Ghi giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên hợp đồng thấp hơn rất nhiều so với giá đất do UBND cấp tỉnh, thành phố quy định; có sự chênh lệch lớn về giá chuyển nhượng cùng đất đai của các lần giao dịch khác nhau trong một thời gian ngắn…

 Bất hợp lý hơn là giá tính thuế đất đai hình thành trong tương lai cao hơn nhiều lần so với giá tính thuế của đất đai đã hoàn thành, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất…

Do cách tính thuế 2% trên giá bán cho nên người dân có xu hướng khai thấp để giảm thuế, phí.

Nguyên nhân dẫn đến tình trạng lách luật này do vẫn còn tình trạng chênh lệch cao giữa Bảng giá đất hàng năm do các tỉnh, thành phố công bố và giá đất thực tế trên thị trường. Cùng với đó, do cách tính thuế 2% trên giá bán cho nên người dân có xu hướng khai thấp để giảm thuế, phí.

Một vấn đề dẫn tới thất thu thuế đất là do các dự án nhà ở thương mại và phân lô bán nền. Bởi, trong các hồ sơ, hợp đồng không thể hiện và cũng không phản ánh được những biến động của các giao dịch đất đai theo giá trị thực tế trên thị trường. Mặc dù, khi triển khai dự án, Hội đồng thẩm định giá đất đã định giá đất cho từng khu vực, từng dự án. Các doanh nghiệp sẽ căn cứ vào giá đó, chủ động tự tính toán, tự tổ chức phân lô, bán nền cho các cá nhân, sau đó họ sẽ tự kê khai, quyết toán thuế với cơ quan Thuế.

Cơ quan Thuế sẽ tiếp nhận hồ sơ kê khai, quyết toán, sau đó tiến hành kiểm tra xem toàn bộ hồ sơ quyết toán thuế đó đúng hay sai. Còn việc họ bán với giá cao nhưng kê khai, quyết toán thuế thấp, thực ra có thể biết, nhưng để thu thập đủ chứng lý để xử lý là rất khó.

Theo quy định, hiện việc thực hiện các nghĩa vụ thuế, vẫn chủ yếu căn cứ vào sự chủ động kê khai và sự trung thực của doanh nghiệp. Cơ quan Thuế chỉ kiểm tra, đối chiếu và phát hiện vi phạm thông qua việc quyết toán thuế của doanh nghiệp khi đối chiếu với các hồ sơ, hợp đồng, hóa đơn xuất bán do đó cũng dễ dẫn tới việc doanh nghiệp kê khai không đúng, không trung thực dẫn tới thất thu thuế.

Còn bất cập về giá đất

Một vấn đề rất dễ dẫn đến khiếu kiện, khiếu nại về đất đai là vấn đề liên quan tới giá đất. Theo Chuyên gia kinh tế - PGS. TS Ngô Trí Long, giá đất thấp xa so với thị trường ở mọi thời điểm, bởi dù một trong những nguyên tắc định giá đất là phải “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường” (Điểm c, Khoản 1, Điều 112) nhưng trên thực tế thực hiện, hầu như lại thoát ly khỏi giá cả thị trường. Trên thực tế, khung giá đất của Nhà nước chỉ bằng khoảng 20% - 30% khung giá đất thị trường. Tương tự thế, khung giá đất của cấp tỉnh chỉ bằng từ 30% - 60% giá đất thị trường tại địa phương.

Điều này dẫn đến bất cập khi thu hồi đất, giá đền bù quá xa giá thị trường. Do vậy, công tác giải phóng mặt bằng gặp khó khi giá đền bù quá chênh lệch với giá thị trường khiến người bị thu hồi đất thiệt thòi và không đồng thuận. Vì thế, khi thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội, dự án công cộng… mặt bằng luôn là một trong những “điểm nghẽn” khiến các công trình chậm tiến độ.

Phương pháp xác định giá đất vẫn còn hạn chế. Trong lĩnh vực giá đất vẫn còn một số tồn tại như: Quy định về phương pháp định giá đất chưa phù hợp thực tiễn có thể kể đến phương pháp định giá đất theo hệ số điều chỉnh giá đất (không phản ánh được các yếu tố hình thành giá đất); một số loại đất, khu vực không có thông tin về giá đất chuyển nhượng trên thị trường hoặc nơi có thị trường nhưng thông tin giá đất thị trường độ tin cậy không cao, gây khó khăn trong việc định giá đất (người dân thường kê khai giá chuyển nhượng thấp hơn giá thực tế để giảm thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất); chưa có dữ liệu về giá đất thị trường để thuận lợi cho thực hiện xác định giá đất...

PGS, TS Ngô Trí Long

Chuyên gia kinh tế

Một bất cập khác là nguồn thu từ đất đang bị thất thoát, trong đó, có việc định giá đất bởi tài chính đất đai là vấn đề rất quan trọng trong pháp luật đất đai, trong đó, có việc xác định giá đất. Nguồn thu từ đất chiếm trên dưới 10% ngân sách địa phương, nhưng hiện nay, nguồn thu này đang bị thất thoát trong hoạt động chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển công năng sử dụng của công trình xây dựng gắn liền với đất, nhất là chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, đất ở; chỉ định nhà đầu tư các dự án có sử dụng đất, nhất là các dự án hợp tác công - tư theo hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT); chuyển đổi doanh nghiệp Nhà nước thành công ty cổ phần, thoái vốn Nhà nước tại các công ty cổ phần có nhiều quỹ đất giá trị cao.

Trước đây, theo Luật Đất đai 2003, chỉ đầu mối là Sở Tài chính chủ trì toàn bộ công tác xác định và thẩm định giá đất cụ thể. Còn theo Luật Đất đai 2013 và Nghị định 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ, công tác này được phân chia cho 2 đầu mối: Sở TN&MT lập kế hoạch định giá đất cụ thể và tổ chức thực hiện việc xác định giá đất cụ thể; Sở Tài chính làm thường trực Hội đồng thẩm định giá đất cấp tỉnh để thẩm định phương án giá đất. Cơ chế này đã dẫn đến quy trình hành chính xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất thiếu tính minh bạch, thiếu tính liên thông, có sơ hở tạo ra cơ chế xin - cho, nhũng nhiễu, dẫn đến thất thu ngân sách Nhà nước và ảnh hưởng tiêu cực đến môi trường kinh doanh.

Thúy Nhi