Đất đấu giá tăng kéo đất nền dự án leo thang 

Đất đấu giá tăng mạnh

Theo phán ảnh của nhiều doanh nghiệp BĐS, trong thời gian dài vừa qua, nguồn cung các dự án đất nền trở nên khan hiếm. Nguyên nhân là do các dự án được giao theo hình thức đổi đất lấy hạ tầng (BT) bị cấm; các cơ quan chức năng thanh, kiểm tra, rà soát các dự án cũ; chính quyền địa phương không thực hiện ký mới các dự án. Doanh nghiệp chỉ có thể mua dự án thông qua việc tham gia đấu giá đất.

Ông N.V.S  Tổng Giám đốc một doanh nghiệp BĐS lớn tại Hà Nội chia sẻ, đơn vị vừa tham gia một phiên đấu giá đất tại Long Biên, giá khởi điểm đưa ra 25 triệu đồng/m2 nhưng giá trúng lên đến 105 triệu đồng/m2, cao gấp 4 lần so với giá khởi điểm.

“Do mặt bằng đất đấu giá tại các địa phương tăng quá cao kéo giá đất các dự án bất động sản cũ, các dự án đất nền đang mở bán buộc phải tăng theo. Nếu tình hình cứ diễn biến theo xu hướng này thì chắc chắn giá đất sẽ khó giảm. Vừa qua, tôi thấy báo chí nói rất nhiều về các cơn “sốt đất ảo” tại nhiều địa phương nhưng đây không phải “sốt ảo” mà là “sốt thật” - vị Tổng Giám đốc này nhận định.

Mặt bằng đất đấu giá tại các địa phương tăng quá cao kéo giá đất các dự án đất nền buộc phải tăng theo. Ảnh: Hoàng Minh

Tương tự, ông Nguyễn Thế Hùng - Tổng Giám đốc MB Invest cho biết, tháng 10/2020, doanh nghiệp đã mua lại một dự án đấu giá tại huyện Hoài Đức. Giá khởi điểm UBND huyện Hoài Đức đưa ra là 24 triệu đồng/m2. Có 8 doanh nghiệp cùng tham gia đấu giá. Sau nhiều vòng đấu, giá trúng cuối cùng 52 triệu đồng/m2. Mức giá này cao gấp đôi so với mặt bằng giá đất dự án trong khu vực. Cụ thể, cùng thời điểm đó, giá bán đất nền các dự án thuộc huyện Hoài Đức như Dự án Nam An Khánh, Lideco, Kim Chung - Di Trạch chỉ giao động ở mức 28 - 35 triệu đồng/m2.

“Sau khi một loại dự án đấu giá tại huyện Hoài Đức trúng giá ở mức cao thì giá đất nền các dự án tăng gấp đôi so với cuối năm 2020. Các doanh nghiệp buộc phải điều chỉnh giá tiệm cận thậm chí cao hơn so với đất đấu giá của huyện. Bởi đất dự án có lợi thế hơn nhờ hệ thống hạ tầng, cảnh quan đồng bộ” - ông Hùng nói.

Nhận định về xu hướng này, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam cho biết, trong bối cảnh nguồn cung đất nền dự án khan hiếm do chuyển đổi cơ chế giao đất vì vậy các doanh nghiệp và nhà đầu tư buộc phải tham gia đấu giá thì mới có hàng để bán.

Chính vì vậy, tại các phiên đấu giá đất từ tỉnh đến huyện, xã đều thu hút được sự quan tâm của các nhà đầu tư. Thành công trong việc đấu giá các khu đất thời gian qua đến từ nhiều yếu tố, trong đó quan trọng nhất là việc các cấp chính quyền đã đưa ra nhiều phương án để nâng cao giá trị các khu đất. Trong đó, các khu đất trước khi được đem ra đấu giá đều có hồ sơ quy hoạch chi tiết, quy hoạch giao thông, xây dựng được cập nhật đầy đủ và đúng phương án đã được phê duyệt. Do đó, nhà đầu tư đã nhìn thấy được tiềm năng, lợi thế và đấu giá “sát sườn”.

Siết tình trạng đầu cơ

Thời gian vừa qua, tại Hà Nội, nhiều dự án bất động sản tăng giá 50 - 100%. Cơn sốt đất ở Hà Nội có một số nguyên nhân như thông tin về quy hoạch, điều chỉnh khung giá đất.

Đơn cử như việc Đông Anh, Gia Lâm, Hoài Đức được công bố chuẩn bị lên quận và điều chỉnh đồ án quy hoạch mới được phê duyệt. Do vậy, giá đất được đẩy lên cao nhất đặc biệt các loại đất ở nông thôn, đất vườn - ao, đất lâm nghiệp tăng 100% thậm chí 200%.

Để hạn chế tình trạng đầu cơ đất nền, ông Nguyễn Văn Minh - Trưởng phòng Quản lý nhà và thị trường BĐS (Sở Xây dựng Hà Nội) cho biết, Hà Nội quản lý rất chặt chẽ việc cho phân lô, bán nền tại các dự án. Thời gian vừa qua,  việc phê duyệt cho các dự án được phân lô bán nền là rất ít. Còn 90 - 95% dự án phải thực hiện quy định tối thiểu xây thô mặt ngoài mới được phép bán nhà. Việc bắt buộc phải xây thô sẽ áp dụng cả với các dự án đất đấu giá.

"Chúng ta đang tiến tới điều chỉnh, hoàn thiện quy định về kinh doanh BĐS, đầu tư phát triển nhà ở… Khi thị trường được minh bạch thì sẽ không tạo ra những cơn sốt đất như hiện nay" - ông Minh nói.

Mới đây, tại Nghị định 148/2020/NĐ-CP của Chính phủ cũng đã đưa ra những quy định về việc mở rộng phạm vi và siết chặt các điều kiện được phân lô, bán nền đối với các dự án kinh doanh nhà ở để hạn chế tình trạng đầu cơ và "dự án ma" vốn đang diễn ra ở các thành phố lớn.

Theo đó, chủ đầu tư phải hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch, hoàn thành nghĩa vụ tài chính; chủ đầu tư dự án kinh doanh nhà ở không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại khu vực các quận nội thành của hai đô thị loại đặc biệt là Hà Nội và TP.HCM.

Ngoài ra, Nghị định 43 cũng quy định không phân lô, bán nền ở khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị, mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị. Đồng thời, yêu cầu UBND cấp tỉnh có trách nhiệm tổ chức công bố công khai các khu vực dự án kinh doanh nhà ở được phân lô, bán nền trước khi tổ chức thực hiện các dự án đầu tư.

Thùy Linh