Quy định về chuyển nhượng nhà ở của chủ đầu tư

Làm tăng thời gian thực hiện cấp Giấy chứng nhận

Theo Khoản 1, Điều 72 của Nghị định số 43 có quy định về các giấy tờ mà chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở có trách nhiệm nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở, công trình xây dựng trong các dự án phát triển nhà ở.

Bên cạnh đó, quy định Sở TN&MT có trách nhiệm kiểm tra hiện trạng sử dụng đất, nhà ở, công trình xây dựng và kiểm tra về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà ở của chủ đầu tư nhưng không có quy định rõ về việc điều kiện chuyển nhượng là như thế nào.

Song, trên thực tế xảy ra tình trạng các công trình trong các dự án phát triển nhà ở có vi phạm đất đai, nhà ở, xây dựng, tài chính, việc xác định cụ thể tình trạng vi phạm pháp luật nhà ở, xây dựng, tài chính cần có ý kiến của các cơ quan quản lý chuyên ngành khác như: ngành xây dựng, thuế, phòng cháy chữa cháy… dẫn tới làm tăng thời gian thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận.

Bên cạnh đó, nhiều chủ đầu tư chưa làm xong thủ tục pháp lý về đất đai nhà ở (chuyển mục đích sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính,...) nhưng đã tự ý xây dựng và bán xong nhà ở. Một số khác đã thế chấp tài sản là chính dự án đó tại ngân hàng trước khi xin cấp Giấy chứng nhận cho người mua, do đó gặp vướng mắc trong việc giải chấp đối với phía ngân hàng, dẫn đến không đủ hồ sơ, điều kiện để xin cấp sổ Giấy chứng nhận.

Tăng trách nhiệm của chủ đầu tư

Để tránh trường hợp hồ sơ pháp lý của dự án đã nộp về Sở TN&MT nhưng lại phải chuyển sang các cơ quan quản lý chuyên ngành khác để lấy ý kiến làm tăng thời gian thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận, Nghị định 148 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai có hiệu lực mới đây đã có quy định giải quyết vấn đề này.

Cụ thể, để tránh thất thu ngân sách Nhà nước; tăng trách nhiệm của chủ đầu tư và cơ quan quản lý chuyên ngành và hạn chế làm tăng chi phí thủ tục hành chính, Nghị định quy định sau khi hoàn thành công trình, chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở có trách nhiệm gửi Sở TN&MT các giấy tờ như: Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan có thẩm quyền; chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư dự án, trường hợp có thay đổi nghĩa vụ tài chính thì phải nộp chứng từ chứng minh việc hoàn thiện nghĩa vụ tài chính đối với sự thay đổi đó (trừ trường hợp được miễn hoặc chậm nộp theo quy định của pháp luật).

Đồng thời, yêu cầu chủ đầu tư cung cấp sơ đồ nhà, đất đã xây dựng là bản vẽ mặt bằng hoàn công hoặc bản vẽ thiết kế mặt bằng có kích thước các cạnh của từng căn hộ đã bán phù hợp với hiện trạng xây dựng và hợp đồng đã ký; Giấy phép xây dựng (nếu có); Thông báo của cơ quan chuyên môn về xây dựng cho phép chủ đầu tư nghiệm thu công trình hoặc chấp thuận kết quả nghiệm thu hoàn thành công trình đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng; danh sách các căn hộ, công trình xây dựng (có các thông tin số hiệu căn hộ, diện tích đất, diện tích xây dựng và diện tích sử dụng chung, riêng của từng căn hộ; trường hợp nhà chung cư thì sơ đồ phải thể hiện phạm vi (kích thước, diện tích) phần đất sử dụng chung của các chủ căn hộ, mặt bằng xây dựng nhà chung cư, mặt bằng của từng tầng, từng căn hộ; Báo cáo kết quả thực hiện dự án.

Sau khi hoàn thành việc kiểm tra, Sở TN&MT có trách nhiệm gửi thông báo cho chủ đầu tư dự án về kết quả kiểm tra; gửi thông báo kèm theo sơ đồ nhà, đất đã kiểm tra cho Văn phòng Đăng ký đất đai để làm thủ tục đăng ký nhà, đất cho bên mua đối với các trường hợp đủ điều kiện theo quy định của pháp luật; đăng công khai kết quả kiểm tra trên trang thông tin điện tử của UBND cấp tỉnh, của Sở TN&MT nơi có đất.

Văn phòng Đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau: Kiểm tra các giấy tờ pháp lý trong hồ sơ; xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào đơn đăng ký; gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có); cập nhật thông tin vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có); chuẩn bị hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; yêu cầu chủ đầu tư dự án nộp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã được cấp để chỉnh lý vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai…

Trường Giang