Năm 2021: Thị trường bất động sản cạnh tranh khốc liệt

Cung - cầu lệch pha mạnh

Thống kê của Phòng Quản lý Nhà và thị trường bất động sản (Sở Xây dựng Hà Nội) cho biết, năm 2020, nguồn cung mới và lượng giao dịch từ các dự án bất động sản đô thị và nhà ở sụt giảm mạnh. Tuy nhiên, lực cầu vẫn duy trì ở mức tốt.

Nguyên nhân nguồn cung mới và lượng giao dịch sụt giảm là những khó khăn về thủ tục, việc rà soát tính pháp lý của các dự án khiến trong 2 - 3 năm qua, nhiều dự án chậm triển khai; cộng thêm việc siết tín dụng cho vay kinh doanh bất động sản đã làm giảm lượng giao dịch từ các nhà đầu tư thứ cấp, đầu cơ.

Trong khi đó, sự lệch pha cung - cầu có biểu hiện mạnh. Lượng cung mới từ các dự án bất động sản tại Hà Nội chủ yếu là căn hộ trung và cao cấp, rất hiếm dòng sản phẩm thuộc phân khúc bình dân. Những dự án có sản phẩm thuộc phân khúc này thường nằm ở các vùng ven.

Năm 2021, thị trường bất động sản được dự báo sẽ vẫn khó khăn. Ảnh: Hoàng Minh

Nền kinh tế và thu nhập suy giảm làm giảm lực cầu mua nhà và đầu tư kinh doanh bất động sản lâu dài, song lại xuất hiện lực cầu từ các ngành kinh tế suy yếu khác chuyển dòng đầu tư vào thị trường bất động sản, làm tăng lực cầu đầu tư ngắn hạn. Điểm này đã làm thị trường bất động sản nóng lên ở một số khu vực, trong đó có những khu vực nông thôn, ngoại thành - những vùng chuẩn bị lên quận.

Nhìn chung, lực cầu trong năm vẫn duy trì ở mức tốt. Tuy nhiên, Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, phân khúc căn hộ chỉ hấp thụ tốt ở những dự án bình dân; tỷ lệ hấp thụ luôn duy trì ở mức rất cao, thường đạt khoảng 70 - 80%.

Ông Nguyễn Gia Long, Chủ tịch HĐQT Công ty CP MB Land đánh giá, vướng mắc lớn nhất của bất động sản vẫn là pháp lý, lệch pha cung cầu hiện nay rất lớn, nguồn cung khan hiếm. Bên cạnh đó, dịch bệnh Covid-19 tạo tâm lý bất ổn, thận trọng trong việc mua bất động sản trong những tháng đầu năm. Năm 2021, thị trường sẽ có sự lựa chọn, sàng lọc rất lớn. Các dự án phải có đầy đủ pháp lý, đồng thời chủ đầu tư phải có cam kết mạnh vào giá trị thực sản phẩm.

 Đầu tư bất động sản là đầu tư mang tính dài hạn, nguồn lực đổ vào rất là lớn và thường chu kỳ hoạt động trên dưới 5 năm, thậm chí là 10 năm hoặc lâu hơn với những dự án quy mô lớn. Vì vậy, doanh nghiệp bất động sản cũng sẽ có sự sàng lọc rõ nét. Những doanh nghiệp không đủ mạnh về tài chính, không đủ nguồn lực sẽ buộc phải dừng lại. Cơ hội sẽ dành cho những doanh nghiệp có nền tảng tài chính mạnh. Năm 2021 sẽ là cuộc chơi của đơn vị phát triển, chủ đầu tư có năng lực. Những doanh nghiệp có tên tuổi, uy tín trên thị trường sẽ tiếp tục thống lĩnh thị trường.

“Đặc biệt, trong phân khúc hạng sang - cao cấp, cuộc chơi này cạnh tranh mạnh mẽ, bởi đây là cánh cửa hẹp. Chính vì vậy, chủ đầu tư càng chăm chút hơn cho dự án của mình từ pháp lý đến xây dựng, kiến trúc để làm hài lòng các khách hàng cao cấp” - ông Long cho biết thêm.

Giá bất động sản bình dân “đẩy” sát giá trung cấp

Theo báo cáo của Sở Xây dựng Hà Nội, mặc dù chịu tác động của dịch Covid-19, giá bán nhà tại các dự án nằm trong phân khúc bình dân đã được đẩy lên chạm ngưỡng phân khúc trung cấp.

Nhiều dự án được đầu tư hạ tầng chất lượng tốt đã tăng giá mạnh như Dự án Kiến Hưng (Hà Đông) có giá 200 - 250 triệu đồng/m²; Him Lam Vạn Phúc có giá 300 triệu đồng/m²... Giá đất tại các vùng Đông Anh, Gia Lâm, Long Biên cũng tăng khoảng 20 - 30% so với năm 2019.

Đánh giá về hiện tượng này, ông Nguyễn Chí Thanh, Tổng Giám đốc Công ty CP Thanh Bình Hà Nội cho hay, giá nhà đất tại các tỉnh thành đều tăng, nhưng giá tăng chỉ là nhất thời. Nhìn một cách tổng quát, mức tăng ở một số dự án chỉ 10 - 15%, còn cá biệt sau khi tăng lên đều sụt giảm về giá trị thật. Đây chính là hệ quả của việc nguồn hàng trên toàn thị trường không được bổ sung mà nhu cầu đầu tư đang giữ lực tốt. Cộng thêm lực đầu tư từ nhà đầu tư F0 vào thị trường, họ cứ nhìn thấy chỗ nào giá rẻ, có hiện tượng tăng giá là thích, nay mua 1 đồng mai bán 1,5 đồng, khiến cho thị trường sôi động. Đây là lực cầu ảo, chứ không phải lực cầu lâu dài, đầu tư lâu dài.

Nhận định về thị trường năm 2021, một số chuyên gia cho rằng, nhu cầu về phân khúc căn hộ vẫn chiếm tỷ trọng lớn. Năm 2021 sẽ có từ 90.000 đến 100.000 sản phẩm căn hộ được giao dịch tại Hà Nội và TP.HCM. Đất nền sẽ khan hiếm dần vì các địa phương cũng hạn chế cho phát triển dự án đất nền, chỉ còn chủ yếu ở những dự án đấu giá. Nhà ở xã hội vẫn có nhu cầu rất lớn, trong khi đó nhà ở tái định cư có nhu cầu sử dụng rất thấp từ nhiều năm nay.

Giá nhà đất tại các khu đô thị được đầu tư tốt, chất lượng tại Hà Nội và TP.HCM sẽ tiếp tục tăng khoảng 5 - 10% so với năm 2020. Còn tại các tỉnh thành khác tăng ở mức 5 - 7%. Giá căn hộ có thể giữ nguyên hoặc tăng nhẹ so với 2020.

Thùy Linh