Giải quyết xung đột giữa cư dân và chủ đầu tư tại các khu chung cư

Buổi toạ đàm “Khuôn khổ pháp luật giải quyết xung đột giữa cư dân và chủ đầu tư tại các khu chung cư”

Tranh chấp trong chung cư tăng cao

Theo thống kê sơ bộ Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VnREA) hiện cả nước có khoảng 3.000 toà nhà chung cư, trong đó tập trung chủ yếu tại Thành phố Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh. Tại Hà Nội, trong đó 845 (cụm, toà) chung cư thương mại trên địa bàn thành phố thì có đến 129 chung cư có tranh chấp, khiếu kiện, tiềm ẩn phức tạp. Thành phố Hồ Chí Minh hiện có 935 chung cư cao tầng thì cũng có tới 105 chung cư đang có tranh chấp ở các mức độ khác nhau; trong đó có 9 chung cư có trang chấp rất gay gắt, phức tạp. Tính trung bình, cứ 10 chung cư ở thành phố thì có một chung cư đang xảy ra tranh chấp.

Những mâu thuẫn ảnh hưởng kéo dài không chỉ gây khó khăn trong việc hoàn thiện, bàn giao, bảo hành, bảo trì mà còn gây bất lợi đến thị trường bất động sản, ảnh hưởng xấu dến uy tín, thương hiệu, hiệu quả sản xuất – kinh doanh của Chủ đầu tư. Hiện nay, tranh chấp phổ biến nhất xảy ra liên quan đến vấn đề về ban quản lý, chuyển giao phí bảo trì chung cư, cách xác định diện tích căn hộ... 

Thống kê của Sở Xây dựng, có rất nhiều chung cư phát sinh tranh chấp diện tích sở hữu chung – riêng, một số chung cư chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và một số chung cư khác lại chưa thành lập ban quản trị. Khi tranh chấp xảy ra, dù UBND ở địa phương cùng Sở Xây dựng đã vào cuộc giải quyết nhưng những tranh chấp đến nay vẫn chưa dừng, thậm chí vẫn đang leo thang.  

Theo TS, Luật sư Trương Anh Tú – Chủ tịch TAT Law firm  cho biết: Nguyên nhân chủ yếu dẫn đến vấn đề tranh chấp chủ yếu là do chủ đầu tư kéo dài thời gian, không chịu tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu để bầu ra Ban quản trị chung; việc quản lý vận hành của Chủ đầu tư và đơn vị vận hành còn nhiều bất cập như các vấn đề về diện tích tầng hầm và nơi để xe cũng tạo ra những cuộc tranh chấp tại các khu chung cư,…

Đồng tình với quan điểm trên, TS, Luật sư Nguyễn Minh Tuấn – Công ty TNHH Quản lý Toà nhà Việt (VietBuildings) cho rằng, trong các vấn đề về tranh chấp mua bán chung cư, bàn giao quỹ bảo trì, sở hữu chung riêng. Nổi cộm trong đó là việc bàn giao quỹ bảo trì 2% hoặc tự ý rút ngắn thời hạn bảo trì. Nguyên nhân chính cho việc Chủ đầu tư “chậm” trong công tác bàn giao phí bảo trì do chưa có hành lang pháp lý rõ ràng cho việc xử lý, cưỡng chế các trường hợp không hoặc chậm trễ bàn giao. 

Toàn cảnh buổi toạ đàm

Cần minh bạch, công khai trong mọi trường hợp

Trước thực trạng trên, Luật sư Hoàng Tùng – Trưởng Văn phòng Luật sư Trung Hoà cho rằng: Để giải quyết được vấn đề này, cần rà soát, sửa đội bổ sung các văn bản quy phạm pháp luật để điều chỉnh đúng các tranh chấp, bất cập hiện nay trong quản lý vận hành các Toà nhà/Cụm Toà nhà chung cư trên phạm vi cả nước và có chế tài đủ mạnh để xử lý. Song song với đó, chủ đầu tư cần minh bạch mọi thông tin liên quan đến khả năng phát sinh xung đột như tình hình tài chính, bàn giao kinh phí, báo cáo thu chi, sử dụng số dư… Trung thực trong quá trình quảng cáo và phối hợp giải quyết đối với khách hàng một cách chủ động, tôn trọng các quyền lợi của khách hàng.

Đồng thời, ban quản lý phát huy vai trò trung gian giải quyết xung đột, việc giải quyết của ban quản lý trong các tranh chấp sẽ thiết thực và gần gũi đối với các cư dân hơn.

Tại buổi toạ đàm, các diễn giả cũng cho rằng cần có chính sách thúc đẩy, phát triển hoạt động một cách hiệu quả của các tổ chức Hiệp hội, Hội nghề nghiệp quản lý toà nhà trên phạm vi cả nước, đặc biệt tại 2 thành phố Hà Nội và TP Hồ Chí Minh. Ngoài ra, cần tăng cường, phát huy vai trò quản lý nhà nước ở địa phương của Ủy ban nhân dân cấp phường, xã đối với hoạt động của chủ đầu tư và ban quản trị toà nhà/ cụm toà nhà chung cư. 

Thu Minh