Thị trường văn phòng TP.HCM tiếp tục khó khăn

Ảnh minh họa

Theo đó, thị trường ghi nhận diện tích thực thuê giảm 20.544 m2 NLA (diện tích sàn hiệu dụng) trong năm 2020. Theo các giao dịch thực hiện và thu thập bởi CBRE, 27% số giao dịch đến từ việc thu hẹp diện tích từ các khách thuê, tăng 12 đpt so với năm 2018.

Mặc cho tình hình dịch Covid-19, thị trường văn phòng TP.HCM vẫn tiếp tục ghi nhận thêm 3 tòa nhà văn phòng mới trong năm vừa qua, với tòa Frienship Tower (hạng B) hoạt động vào quý 1, tòa nhà UOA Tower (hạng A ngoài trung tâm) và Opal Tower (hạng B) được bàn giao cho khách vào quý 4 với tổng diện tích cho thuê mới là 65.372 m2 NLA. Tính đến quý 4/2020, thị trường văn phòng TP.HCM có tổng cộng 1.422.486 m2 NLA từ 18 tòa nhà hạng A và 68 tòa nhà hạng B.

Trong năm 2020, tỷ lệ trống hạng A được ghi nhận ở mức 18,1%, tăng 9 đpt so với năm trước do có nguồn cung mới cũng như một số khách thuê trả lại mặt bằng để ra khỏi thị trường hoặc để chuyển qua những tòa nhà có giá thuê thấp hơn. Tỷ lệ trống hạng B cũng ghi nhận tăng lên mức 9,1%, cao hơn 4,1 đpt so với năm trước do có tòa nhà Friendship Tower và Opal Office Tower mới đi vào hoạt động. Thêm vào đó, một vài tòa nhà hạng B trong quận 1 ghi nhận tỷ lệ trống tăng do mức giá ở đây cao và các khách thuê cũng trả lại mặt bằng.

Trong năm vừa qua, giá thuê hạng A giảm 5,3% so với năm trước do tòa nhà UOA Tower nằm ở khu vực ngoại vi gia nhập vào thị trường với mức giá chào là 520.000 đồng/m2/tháng, chỉ bằng một nửa so với giá trung bình hạng A của toàn thị trường. Bên cạnh đó, một số chủ nhà chủ động điều chỉnh giá chào xuống để thu hút khách thuê mới nhằm lấp đầy những diện tích trống mà khách thuê cũ trả lại. Một vài chủ nhà cố gắng duy trì giá chào cao nhưng lại linh hoạt hơn về mức giá chốt, có thể giảm giá lên đến 20% - 25% so với giá chào bên cạnh các điều khoản thuê linh hoạt

Covid-19 đã thay đổi cơ cấu nguồn cầu của thị trường văn phòng. Nếu trước đây vào những năm 2018 và 2019, không gian làm việc linh hoạt chiếm lĩnh thị trường khi dẫn đầu nguồn cầu thuê văn phòng thì trong năm 2020 gần như rất ít các giao dịch ở mảng này. Thay vào đó, các ngành như bán lẻ/thương mại/thương mại điện tử, công nghệ thông tin và sản xuất là ba nhóm ngành dẫn dắt nguồn cầu với 53% trên tổng số các giao dịch được thực hiện.

Dịch bệnh cũng đã thay đổi các chiến lược sử dụng bất động sản của khách thuê. Trước đây, nhân viên thường chủ yếu làm việc tại văn phòng nhưng hiện tại họ đã linh hoạt hơn khi làm việc tại nhiều nơi khác nhau. Theo một cuộc khảo sát thực hiện bởi PwC, các khách thuê có xu hướng tái cơ cấu lại không gian làm việc theo mô hình kết hợp giữa việc làm tại văn phòng và ngoài văn phòng, bên cạnh việc điều chỉnh giảm mật độ chỗ ngồi trong văn phòng. Bằng cách này, các khách thuê có thể tiết kiệm một khoản chi phí thuê văn phòng nhưng vẫn duy trì được hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp cũng như đảm bảo được sức khỏe của nhân viên.

Dự kiến trong năm 2021 và 2022, thị trường văn phòng sẽ có hơn 150.000 m2 NLA từ 6 tòa nhà mới là Pearl 5 Tower, Cobi Tower, The Graces, Saigon First House, Spirit of Saigon và Etown 6. Trong 2 năm tiếp theo, với hy vọng dịch bệnh được kiểm soát tốt nhờ có vắc xin, tình hình hoạt động của thị trường văn phòng sẽ trở nên tích cực hơn dù có nhiều nguồn cung mới. Giá chào thuê của cả hai hạng vẫn ổn định với tỷ lệ trống giảm dần theo năm. Cụ thể, tỷ lệ trống hạng A dự báo đạt lần lượt là 16% và 13% trong năm 2021 và 2022. Tỷ lệ trống hạng B đạt 12% và 7% cùng thời điểm dự báo.

Bà Phạm Ngọc Thiên Thanh - Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn CBRE Việt Nam cho biết: “Đại dịch Covid-19 đã định hình lại các xu hướng thị trường với những nhóm ngành không bị ảnh hưởng sẽ tiếp tục dẫn dắt nguồn cầu thuê văn phòng trong năm 2021. Thêm vào đó, các khách thuê cũng bắt đầu chú trọng hơn các yếu tố như tiết kiệm chi phí thuê, đảm bảo sức khỏe cho nhân viên cũng như duy trì được hiệu quả kinh doanh. Để làm được điều đó, các khách thuê có xu hướng áp dụng mô hình làm việc kết hợp giữa làm việc tại văn phòng và tại nhà, thiết kế lại không gian làm việc với mật độ thấp hơn và đa dạng hóa nơi làm việc tại một số địa điểm ngoại vi hoặc sử dụng không gian làm việc linh hoạt. Ngoài ra, thị trường văn phòng trong hai năm tiếp theo sẽ cạnh tranh hơn với lượng nguồn cung mới. Nhằm cạnh tranh hơn, các chủ nhà cũng được tư vấn áp dụng những công cụ giải pháp tối ưu hóa văn phòng để đánh giá điểm mạnh và mặt hạn chế của tòa nhà nhằm chỉnh trang và nâng cấp tài sản”.

Thục Vy