BĐS Hà Nội cuối năm: Nghịch lý giá tại các dự án

Shophouse đắt hơn nhà mặt phố

Tại Hà Nội, bước vào giai đoạn cuối năm, thị trường bất động sản bỗng trở nên nhộn nhịp lạ thường. Sau khi dịch bệnh tạm lắng, các chủ đầu tư dự án đã ồ ạt chào hàng với mức giá chào bán cao bất thường đặc biệt phân khúc đất nền, shophouse.

Điển hình, dự án nhà phố thương mại, shophouse Him Lam Vạn Phúc (Hà Đông) được mở bán với mức giá cao nhất tại vị trí hướng mặt đường Tố Hữu lên đến 300 triệu đồng/m2. Dự án đất nền tại khu đô thị Làng Việt Kiều Châu Âu (Mộ Lao, Hà Đông) được chào giá 250 triệu đồng/m2; dự án Terra An Hưng (Hà Đông), các dãy shophouse mặt đường Lê Văn Lương có giá 180 - 220 triệu đồng/m2; khu shophouse dự án Kiến Hưng Luxury đang có giá khoảng trên 180 triệu đồng/m2…

Tại huyện Hoài Đức, các lô liền kề mặt đường to trong dự án Kim Chung – Di Trạch có giá lên đến gần 100 triệu đồng/m2; Tại quận Hoàng Mai, dự án Louis Hoàng Mai đang rầm rộ chào bán với giá vài trăm triệu đồng/m2; các liền kề vị trí đường nhỏ chạm ngưỡng 80 - 90 triệu đồng/m2, chưa bao gồm tiền xây thô.

Thị trường bất động sản bỗng trở nên nhộn nhịp lạ thường. Ảnh: Hoàng Minh

Ông Phạm Đức Toàn - Giám đốc sàn BĐS EZ Land cho rằng, thị trường Hà Nội hiện đang xuất hiện nhiều mô hình nhà shophouse. Giá bán được các chủ đầu tư đưa ra mức cao gấp nhiều lần so với nhà mặt phố ở 4 quận trung tâm Hà Nội. Mức giá này được xác lập hoàn toàn vào ý chí của chủ đầu tư. Bởi, họ tự tin rằng sẽ có những khách hàng mua những sản phẩm đó. Và tất nhiên thị trường bất động sản thì rất rộng. Có thể, nhiều khách hàng sẽ có nhu cầu mua để tài sản thay vì gửi ngân hàng.

Theo tìm hiểu của PV, các dự án liền kề, nhà phố được mở bán thời điểm này đều do các sàn giao dịch bất động sản thao túng giá. Các sàn đã bỏ tiền ra mua 1 số lượng hàng lớn từ chủ đầu tư để sau đó nắm quyền phân phối và khống chế giá bán. Từ đó, mức giá bán đã được “đẩy” dần thêm vài chục triệu đồng/m2. Đây chính là tác nhân đẩy giá đất nền tại nhiều dự án tăng cao bất thường. Thậm chí vượt qua giá trị thật gấp nhiều lần.

Anh Phạm Gia Huy (môi giới nhà đất) bật mí, các sàn phân phối bất động sản hiện nay không chỉ làm môi giới mà còn là các nhà đầu tư thứ cấp. Với lợi thế áp đảo về nhân lực, kinh nhiệm bán hàng và nắm giữ lượng hàng lớn nên họ rất tự tin để đẩy giá bán.

“Tôi đã chứng kiến cảnh nhiều dự án bán lay lắt không có khách mua. Thế nhưng, khi vào tay các công ty môi giới bỗng trở thành hàng hiếm, giá tăng vù vù. Thật khó có thể tin được chỉ bằng vài động tác làm thị trường, dự án có một mức giá mới cao bất thường. Nhiều khách hàng sau nhập hàng từ các sàn này thì không thể bán ra. Thậm chí, họ còn gánh lỗ nặng vì mua phải hàng đã bị thổi giá” -  anh Huy cảnh báo.

Giao dịch vẫn là một ẩn số

Theo nghiên cứu của Savills Việt Nam, bất chấp đại dịch COVID-19, giá bán dự án đất nền Hà Nội tăng 20%. Mức giá shop house ven đô, cách trung tâm tới trên 20 km lại đang cao hơn mức giá tại một số dự án ở trong 4 quận nội thành Hà Nội. Các khu vực xa như Mỹ Đình (Nam Từ Liêm); khu Linh Đàm (Hoàng Mai); khu Văn Quán (Hà Đông) trước đây giá liền kề, biệt thự chỉ 30 -40 triệu đồng/m2 thì nay đã tăng lên cả trăm triệu đồng/m2…

Tuy nhiên, liệu các nhà đầu tư có sẵn sàng bỏ cả vài chục tỷ đồng tiền đầu tư vào các sản phẩm bất động sản các cùng ven nội đô Hà Nội hay không? Đây đang là câu hỏi lớn trên thị trường hiện nay.

Bà Nguyễn Thu Hằng, Giám đốc nghiên cứu Savills Việt Nam chia sẻ, sự phát triển của thị trường bất động sản Hà Nội trong những thập niên vừa qua đã mang đến cho Hà Nội một diện mạo mới và hiện đại. Do vậy, nguồn cung của thị trường được hình thành chủ yếu với quỹ đất còn tại các khu vực vành đai. Năm 2019, nguồn cung dự án bắt đầu khan hiểm, giảm khoảng 24% khiến giá nhà đất bị đẩy lên cao. Trong năm 2020 mức tăng giá này có thể trên 10%. Dự kiến, năm 2021, giá đất tiếp tục tăng.

“Các dự án nằm ở đường vành đai 2 và 3 Hà Nội hiện nay đang thu hút rất nhiều nhà đầu tư. Đây là những dự án lần đầu đưa ra thị trường với mức giá khá cao, gấp đôi so với khu vực trung tâm. Do vậy, các chủ đầu tư phải tăng tính cạnh tranh cho dự án của mình bằng cách đầu tư bài bài vào hệ thống cảnh quan, hạ tầng, chất lượng dịch vụ… Tuy nhiên, tính thanh khoản của phân khúc này không dễ. Nhiều dự án đã phải mở bán nhiều lần xong vẫn khó tìm khách mua vì lượng tiền bỏ ra rất lớn. Khách mua chủ yếu là người có nhu cầu sử dụng, không có khách đầu tư” - bà Hằng phân tích.

Các doanh nghiệp bất động sản cho rằng, giá bất động sản tăng lên vì các chi phí tài chính phát sinh như lãi vay, chi phí chạy dự án; tiền sử dụng đất , chi phí xây dựng… buộc doanh nghiệp phải cộng vào giá thành. Vì vậy, giá trị bất động sản khó giảm vào lúc này. Do đó, các cơ quan quản lý Nhà nước cần phải có nhiều giải pháp đồng bộ để đẩy mạnh nguồn cung nhằm kéo giảm giá xuống. Hoặc có thể cho doanh nghiệp chậm nộp tiền sử dụng đất hay thậm chí giảm tiền thuế cho phân khúc này. Hay thậm chí có giải pháp hỗ trợ về vốn khi doanh nghiệp tham gia hoặc cắt giảm thủ tục xây dựng...

Thùy Linh