Lào Cai: Nhiều dự án xây dựng khu đô thị vướng sai phạm

Nhiều dự án khu đô thị tại Lào Cai vướng sai phạm trong công tác quy hoạch, thẩm định phê duyệt đầu tư. Ảnh minh họa

Quy hoạch chưa phù hợp

Theo đó, về công tác quy hoạch và điều chỉnh quy hoạch, Kiểm toán nhà nước (KTNN) khu vực VII đã phát hiện nhiều sai phạm của các dự án như hồ sơ đồ án còn thiếu hồ sơ thiết kế đô thị theo quy định tại Khoản 1, Điều 32 và Khoản 4, Điều 33 Luật Quy hoạch đô thị 2009. Một số tiêu chí cơ bản trong quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 chưa phù hợp với quy chuẩn xây dựng Việt Nam về Quy hoạch xây dựng, Luật Quy hoạch đô thị 2009, như: Tiêu chí “mật độ xây dựng” sử dụng đất nhà vườn thấp hơn mức tối thiểu quy định; “mật độ xây dựng” của nhà ở liên kế cao hơn mức tối đa cho phép; “hệ số sử dụng đất” của nhà liên kế cao hơn so với thiết kế quy hoạch, dẫn đến làm tăng hệ số sử dụng đất nhưng chưa được xem xét tính đầy đủ vào giá thu tiền sử dụng đất, hoặc không quy định “hệ số sử dụng đất” đối với diện tích đất giao nhà đầu tư kinh doanh.

Qua kiểm toán tại Dự án Tiểu khu đô thị số 03 và Dự án Tiểu khu đô thị số 05, KTNN xác định việc điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 của hai dự án còn hạn chế. Cụ thể, đồ án quy hoạch không xác định chiều cao, cốt sàn tầng 01 theo quy định tại Khoản 4, Điều 20, Nghị định 37/2010/NĐ-CP về lập, thẩm định, phê duyệt và quản lý quy hoạch đô thị; hồ sơ đồ án điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500, không có các báo cáo thuyết minh, các chỉ tiêu số liệu để phân tích đánh giá, thể hiện việc tuân thủ đầy đủ quy định tại tiết b, Khoản 2, Điều 49 Luật Quy hoạch đô thị.

Bên cạnh đó, đồ án quy hoạch hai dự án cũng chưa phân tích, đánh giá những yếu tố ảnh hưởng như việc chậm đền bù giải phóng mặt bằng, giao đất cho chủ đầu tư, giảm quỹ đất giao cho chủ đầu tư sau điều chỉnh và các giải pháp khắc phục đến việc thực hiện mục tiêu, tính khả thi, phương án tài chính, tiến độ thực hiện của dự án đã được UBND tỉnh phê duyệt trong chấp thuận đầu tư theo quy định tại Khoản 2, Khoản 3 Điều 29; Khoản 3, Khoản 5, Khoản 14  Điều 30 Nghị định số 11/2013/NĐ-CP về quản lý đầu tư phát triển đô thị.

Đối với việc điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết xây dựng khu đô thị số 3 tại Quyết định số 139/QĐ-UBND ngày 19/01/2016 của UBND tỉnh Lào Cai, KTNN cũng xác định có hạn chế. Đó là việc bổ sung diện tích 14.335m2 đất bờ Sông Hồng và đất cây xanh diện tích 9.323m2 (suối Ngòi Đum), là đất chưa sử dụng và chưa được phân bổ theo kỳ kế hoạch giai đoạn 2011-2015 tại Quyết định số 3601/QĐ-UBND ngày 10/12/2013 của UBND tỉnh Lào Cai là không đảm bảo quy định tại Khoản 3,4 Điều 39, Điều 46 Luật Đất đai 2013 và Điều 5, Luật Quy hoạch đô thị 2009.

Sai phạm trong thẩm định, phê duyệt đầu tư

Trong công tác thẩm định, phê duyệt chấp thuận đầu tư, KTNN khu vực VII xác định, việc điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 đã làm tăng thêm diện tích giao cho nhà đầu tư kinh doanh, nhưng tỉnh Lào Cai chưa thực hiện kiểm tra, rà soát xác định lại giá đất tại thời điểm điều chỉnh phù hợp với mục đích sử dụng đất, làm cơ sở xác định nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư với ngân sách nhà nước theo quy định đối với phần diện tích đất tăng thêm là 81.215m².

Đồng thời, tỉnh đã thực hiện giao đất cho chủ đầu tư kinh doanh theo hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với diện tích đất thương mại-dịch vụ 8.343m2 là không phù hợp với quy định tại Điều 55, Điều 56 và Điều 153 Luật Đất đai 2013; theo quy định phải thực hiện theo hình thức cho thuê đất.

Bên cạnh đó, công tác thẩm định chi phí đầu tư cơ sở hạ tầng làm cơ sở đối trừ thu tiền sử dụng đất khi phê duyệt chấp thuận đầu tư dự án còn sai sót, qua kiểm toán đã giảm trừ hơn 29,3 tỷ đồng.

Các dự án Khu đô thị mới tại tổ 24A đến 26B phường Duyên Hải, thành phố Lào Cai và dự án Tiểu khu đô thị số 3 đã thực hiện phê duyệt chấp thuận đầu tư khi chưa lập và phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường theo quy định tại Điều 13 Nghị định số 29/2011/NĐ-CP ngày 18/4/2011 về đánh giá môi trường chiến lược, đánh giá tác động môi trường và cam kết bảo vệ môi trường.

Đối với việc đánh giá nguồn vốn chủ sở hữu của chủ đầu tư thực hiện dự án, tại các dự án Tiểu khu đô thị số 19, Tiểu khu đô thị số 17 và Tiểu khu đô thị số 10, KTNN xác định các cơ quan chức năng mới chỉ đánh giá vốn chủ sở hữu của chủ đầu tư trên tổng mức đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, chưa thực hiện đánh giá trên tổng mức đầu tư thực hiện dự án, chưa đảm bảo theo quy định tại Điều 16 Nghị định số 11/2013/NĐ-CP ngày 14/1/2013 về quản lý đầu tư phát triển đô thị. Cùng với đó, việc không xác định, phân tích trên tổng mức đầu tư của dự án sẽ không đầy đủ thông tin, dữ liệu làm cơ sở đánh giá, xác định năng lực tài chính của nhà đầu tư, tính khả thi, tiến độ thực hiện và tính hiệu quả kinh tế-xã hội của dự án theo quy định tại Điều 28 Nghị định số 11/2013/NĐ-CP.

KTNN cũng cho rằng, việc xác định tiền sử dụng đất phải nộp khi chưa có quyết định giao đất và không đúng thời điểm bàn giao đất thực tế đã giải phóng mặt bằng của các cơ quan chức năng là không tuân thủ quy định tại Điều 20, Nghị định số 45/2014/NĐ-CP; quy định về tiến độ, thời hạn nộp tiền sử dụng đất của dự án, thiếu cơ sở pháp lý, nguyên tắc thống nhất chung đối với các Dự án khu đô thị, không đảm bảo quy định tại Điều 14 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 đã dẫn đến kéo dài thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với ngân sách nhà nước.

Hơn 156 ha chưa có quyết định giao đất

Trong công tác giao đất thực hiện dự án khu đô thị, qua kiểm toán chi tiết và chọn mẫu đối chiếu hồ sơ dự án, KTNN nhận thấy còn quỹ đất chưa có quyết định giao đất theo quy định tại Điều 53 Luật Đất đai 2013. Nguyên nhân chủ yếu là do quỹ đất giao nhà đầu tư chưa thực hiện xong việc bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ tái định cư theo quy định. Đến thời điểm kiểm toán, diện tích đất tạm bàn giao cho chủ đầu tư thực hiện dự án là 235,5/391,6ha, còn lại 156,1ha chưa giao được do vướng mắc giải phóng được mặt bằng.

Việc chậm tổ chức, thực hiện đền bù giải phóng mặt bằng để bàn giao đất cho các chủ đầu tư thực hiện dự án thuộc trách nhiệm chính của UBND thành phố Lào Cai, đơn vị được UBND tỉnh giao chủ chỉ phối hợp với chủ đầu tư, các đơn vị có liên quan thuộc các cấp chính quyền địa phương thực hiện.

Trong việc xác định giá đất của cơ quan có thẩm quyền, KTNN khu vực VII xác định, hồ sơ phương án xác định giá đất đối với các dự án chưa đảm bảo đầy đủ điều kiện áp dụng về số mẫu, loại đất so sánh theo quy định tại Khoản 1, Điều 5 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004; Nghị định số 44/2014/NĐ-CP và các văn bản pháp luật có liên quan.

Cụ thể, hồ sơ khảo sát và thu thập thông tin loại đất so sánh thiếu các thông tin đối với các thửa đất so sánh thực tế đã thực hiện giao dịch chuyển nhượng thành công trên thị trường như: Biểu so sánh, phân tích thông tin; thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá để xác định giá cho thửa đất cần định giá...

Lưu Nguyên Sơn