Ứng dụng công nghệ tin học trong định giá đất

Mức độ chính xác của giá đất chưa cao

Theo Trung tâm Định giá đất và Kiểm định địa chính (Tổng cục Quản lý đất đai), qua triển khai thi hành Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành, bảng giá đất và giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quy định, quyết định đã phù hợp hơn với giá đất phổ biến trên thị trường so với trước đây, góp phần tăng thu cho ngân sách Nhà nước và bảo đảm tốt hơn quyền lợi của người có đất thu hồi.

Số tiền thu từ đất (tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp) đã tăng qua các năm cho ngân sách Nhà nước, cụ thể: Năm 2015 là 84.810 tỷ đồng, năm 2016 là 115.290 tỷ đồng, năm 2017 là 104.400 tỷ đồng và năm 2018 là 121.400 tỷ đồng và năm 2019 đạt trên 172 nghìn tỷ đồng.

Thời gian qua, một số địa phương đã được thí điểm triển khai mô hình định giá đất theo vùng giá trị đất. Ảnh: Hoàng Minh

 Tuy nhiên, mức độ chính xác của bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định, quyết định vẫn chưa cao, có nơi chưa phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường, gây thất thoát cho ngân sách và gây khiếu kiện khi Nhà nước thu hồi đất.

Nguyên nhân chủ yếu do thông tin giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường làm đầu vào của các phương pháp định giá đất thiếu chính xác, thông tin không bảo đảm độ tin cậy, thiếu các dữ liệu liên quan đến định giá đất như đặc tính đất, giá đất thị trường, giá định giá… Đồng thời, quy trình xây dựng bảng giá đất (định giá đất hàng loạt), định giá đất cụ thể hiện nay vẫn thực hiện theo phương thức thủ công, dẫn đến giá đất còn có nơi chưa hợp lý giữa các vị trí, khu vực đất, giá đất chưa phù hợp với giá thị trường và thời gian thực hiện còn kéo dài.

Thời gian qua, một số địa phương đã được thí điểm triển khai mô hình định giá đất theo vùng giá trị đất, giá đất chuẩn, xác định giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở tham khảo kinh nghiệm định giá đất của Hàn Quốc, Nhật Bản nhằm phục vụ công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Kết quả thí điểm đã cho thấy sự phù hợp, hiệu quả trong công tác định giá đất của Việt Nam.

Song, phạm vi thí điểm thực hiện chưa đủ rộng về quy mô, chưa đủ số lượng về loại đất, tính đặc thù theo các khu vực, vùng miền cũng như việc ứng dụng kết quả định giá đất trên thực tế nên chưa đủ cơ sở để tổng kết, xây dựng văn bản quy phạm pháp luật nhằm nhân rộng mô hình định giá đất theo vùng giá trị, thửa đất chuẩn trên phạm vi cả nước.

Xây dựng dự án “Điều tra, xây dựng bản đồ giá đất và cơ sở dữ liệu giá đất”

Thực hiện Nghị quyết số 19-NQ/TW ngày 31/10/2012 của Hội nghị lần thứ 6 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XI, Kết luận số 36-KL/TW của Ban Chấp hành Trung ương ngày 6/9/2018 về việc đẩy mạnh thực hiện Nghị quyết Trung ương 6 khóa XI, Luật Đất đai 2013, các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Quyết định số 1892/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Đề án nâng cao năng lực quản lý Nhà nước ngành Quản lý đất đai giai đoạn 2011 - 2020, Tổng cục Quản lý đất đai giao Trung tâm Định giá đất và Kiểm định địa chính xây dựng Dự án “Điều tra, xây dựng bản đồ giá đất và cơ sở dữ liệu giá đất”.

Để khắc phục những tồn tại trong công tác định giá đất, bên cạnh việc đề xuất sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai, Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp, thời gian tới, cần sửa đổi hoàn thiện quy trình định giá đất. Hiện nay, Trung tâm Định giá đất và Kiểm định địa chính đang xây dựng Dự án nhằm đề xuất đổi mới quy trình định giá đất hàng loạt theo thửa đất chuẩn, lập bản đồ giá đất, ứng dụng công nghệ thông tin trong định giá đất trên cơ sở tham khảo kinh nghiệm của Nhật Bản, Hàn Quốc, Thụy Điển có điều chỉnh cho phù hợp với điều kiện thực tiễn của Việt Nam.

Cụ thể gồm 8 bước: Điều tra, tổng hợp các đặc tính thửa đất; Thiết lập các khu vực tương đồng; Lựa chọn thửa đất chuẩn; Điều tra và định giá thửa đất chuẩn; Xác định các yếu tố cụ thể của từng thửa đất ảnh hưởng đến giá đất theo thửa đất chuẩn; Xây dựng bảng hệ số điều chỉnh giá đất; Tính toán giá của thửa đất cụ thể; Xây dựng bảng hệ số điều chỉnh giá đất

Trong đó, việc thiết lập các khu vực tương đồng dựa trên phân tích, tổng hợp đặc tính các thửa đất trên từng địa bàn làm căn cứ để thiết lập khu vực tương đồng (có thể gọi là vùng giá trị); Xác định ranh giới, đánh số thứ tự các khu vực có đặc điểm tương đồng theo từng nhóm đất và biểu thị trên bản đồ địa chính…

Việc lựa chọn thửa đất chuẩn, xây dựng tiêu chí lựa chọn thửa đất chuẩn cho từng khu vực có đặc điểm tương đồng; Lựa chọn thửa đất chuẩn cho từng khu vực có đặc điểm tương đồng; Phân tích, đánh giá, hiệu chỉnh kết quả lựa chọn thửa đất chuẩn.

Về xác định các yếu tố cụ thể của từng thửa đất ảnh hưởng đến giá đất theo thửa đất chuẩn. Cụ thể là xác định các yếu tố cụ thể ảnh hưởng đến giá đất cho các loại đất trong nhóm đất nông nghiệp và nhóm đất phi nông nghiệp.

Đồng thời, việc xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất được thực hiện trên cơ sở phân tích, đánh giá kết quả điều tra điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý sử dụng đất và giá đất thị trường kết hợp với phương pháp Delphi (phương pháp chuyên gia).

Ứng dụng công nghệ để định giá hàng loạt đối với đất nông nghiệp, trước mắt, sẽ ứng dụng công nghệ IT trên nền tảng GIS để điều tra một số đặc tính của thửa đất. 

Về xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất và lập bản đồ giá đất: Kết quả định giá đất được đưa vào cơ sở dữ liệu giá đất theo quy định của Bộ TN&MT, được theo dõi, cập nhật phục vụ định giá đất hàng loạt bảo đảm định giá đất theo cơ chế thị trường và lập bản đồ giá đất để biểu thị giá của từng thửa đất, giá đất theo vùng giá trị, giá đất theo các chuyên đề nhằm đáp ứng yêu cầu của công tác quản lý Nhà nước về đất đai, nhu cầu của người dân và nhà đầu tư.

Đối với đất nông nghiệp, việc tích tụ, tập trung đất nông nghiệp là chủ trương lớn của Đảng nhằm thúc đẩy phát triển sản xuất nông nghiệp hàng hóa quy mô lớn với các hình thức như sau: Tập trung đất thông qua dồn điền, đổi thửa đất nông nghiệp; Cho thuê đất nông nghiệp; Chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp; Góp quyền sử dụng đất.

Trong đó, hình thức cho thuê đất nông nghiệp, chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, góp quyền sử dụng đất cần phải thực hiện xác định giá đất. Để xác định giá đất nông nghiệp phục vụ tích tụ, tập trung đất nông nghiệp cần phải minh bạch hóa thông tin, ứng dụng công nghệ để tăng tính chính xác, phù hợp với giá thị trường, công khai, minh bạch, tạo thuận lợi cho doanh nghiệp cũng như người sử dụng đất, đẩy nhanh tiến độ thực hiện.

 Vì vậy, cần phải ứng dụng công nghệ tin học để định giá hàng loạt đối với đất nông nghiệp. Với đặc thù đất nông nghiệp có khu vực tương đồng lớn, có mức giá chênh lệch nhau không nhiều, việc áp dụng quy trình định giá đất theo thửa đất chuẩn như trên sẽ cho kết quả nhanh chóng, chính xác và bảo đảm tính khách quan, minh bạch.

Trường Giang