Kích cầu các dự án nhà ở giá thấp

Lợi nhuận thấp, doanh nghiệp “dửng dưng”

Theo các chuyên gia kinh tế, nút thắt lớn nhất đối với dự án nhà ở thương mại giá thấp là bài toán pháp lý, thời gian chờ đợi thủ tục kéo dài… dẫn đến chi phí giá đất, vật liệu xây dựng bị đội lên so với thời điểm nộp hồ sơ. Điều này đồng nghĩa với việc nếu bán giá dưới 20 triệu đồng/m2, doanh nghiệp không mấy mặn mà vì lợi nhuận thấp.

Ông Lê Nguyễn Minh Quang - Tổng Giám đốc Công ty CP Phát triển căn hộ Nam Long cho biết, để xây dựng một dự án nhà ở thương mại giá thấp có 4 yếu tố cấu thành nên giá bán bất động sản là chi phí đất, chi phí xây dựng, chi phí tài chính và lợi nhuận của doanh nghiệp.

Phân khúc nhà ở thương mại giá thấp, nhà ở xã hội đang trong tình trạng thiếu hụt nguồn cung trầm trọng. Ảnh: Hoàng Minh

Trong đó, chi phí đất chiếm từ 10 - 30% dự án. Tuy nhiên, vấn đề nằm ở chỗ quỹ đất tại các khu vực trung tâm khan hiếm, khung giá đất cao, không phù hợp xây dựng nhà ở giá rẻ. Chính vì vậy, các doanh nghiệp phải đi tìm quỹ đất ở xa trung tâm. Tuy nhiên, người mua nhà lại không thích lựa chọn những khu vực này. Từ đây, dẫn đến nghịch lý cung cầu.

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, hiện Nhà nước chưa có cơ chế ưu đãi khuyến khích phát triển nhà ở thương mại có quy mô vừa và nhỏ, giá thấp, đáp ứng nhu cầu của người dân. Vì vậy, tại các đô thị lớn như TP.HCM, Hà Nội, Nhà nước có thể xem nhà ở thương mại giá thấp là trường hợp "đặc thù" được hưởng chính sách ưu đãi về thuế.

“Nhà nước có thể thí điểm việc giảm 50% thuế suất thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp. Đồng thời các cơ chế ưu đãi của nhà ở thương mại giá thấp chưa đủ mạnh như nhà ở xã hội, song việc tạo cơ chế về đất đai, nguồn vốn… có thể cải thiện được nguồn cung phân khúc này” - ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM nói.

Cần gỡ nút thắt tài chính

Một trong những khó khăn lớn của thị trường bất động sản là nguồn lực tài chính cho đầu tư các dự án chưa đa dạng và bền vững, chủ yếu vẫn phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng.

Tuy nhiên, Nhà nước lại chưa có các định chế tài chính như ngân hàng tiết kiệm nhà ở để huy động vốn nhàn rỗi trong dân cho phát triển nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội.

Trước thực trạng này, mới đây, Bộ Xây dựng đã đưa ra đề xuất giảm lãi vay nhà ở xã hội xuống 4%/năm. Mức lãi suất này chỉ bằng một nửa lãi suất bình quân các ngân hàng thương mại đang cho vay. Bên cạnh đó, Chính phủ cũng đồng ý cấp thêm 2.000 tỷ đồng từ ngân sách nhà nước nhằm hỗ trợ cho vay nhà ở xã hội. Việc bơm một lượng vốn giá rẻ cho các dự án nhà ở thương mại giá thấp được xem là giải pháp cấp bách để "chống ế" cho nhà ở xã hội.

Ông Nguyễn Văn Đính  - Phó Chủ tịch Hiệp hội môi giới bất động sản Việt Nam đánh giá, về giá nhà ở Việt Nam đang thuộc hàng cao trên thế giới, với mức giá bình quân 25 triệu đồng/m2 trở lên. Nếu Việt Nam làm được nhà ở có giá 10-25 triệu đồng/m2 thì đây là sự cố gắng rất lớn của Nhà nước và doanh nghiệp .

Sau 3 năm (2013 - 2016) thực hiện gói hỗ trợ tín dụng 30.000 tỷ đồng dành cho người thu nhập thấp vay mua nhà, đến hết năm 2016, đã giải ngân được hơn 32.000 tỷ đồng, tạo điều kiện cho 56.186 người mua được nhà ở. Điều đáng chú ý là trong số này chỉ có khoảng 1/3 là nhà ở xã hội; còn lại, phần lớn là nhà ở thương mại! Những con số trên cho thấy, không phải nhà ở xã hội mà nhà ở thương mại được “hưởng lợi” nhiều nhất nhờ gói hỗ trợ này. Tuy vậy, việc triển khai các dự án nhà ở xã hội, nhà thương mại giá thấp vẫn không thu hút được các doanh nghiệp tham gia.

“Tôi cho rằng nếu không có chính sách quyết liệt, khó có thể giữ ổn định. Bộ Xây dựng đã đưa giải pháp hợp lý để kích thích phát triển nhà ở xã hội. Tuy nhiên, kể từ khi không còn gói 30.000 tỷ  đồng, rất nhiều dự án nhà ở xã hội đang nằm trên giấy, không thể thực hiện, không thể giao nhà cho khách hàng”

Ông Phạm Huy Hoàng - Chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội tại Quảng Ninh cho rằng, Ngân hàng giảm lãi suất cho vay chỉ tương ứng vài chục nghìn/tháng, vì vậy đây không phải là vấn đề lớn với người mua nhà. Điểm chính vẫn là việc tiếp cận vốn từ ngân hàng rất khó khăn. Do đó, nếu Nhà nước có thêm nhiều nguồn hỗ trợ, việc phát triển nhà ở xã hội sẽ hiệu quả hơn. Thêm vào đó, việc cho vay vốn không cần tỷ lệ quá lớn 70-75% vì đa phần người mua thường có khoảng 40% tiền mới dám mua nhà. Thêm nữa, thời gian cho vay giảm xuống mức 10 năm, thay vì 15 năm là đủ và phù hợp với người mua.

Thùy Linh