Thị trường bất động sản mất cân đối cung – cầu nghiêm trọng

Thiếu hụt nhà ở giá rẻ

Bộ Xây dựng cho biết, sau giai đoạn tăng trưởng liên tục (từ 2014 đến 2019), thị trường bất động sản có xu hướng chững lại ở một số phân khúc, lượng giao dịch giảm hơn 40%, nguồn cung giảm 10% so với năm 2018.

Đáng chú ý, từ những tháng cuối năm 2019, các chỉ tiêu của thị trường đều giảm. Lượng giao dịch bất động sản giảm hơn 70%, nguồn cung dự án mới giảm hơn 40% so với cùng kỳ năm trước đó.

Một trong những bất cập của thị trường đã tồn tại khá lâu mà chưa có hướng giải quyết đó là sự mất cân đối trong quan hệ cung - cầu bất động sản.

Theo số liệu của Bộ Xây dựng cung cấp, nguồn cung nhà ở trung, cao cấp đang dư thừa với khoảng 70 - 100 triệu m2 sàn nhưng lại thiếu nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá thấp.

Trong khi đó, theo tính toán của cơ quan chức năng, nhu cầu nhà ở của người dân đối với phân khúc nhà ở trung, cao cấp (có giá từ 25 triệu đồng/m2 trở lên) hiện chỉ chiếm từ 20% - 30% tùy từng địa phương, đô thị cụ thể.

Còn nhu cầu về phân khúc nhà ở bình dân, giá thấp (dưới 25 triệu đồng/m2) lại chiếm đến 70% - 80% thị trường. Hiện việc rà soát, điều chỉnh, chuyển đổi cơ cấu các dự án bất động sản cho phù hợp với nhu cầu của thị trường vẫn chưa được các địa phương quan tâm thực hiện.

Cùng đó, nguồn cung về nhà ở xã hội cũng khan hiếm. Cả nước hiện có 206 dự án nhà ở xã hội với quy mô xây dựng khoảng 168.700 căn hộ, tổng diện tích khoảng 8.435.000m2 đang bị chậm tiến độ hoặc tạm dừng thi công.

Hiện Nhà nước cũng chưa có cơ chế để ưu đãi khuyến khích phát triển nhà ở thương mại có quy mô vừa và nhỏ, giá thấp để đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân.

Thị trường bất động sản thiếu hụt nguồn cung nhà giá rẻ.

Nguồn lực tài chính kém

Một trong những khó khăn lớn của thị trường bất động sản là nguồn lực tài chính cho đầu tư các dự án chưa đa dạng và bền vững, chủ yếu vẫn phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng và tiền ứng trước của khách hàng. Chủ đầu tư thường chỉ có từ 20 - 30% tổng mức đầu tư dự án.

Tuy nhiên, Nhà nước lại chưa có các định chế tài chính như ngân hàng tiết kiệm nhà ở để huy động vốn nhàn rỗi trong dân cho phát triển nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội.

Dư nợ tín dụng trong đầu tư kinh doanh bất động sản chủ yếu tập trung vào một số nhà đầu tư lớn và phân khúc bất động sản cao cấp (dự án nhà ở thương mại cao cấp, khu du lịch nghỉ dưỡng). Cùng đó, mức thuế đất phi nông nghiệp, thuế thu nhập cá nhân chưa hạn chế được tình trạng đầu cơ nhà, đất và sử dụng đất đai kém hiệu quả…

Bên cạnh đó, hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản vẫn chưa đầy đủ và liên tục, gây khó khắn cho quản lý nhà nước cũng như doanh nghiệp, người dân khi tham gia thị trường.

Theo các chuyên gia, hệ thống hành lang pháp lý hiện nay cũng đang bộc lộ những "rào cản" đối với thị trường và hoạt động của doanh nghiệp trong lĩnh vực này. Cụ thể, vẫn tồn tại một số điểm mâu thuẫn, chưa phù hợp trong hệ thống pháp luật liên quan như Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Quản lý tài sản công trong việc thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, việc giao đất, cho thuê đất, về lựa chọn chủ đầu tư dự án...

Để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển theo hướng bền vững, minh bạch, các doanh nghiệp cho rằng, họ vẫn rất cần sự trợ lực từ chính sách liên quan đến tài chính, đất đai, thủ tục… cũng như sự đồng hành, nhập cuộc của địa phương.

10 năm quy mô thị trường tăng gấp 3

Theo Bộ Xây dựng, quy mô thị trường bất động sản ngày càng mở rộng cả về vốn, loại hình sản phẩm, số lượng doanh nghiệp…

Cụ thể: Giai đoạn 2009-2010 là giai đoạn phát triển nóng của thị trường, hầu hết các phân khúc bất động sản đều tăng trưởng nóng chủ yếu do nới lỏng tín dụng.

Giai đoạn 2011-2013 là giai đoạn trầm lắng, đóng băng, do ngân hàng siết chặt nguồn vốn và tiêu chuẩn tín dụng cho vay bất động sản, coi bất động sản là lĩnh vực phi sản xuất.

Giai đoạn 2014-2019 là giai đoạn phục hồi và phát triển của thị trường bất động sản, do giai đoạn này Nhà nước đã ban hành nhiều cơ chế, chính sách thông thoáng phù hợp kể kiểm soát và tạo điều kiện cho thị trường phát triển. Tuy nhiên, từ cuối năm 2019 đến nay có biểu hiện chững lại ở một số phân khúc do mất cân đối cung cầu và điều kiện tín dụng.

Hiện nay, ước tính cả nước đã đang triển khai thực hiện khoảng 5.000 dự án, tổng mức đầu tư hơn 4,5 triệu tỷ đồng (tăng gấp 3 lần so với năm 2009).

Đơn cử, trong 5.000 dự án nhà ở với 3.774.000 nhà ở thì có hơn 1.000 dự án nhà ở xã hội với hơn 85.000 căn; có khoảng 16.500 căn officetel, hơn 39.100 căn hộ du lịch. Có 362 khu công nghiệp với hơn 95.000ha đất, có khoảng 30.000 cơ sở lưu trú; có 6 triệu m2 văn phòng cho thuê (tăng gấp 3 năm 2009).

Diện tích nhà ở bình quân tăng gần 1,4 lần (từ 16,7m2 lên 23,2m2). Tổng diện tích nhà ở toàn quốc tăng 1,6 lần (từ 1,4 tỷ m2 lên khoảng 2,3 tỷ m2), bình quân mỗi năm tăng khoảng 60 triệu m2.

Thùy Linh