Hợp đồng thế chấp sổ đỏ không bị ảnh hưởng khi sổ bị thu hồi

Nội dung này được cụ thể hóa theo quyết định mới nhất của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao tại Án lệ số 36/2020/AL ngày 5/2/2020.

Sổ đỏ đang thế chấp thì có quyết định thu hồi

Ngày 22/3/2010, ông Nguyễn Văn Cường và bà Vũ Thị Thắm đã ký kết Hợp đồng tín dụng với Ngân hàng V vay 900.000.000 đồng. Để bảo đảm cho khoản vay ông bà Cường Thắm đã thế chấp tài sản là quyền sử dụng thửa đất số số Đ544493 với diện tích 3.989,7m2. Giao dịch bảo đảm đã được đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

Ảnh minh họa

Trong quá trình Hợp đồng thế chấp đang có hiệu lực thì Ủy ban nhân dân thị xã B ban hành Quyết định số 3063/QĐ-UBND thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số Đ544493.

Để đảm bảo thực hiện đúng hợp đồng tín dụng, ông bà Cường Thắm và Ngân hàng V đồng ý phát mãi tài sản thế chấp để thanh toán cho ngân hàng.

Tuy nhiên, Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm tỉnh Bà Rìa - Vũng Tàu đều không chấp nhận yêu cầu này với lí do tài sản đảm bảo đã không còn nên hợp đồng thế chấp vô hiệu. Hai bên giao trả cho nhau những gì đã nhận.

Nhận định và Quyết định của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao

Ông Nguyễn Văn Cường và bà Vũ Thị Thắm đã ký kết Hợp đồng tín dụng với Ngân hàng V với tài sản thế chấp là thửa đất số số Đ544493. Tài sản được đăng ký giao dịch bảo đảm tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Theo quy định tại Điều 343 Bộ luật Dân sự năm 2005; điểm c khoản 1 Điều 10 và điểm a khoản 1 Điều 12 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29-12-2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm, việc thế chấp quyền sử dụng đất nêu trên là đúng quy định của pháp luật.

Sau đó, Ủy ban nhân dân thị xã B đã ban hành Quyết định thu hồi, hủy bỏ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số Đ544493 do có sai sót về diện tích đất và trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên việc thu hồi, hủy bỏ này không làm mất đi quyền sử dụng hợp pháp phần đất của ông bà Cường Thắm.

Mặt khác, trước khi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị thu hồi, ông bà đã thế chấp quyền sử dụng đất này cho Ngân hàng vay tiền. Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của ông bà với Ngân hàng tuân thủ đúng quy định pháp luật nên Hợp đồng này có hiệu lực pháp luật.

Vậy, Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm căn cứ Điều 411 Bộ luật Dân sự năm 2005 cho rằng Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất nêu trên vô hiệu do đối tượng của Hợp đồng thế chấp này không còn là không đúng. Trường hợp này, phải xác định hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực pháp luật.

Khi giải quyết vụ việc trên, Tòa án phải dựa vào các quy định như: Điều 322, 343 Bộ luật Dân sự năm 2005; Điều 317, 408 Bộ luật Dân sự năm 2015; Điều 61, 62 Luật Đất đai năm 2003; Điều 95,167 Luật Đất đai năm 2013.

Phạm Oanh