Bất động sản TP.HCM cuối năm - đã hết thời vàng son

Hết thời vàng son

Thời điểm này, nếu như mọi năm thì các doanh nghiệp BĐS, sàn môi giới đã đưa thông tin rao bán sản phẩm nhà, căn hộ đón Tết. Nhưng trên thực tế, ở thời điểm hiện tại thông tin ra mắt, chào hàng Tết của các doanh nghiệp ở TP.HCM và các tỉnh lân cận nằm im thin thít. 

Một doanh nghiệp có tên tuổi trong hàng ngũ đầu tư vào ngành địa ốc cho biết, năm 2018, thị trường BĐS có dấu hiệu chững lại và đi xuống nhưng doanh nghiệp vẫn còn có cơ hội thu nhập, xoay chuyển dòng tiền lợi nhuận và nuôi quân. Nguyên nhân một phần do TP.HCM đang siết chặt pháp lý, thời gian hoàn thành hồ sơ dự án kéo dài quá lâu, trong khi đó, lãi xuất vay vốn ngân hàng cũng bị ràng buộc.

Cũng theo vị này, do khó khăn chung, hai năm trở lại đây các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc kéo nhau về các tỉnh được xem là “vệ tinh” của TP.HCM như Đồng Nai, Bình Dương, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Thuận… để phát triển. Từ những khu đất đồng hoang mông quanh, hoang sơ đã thi nhau mọc những dự án đất nền, sinh thái và du lịch, thu hút một lượng lớn khách hàng từ các tỉnh thành.

Chuyên gia kinh tế Lê Chí cho rằng, hiện nay, thị trường TP.HCM tồn khoảng 200.000 căn hộ, nguyên nhân phần lớn người mua là để đầu cơ, cho thuê, chứ không phải mua nhà ở thực. Do đó, thị trường đang vênh giữa hai dòng sản phẩm cao cấp và dòng sản phẩm vừa túi tiền. Mặc khác, dòng tiền tiếp cận rất khó khăn cho chủ đầu tư và khách hàng, bởi Ngân hàng Nhà nước hiện nay rất thận trọng về việc kiểm soát nguồn tiền khi cho vay để tránh việc bong bóng BĐS.

Cũng theo ông Lê Chí, gần đây, Sở Xây dựng và UBND TP.HCM cẩn trọng hơn trong việc phê duyệt dự án chung cư, do đó, doanh nghiệp chạy qua các tỉnh lân cận kinh doanh, họ chủ yếu là phân lô bán nền, chỉ cần có 1/500 là họ huy động vốn, thu nguồn vốn đầu tư nhanh hơn. Còn ở TP.HCM phân khúc chủ yếu là chung cư cao cấp, khách hàng mua không có nhu cầu ở thật. Điều nghịch lý là dòng sản phẩm vừa túi tiền cho người thu nhập thấp đang hấp thu tốt nhưng nguồn cung lại thiếu trầm trọng.

Giá nhà đát tại TP.HCM tằng 50 - 60% khiế người trẻ khó sở hữu nhà

Cần tháo gỡ khó khăn

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), năm 2019 có tổng nguồn cung BĐS giảm mạnh nhất trong vòng 5 năm trở lại đây, toàn thị trường BĐS TP.HCM đang đứng trước nhiều thách thức lớn trong năm nay, khả năng có rất nhiều doanh nghiệp không thể trụ lại thị trường trong thời gian tới. Thông tư 36 về siết tín dụng của Ngân hàng Nhà nước đã trở thành trở ngại lớn đầu tiên cho thị trường khi vốn chảy vào lĩnh vực này sẽ trở nên chặt chẽ và khắt khe hơn gây khó khăn doanh nghiệp khi tiếp cận nguồn vốn. Chính vì vậy, 3 quý vừa qua, thị trường BĐS bị chững lại khi nguồn cung ra hàng dự án mới hiếm hoi, tính thanh khoản của các sản phẩm sụt giảm nghiêm trọng.

Tại Hội nghị gặp gỡ giữa lãnh đạo UBND TP.HCM với doanh nghiệp BĐS thường niên năm 2019, các doanh nghiệp địa ốc kiến nghị nhiều vướng mắc gây khó khăn trong quá trình xây dựng và bán sản phẩm. Ông Nguyễn Xuân Quang, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty CP Đầu tư Nam Long cho rằng, vướng mắc nhiều nhất đối với doanh nghiệp BĐS hiện nay là có những chính sách chồng chéo, mâu thuẫn, không khả thi và thiếu tính thực tiễn dẫn đến nhiều cuộc thanh tra, kiểm toán kéo dài 2 - 3 năm khiến doanh nghiệp BĐS bất an, còn công tác tính tiền sử dụng đất dự án BĐS trên địa bàn TP.HCM đều bị chậm trễ.

Thực tế, các khu đất trong nội thành chỉ còn đếm trên đầu ngón tay. Trong khi đó, giá đất ngày càng tăng cao khiến việc tiếp cận nguồn cung của các doanh nghiệp ngày càng khó. Đó là chưa kể đến tiền đất phải thanh toán liền, điều này tạo thêm gánh nặng, nguồn vốn cạn dần vì doanh nghiệp chưa bán được sản phẩm đã phải lo tiền xây dựng, đóng tiền đất dồn dập.

Hiện, TP.HCM có hơn 100 dự án đang bị “đóng băng” chờ rà soát, thanh tra. Vì quá trình thanh tra càng kéo dài thì càng bất lợi cho doanh nghiệp về chi phí vốn, lãi vay ngân hàng tăng và mất cơ hội kinh doanh. Điều này dẫn đến số lượng dự án đưa ra thị trường bị sụt giảm, bất lợi cho người mua nhà về việc lựa chọn sản phẩm ưng ý, nguồn thu ngân sách Nhà nước cũng giảm đáng kể.

Nhìn chung, thủ tục pháp lý rườm rà liên quan đến hàng trăm dự án ở TP.HCM phải nằm “đắp chiếu” và không thể hoàn thành, dẫn đến việc người mua gặp nhiều rủi ro khi phải nhận “nhà trên giấy”. Điều này khiến các doanh nghiệp BĐS càng lo ngại hơn trước tình trạng nhiều dự án BĐS bị ách tắc hoặc không được cơ quan Nhà nước xem xét, giải quyết kịp thời. Dẫn đến nguồn cung dự án và sản phẩm nhà ở bị sụt giảm mạnh, mà theo quan hệ cung - cầu sẽ kéo theo việc tăng giá BĐS.

Đồng thời, tác động đến việc đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở; làm sụt giảm nguồn thu ngân sách Nhà nước từ BĐS; doanh nghiệp bị tăng chi phí, mất cơ hội kinh doanh, khó khăn chồng chất, thậm chí, có nguy cơ phá sản. Nếu TP.HCM và doanh nghiệp không thay đổi từ cơ chế, chính sách và xây dựng nguồn cung, khắc phục thực trạng thiếu phân khúc nhà ở giá thấp cho người có nhu cầu ở thực thì nguy cơ xảy ra tình trạng bong bóng BĐS là điều tất yếu.

Bài và ảnh: ĐÌNH DU