HoREA đề xuất 3 phương án xử lý dự án có quỹ đất hỗn hợp

Theo HoREA, kể từ ngày Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực (01/07/2015) đến nay thì hình thức chỉ định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại chỉ áp dụng đối với dự án có 100% "đất ở". Đối với các dự án có quỹ đất hỗn hợp thì không được chỉ định chủ đầu tư và cũng chưa có đầy đủ cơ chế để giải quyết các thủ tục hành chính công nhận chủ đầu tư, dẫn đến ách tắc dự án, nhiều doanh nghiệp rơi vào hoàn cảnh khó khăn, người tiêu dùng khó tiếp cận sản phẩm nhà ở, giá nhà có xu hướng tăng, nguồn thu ngân sách Nhà nước từ thị trường bất động sản cũng bị sụt giảm theo.

“Hiện hầu như các dự án nhà ở thương mại đều có quỹ đất hỗn hợp, gồm: đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp xen cài khoảng trên dưới 10% diện tích đất rạch, bờ đất, đường, hẻm thuộc Nhà nước quản lý. Trong khi đó, các cơ quan quản lý Nhà nước đang lúng túng trong việc xử lý quỹ đất xen cài trong dự án nhà ở. Việc phân loại quỹ đất thuộc Nhà nước quản lý xen cài trong dự án nhà ở thương mại cũng đang có những vướng mắc, đây là vướng mắc cần được sớm giải quyết để khai thông ách tắc của các dự án nhà ở thương mại", HoREA cho biết.

Trước thực trạng này, HoREA đề xuất 3 phương án giải quyết. Phương án 1: Căn cứ pháp luật đất đai hiện nay về xác định "giá đất cụ thể" phù hợp giá thị trường, theo các phương pháp tính giá đất được quy định. HoREA kiến nghị cho phép giao phần đất rạch, bờ đất, đường do Nhà nước quản lý có hình dạng bất định hình, nằm xen cài rải rác trong dự án nhà ở cho chủ đầu tư dự án. Giá trị phần đất này được xác định theo "giá đất cụ thể" phù hợp giá thị trường khi tính toán tiền sử dụng đất dự án để nộp ngân sách Nhà nước.

Phương án 2: Đề xuất chuyển đổi quyền sử dụng đất rạch, bờ đất, đường thuộc Nhà nước quản lý theo cơ chế "dồn điền đổi thửa" và "quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất" được quy định tại Điều 167 Luật Đất đai và Điều 78 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Thực hiện cơ chế đổi ngang "đất thô" này, các thửa đất (cũ) thuộc Nhà nước quản lý nằm rải rác trong khu vực đất dự kiến đầu tư, được dồn lại thành một thửa đất (mới) ở ranh khu vực đất dự kiến đầu tư để Nhà nước sử dụng hoặc bán đấu giá. Sau khi "dồn điền đổi thửa", nhà đầu tư sẽ chỉ lập dự án nhà ở thương mại trên phần đất còn lại.

Phương án 3: HoREA kiến nghị UBND TP.HCM trình Chính phủ xem xét, quy định tỷ lệ hoán đổi diện tích đất rạch, bờ đất, đường do Nhà nước quản lý xen cài trong dự án nhà ở theo tỷ lệ 15% hoặc tỷ lệ cao hơn. Theo đó, doanh nghiệp phải chuyển giao lại cho Nhà nước diện tích đất kinh doanh đã có cơ sở hạ tầng của dự án theo tỉ lệ 15% hoặc cao hơn để nhà Nước thực hiện dự án tại phần đất này hoặc đấu giá đất hay đấu thầu để lựa chọn nhà đầu tư, thu hồi tiền cho ngân sách để phục vụ lợi ích công cộng.